济南土拍取消最高限价

济南土拍取消最高限价

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济南解除楼市调控即将满月。10月9日,主城区6宗住宅、商务金融用地网上交易冷热不均。而最受关注的则是,作为济南楼市调控期的政策工具之一——土拍最高限价规则“退市”,10月中下旬两场土拍恢复限时竞价环节“价高者得”的出让方式,标志着本轮调控从土地供应端到市场销售端全面松绑。

现场摇号规则“首秀”即打转向灯

10月9日上午9点半,长假后首场土拍正式开始。

科技城片区12街区组团、王舍人片区原恒大地块、长岭山片区出让地块、南北康片区商务金融地块,要么很快底价成交,要么流拍,只有唐冶片区围子山路以东A-1-1住宅地块热度一路走高。

根据挂牌文件,这宗土地地上容积率最大为1.2,起始价格42419万元,竞拍门槛不高,配建设施也不多。参与竞拍的企业有保利置业、中海、华润、瑞马、中建城发等12家,每轮加价幅度100万元。在第64轮时,一位竞买人率先报价48793万元,触发最高限价,不到20秒的时间里,其余11位竞买人纷纷跟进,很快进入竞建筑品质阶段。随后,顺序竞4项建筑品质,12位竞买人互不相让,直至报出商品住宅建筑满足三星级绿色建筑要求,并同意参与现场摇号。

根据新规则,现场摇号活动在网上竞价活动结束后的2个工作日内进行。但是现场摇号方式只适用本次土拍,因为当天上午济南市自然资源和规划局很快公布了补充公告,对10月18日和20日进行的两场土拍出让规则进行了修改,恢复2017年8月前“价高者得”原则确定竞得人,出让环节不再设立最高限价。

新黄河记者向有关部门咨询,确认后两场土拍取消了最高限价规则,“限地价竞建筑品质+现场摇号”方式随之取消。这意味着现场摇号规则首次启用即落幕。不过,在起步区10月16日上午举行的土拍中,挂牌文件尚未修改,在达到最高限价后仍采取“限地价竞建筑品质+现场摇号”方式确定竞得人。

最高限价政策施行6年落幕

始于唐冶,终于唐冶。时间回到2017年8月,唐冶土拍,最高限价首次落地。

当时的背景是2017年4月济南出台“史上最严调控”新政,在随后的长清、章丘土拍中,土地溢价率居高不下,一度最高达401%。为引导企业理性拍地,降低溢价率,最高限价土拍新政随之登场。新政规定,在达到最高限价后启用三种方式,当时挂钩配建政府储备性安置房面积确定竞得人。

但随之而来的2017年“8·4唐冶土拍”和“8·11汉峪土拍”,共有12宗地“熔断”,因此被冠以“血拼”“大战”。新政从2017年8月落地到当年年底,先后有15宗住宅用地“熔断”。

2018年成为济南土地市场的一道分水岭。在2018年2月7日济南高新区贤文片区土拍“熔断”后,企业拍地终于冷静下来,全年只有1次“熔断”;2019年、2020年则分别有4次和3次;2021年“两集中”供地新政、“三道红线”降杠杆后,土地市场趋冷,底价成交成为主流,全年未有一宗住宅土地“熔断”;2022年土地市场呈现“局部小热、整体大冷”的特点,全年只有2宗住宅用地“熔断”;进入2023年,受楼市“小阳春”带动,6月先后有3宗住宅用地“熔断”,而楼市全面松绑后,10月围子山地块再次“熔断”。

从前后6年时间来看,济南土地市场至少有29次住宅用地“熔断”,2017年新政第一年就有15次之多。直至2022年8月改为限地价竞建筑品质和建设进度,5间年开发企业需配建的安置房总面积超过了46万平方米。仅2017年8月两次土拍就积累了超过40万平方米的储备性安置房。

土地市场短期不会有太大起伏

12家企业现场摇号、最高限价政策退出,短短一天之内土地出让规则调整好似旋转门,变化之快让人目不暇接。接下来市场走向会有何影响?

目前,10月先后有两场市本级和两场起步区土拍,前者范围内有12宗住宅用地挂牌,分布在市中、天桥、槐荫区和历城区雪山片区、济钢片区;起步区两场土拍只有大桥片区总部经济区4宗住宅用地出让。整体来看,热点地块不多,城市更新项目地块较多。

业内人士认为,楼市调控解除后,土地市场短期不会有太大起伏,延续目前这种“整体不热,局部小热”的局面。一方面,目前正处于楼市调整的中后期,随着市场逐步调整到位,深耕济南本地的开发企业会继续拿地,保持正常运营;另一方面,企业投资热情易受大环境影响,加之土地市场需求不足,所以整体不温不火。

数据显示,济南“银十”平稳开局,10月1日至7日,济南新建商品住宅网签面积7.11万平方米,近几日网签量保持在200套以上;二手住宅网签面积放量,同比上升475.45%。尽管土拍不再挂钩竞建筑品质,但结合山东对高品质住宅建设要求,以及这两年改善性住宅的热销,“后调控”时期市场继续分化,“好房子”受到追捧。

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