机构：北京甲级办公楼新项目集中入市，预租去化提升净吸纳量

9月26日，高力国际举办北京甲级办公楼市场第三季度发布会。“第三季度北京甲级办公楼市场新项目集中入市，需求如期恢复。”高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部董事陆明表示，三季度是今年新增供应入市最集中的一个时间段，甲级办公楼新增供应超过44万平方米，占全年新入市甲级写字楼总量的66%。与此同时，三季度甲级写字楼净吸纳量大幅回升至16.8万平方米。

针对本季度甲级办公楼吸纳量的快速回升，高力国际认为，净吸纳量大幅回升主要由于新项目预租去化所致。三季度入市的新项目预租去化就达到16.9万平方米，存量项目本季度净吸纳量较少。也就是说，本季度的净吸纳量全部是由新项目在入市前一年左右的时间内陆续预租贡献所得。因此，仅就整个市场而言，这个数据并不意味着市场需求在第三季度出现了明显回升。

从甲级办公楼存量项目净吸纳量的表现来看，市场需求呈现逐步改善的趋势。虽然存量项目空置面积仍未实现去化，但相较于过去两个季度，三季度存量项目净吸纳量的表现说明需求确实在触底恢复中。

从需求侧来看，国企央企扮演了新项目去化的主力。三季度新项目去化的16.9万平方米中，国企央企去化的总量达到13.7万平方米，占比超过80%。在降本增效的大背景下，国企央企选择在租金下行期进行办公空间的整合和升级，仅从新入市项目的国企央企大宗租赁成交来看，整合搬迁类需求至少占到六至七成。

对于乙级办公楼，陆明认为，随着中关村和望京、酒仙桥市场退租情况逐步进入尾声，三季度乙级办公楼也开始逐步恢复去化，同时，以价换量的租赁策略初步取得市场认可。