恰空《买房实操课》01 看房几千套之后的一些实战总结

你好，我是恰空，欢迎收听我的《房产投资实操课》。

今天是我们第一次见面，正式进入课程前，请允许我花几分钟时间介绍一下自己，以及这门课的主要内容。

我出生在南京的一个知识分子家庭，从小喜爱读书，一直是家长和老师眼里的好学生。一路名校毕业后，我进入一家知名跨国咨询公司工作，并用父母资助的首付买下了我人生第一套房子。

生活原本应该这么按部就班地过下去，接下来可能就是升职、娶妻、生子，像白开水一样平淡。可是我的兴趣非常广泛，心里从来就不那么安分，这种稳定、安逸的职场生活并不能让我体会到发自内心的快乐和满足。

业余时间里，我也试过学习投资股票，以及做一点小生意，但始终不得要领，也无法唤起很大的热情去全身心投入，所以并没有取得什么很好的成绩。

就在这时候，一次同学聚会改变了我的人生轨迹。饭桌上，老同学提到他在南京的新区河西奥体板块买的房子，短短2年时间已经升值了接近1倍。

我心里忽然咯噔了一下，略微一盘算，我的房子在老城区，这两年的涨幅虽然没有老同学的那么高，但也超过了50%，相当于我十几年的工资。而我这套房子是首付2成买入的，也就是说，这笔首付资金2年来的总回报率已经超过了200%。

我突然意识到，房子也许也可以成为一种很好的投资品，投资房产应该是可以赚钱的。

可是国内大学商学院的投资学课程只教授股票、债券和衍生品，并不涉及房地产。我尝试在网上搜索，获取到的与投资房产相关的信息也十分有限。但投资房产这件事情已经引发了我极其浓厚的兴趣，在很短的时间内，我就做出了决定，非把它研究透彻不可。

在搜索信息的过程中，我发现上海是中国房地产业最发达的城市，拥有数量最多的存量房产、最丰富多样的物业类型、最成熟复杂的产品设计。另外，上海未来很可能发展成类似纽约、伦敦、东京的世界级国际化大都市，具有很高的成长性。因此，我认为上海是学习和实践房产投资最理想的城市。

于是，2010年春节，我向公司递交了辞职信，前往上海。

我刚到上海时，限购政策还没有颁布实施。但我没有急着马上买入上海的房子，而是先在交大附近租了一套房子，安顿下来后，马不停蹄地开始到处看房，晚上回家就进行复盘总结和理论知识的学习与整理。

刚开始，我看房时还会很大程度上抱着买自住房的眼光去观察和分析。当看房量积累到几百套以后，慢慢地就能够做到不带任何感情色彩，纯粹以投资的眼光去思考和判断。而看房量进一步增长到上千套以后，反而又能重新发掘到房子更加本质的居住属性，并将其更好地与投资价值分析相结合，从而将对房子的综合理解提升到一个新的高度。

这也许就是“看山是山，看山不是山，看山还是山”的三重境界在房产投资领域的实战体验吧。

在精耕上海市场的同时，我也分配了小部分精力研究其他一二线城市和国外典型城市。这种在重点城市挖掘深度，同时在其他城市具备一定广度的研究策略有助于形成全局战略思维，通过不同城市间的对比，更好地综合理解各个城市的绝对和相对房产价值。

当积累了足够多的理论储备和看房量后，2011年我开始实盘操作。多年以来，我累计看过了好几千套房子，买卖房产好几十套，建立了具有一定规模、结构合理、攻守兼备的资产组合，初步实现了财务自由。

亲朋好友中开始有人知道我在研究房产投资，于是向我咨询房产问题的人慢慢多了起来。

我开始帮助身边的朋友买房，也积累了一些成功经验。例如，大宁板块的一套次新房，3年左右涨幅接近1倍；世博板块的一套老公房，2年左右涨幅约80%；北蔡板块的一套顶楼复式，2年左右接近翻倍；陆家嘴板块的一套老大楼，也是2年多就差不多翻倍。

用研究和实践房产投资锻炼出来的专业能力，帮助他人实现成功置业和积累财富的梦想，给了我很大的成就感。

房产在绝大多数中产的家庭财富中占据着举足轻重的地位和份额，房产咨询的潜在市场需求是如此庞大和迫切，市场上却基本没有能够提供这类服务的机构，存在严重的供需失衡现象。

因此，2016年，我开创了房产咨询这个行业，提供专业的房产配置咨询和私人定制购房服务，迄今为止已经服务了上千个家庭，帮助他们享受到了成功置业带来的财富和快乐。有不少客户的家庭资产提升了好几倍，即将或已经实现财务自由，他们的成功其实就是我的成功。

在开展房产咨询服务的过程中，很多客户朋友向我提到：恰空，你给我做的房产配置方案看起来很不错，可是我没有系统地学习过房产投资，想要很好地理解你给的方案可能会有一点困难。你有没有房产投资方面的学习资料可以介绍、分享一下？

于是，我再次进行了市场调研，发现市面上确实缺少一套系统、有条理、结构清晰、易于理解的房产投资知识产品。最重要的是，这些知识应当是实实在在可以落地的，也就是具备实际可操作性。

因此，我决定开发这门房产投资实操课，希望能够再次填补市场的空白，造福广大中产朋友。

这门课主要分为以下几个部分：

第一部分是理论知识，包括房产投资的基本原理、如何选择合适的城市和板块、如何分析细分市场和判断投资时机、如何建立价值评估体系等内容。

学习完这部分内容后，你应该已经比99%的人都更懂房子了，对于诸如“为什么杭州西湖边的房子风景秀丽，适宜居住，过去10年的涨幅却比不上偏远的萧山和余杭”这样的问题，应该能够轻松解答，但你可能还是不大清楚一套房子具体是如何交易的。

第二部分是实操指南，包括房产交易的具体流程，以及谈判和签约、装修和放租等环节的实操指引。

学习完这部分内容后，你应该已经初步具备了房产投资所需要的成体系的知识基础。中介有哪些骗术、房东有哪些套路，你基本都胸有成竹了。

第三部分是房产投资中与融资相关的内容，包括金融基础知识、各类贷款和其他融资工具的介绍。

我把与融资相关的内容单独拎出来形成一个独立的部分，是因为融资事关重大，对房产投资的效率和效果会起到举足轻重的影响。学完第一课“房产投资的基本原理”后，你就会明白我为什么这样安排了。

学习完这部分内容后，你不会再犯“全款买房”之类的错误，投资回报率会得到明显的提升。到这里，你就可以开始在专家的指导和辅助下尝试进行房产投资的落地实践了。

这一讲的内容就到这里。我介绍了开创房产咨询行业、开设房产投资实操课的初心和目标，以及这门课的结构和主要内容。

那么，房产投资为什么可以赚钱？现在开始投资房产还来得及吗？答案就在下一讲中为你揭晓。

这里是恰空的《房产投资实操课》。如果你觉得有所收获，欢迎把课程分享给你的朋友。

编辑 | 张月圆