恰空《买房实操课》02 现在开始买房还来得及吗？

你好，我是恰空，欢迎收听我的《房产投资实操课》。

今天，我们进入这门课的第一部分，也就是理论体系。第一讲是房产投资的基本原理。

每次和亲朋好友聚会，总有不少人问我：投资房产能赚钱吗？房价还会涨吗？现在开始买房还来得及吗？

回答这些老生常谈的经典问题其实并不容易，因为它们涉及到自然和社会的底层规律，不是三言两语就能说清楚的。这一讲，我们试着用最简单直白的逻辑，给出清晰易懂的答案。

首先，我们投资房产，是因为房产是一种可以增值的资产，花100万买的房产，几年后可能增值到200万，甚至更多；同时，持有房产可以获得租金。因此，投资房产可以通过增值和租金获利。

那么，为什么房产可以增值呢？为什么汽车、电脑、公文包就不增值呢？这是因为房产具有稀缺性，也就是内在价值的难以复制性。一项具有稀缺性的资产，如果需求量不断增加，供不应求自然导致价格水涨船高。

随着工业的发展和科技的进步，汽车、电脑、公文包可以更容易成规模地生产，所以它们的内在价值是可以被批量复制，大量的供应使得成本也可以降得很低。

20年前，拥有一台私家车对很多中国人来说还是一个遥不可及的梦想，而今天的中国，每年的汽车销量已经达到大约3000万辆，主流家用车的平均售价也比20年前大大下降。

而出于种种条件的限制，对于一部分占据优质资源的房产而言，想批量复制其内在价值就要困难得多，成本也要高得多。甚至随着城市的发展和周边配套资源的改善，这些优质房产的内在价值还在继续提升。

上海陆家嘴在1990年还是一片荒地滩涂，转眼间已经成为国家级的金融中心，房价也翻了好多倍。而如果想要复制一个陆家嘴，需要种种内部和外部条件的协调配合，再加上一些运气，可以说难度非常大。

归根到底，人们对于拥有优质配套资源的房产有着日益增长的旺盛需求，这种需求的增长速度超过了满足需求的房产数量的增长速度，从而加剧了供需矛盾，供不应求导致房价上涨。

光说理论可能有点抽象，我们举一个例子。

比如2008年北京国贸附近有1万套房子，平均房价是2万，2018年国贸附近新造了3万套房子，但是有100万个希望以2万的价格买在国贸的家庭，所以国贸的房价不会再是2万了，而是取决于按照购买力从强到弱排名，前3万个家庭能承担得起多少钱的房价。如果有3万个家庭能付得起，也愿意付10万的房价，国贸的房价就会涨到10万。

只要未来这种房产供需矛盾加剧，导致供不应求的现象还存在于一部分城市或板块，则相关城市或板块的房价就存在继续上涨的基础。供求关系是影响房价的根本原因。

同时，房价和其他任何商品的售价一样，也是一种货币现象。换句话说，如果市场上的货币数量多了，而房产本身的供需状况没有发生变化时，房价还是会有一定程度的上涨。

接着刚才那个例子，如果因为货币数量多了，那3万个家庭的收入增加了，能承担得起的房价从10万提升到了12万，那么国贸的房价就会涨到12万。只不过这种上涨并不是因为你的眼光好，买到了具有稀缺性、未来供需矛盾加剧的房产，而是一种普遍上涨。供需变化情况差不多的房产，因为货币数量增多而导致的涨幅也应该没有明显的差异。

最近几年，一二线城市的房产均价普遍上涨了不少，几乎所有一二线城市都接近，甚至达到翻倍的行情。这几乎不可能是因为一夜之间这些城市的房产全部都变得更加稀缺了，那么只能用货币现象来解释。

租金的上涨，原理上可以类比房价的上涨，也是因为租赁市场供需矛盾加剧，或者货币数量整体增多。

此外，还有一种让财富增长得更快的方法——投资房产时，除了使用自有资金，还可以另外借一笔钱进行投资，只要借的这笔钱的资金成本低于用这笔钱买入的资产的涨幅，就可以创造一部分额外的收益。

举个例子：

如果花100万买入一套房产，5年后升值到了180万，则盈利为80万。

如果花100万，再另外借200万，买入一套300万的房产，5年后升值到了540万，借的200万累计付出了50万的利息，则盈利为540-300-50=190万，比单纯全款买入一套100万的房产多盈利110万。

之所以可以多盈利110万，是因为借的200万的资金成本，低于用这200万买入的房产的涨幅。

因此，我们投资房产时通常会问银行借一笔钱，也就是使用银行贷款支付一部分，甚至大部分房款，而不会直接全款支付。

学到这里，这一讲开头的几个问题你知道怎么回答了吗？

1.投资房产能赚钱吗？

答案是肯定的，供需矛盾加剧或者货币数量增多，都能使得投资房产有利可图。

2.房价还会涨吗？

这取决于选择什么标的。如果选对了，符合上述两个因素，就没有问题。

3.现在开始买房还来得及吗？

我认为在可预见的未来，导致房价上涨的上述两个因素大概率还是会存在的。虽然我们这一代人很多都会继承家里的房子，但中国的城市化进程还在继续推进，服务业的发展还在造成人口不断导入大城市。

同时，随着中国经济的发展，中国的大城市在世界上的相对地位会不断提升，吸引全球更多优秀的高端人才前来工作和生活。这些变化最终都会导致中国大城市的房产供需矛盾加剧。因此，楼市的“下半场”仍然值得期待，现在开始买房完全来得及。

这一讲的内容就到这里，我们理解了房产投资的基本原理，懂得了应当关注供求关系，买入未来供需矛盾加剧的房产，并适当地使用贷款。那么，具体应该投资什么类型的房产呢？住宅还是写字楼、商铺、酒店式公寓？还是都可以？答案将在下一讲中为你揭晓。

这里是恰空的《房产投资实操课》，如果你觉得有所收获，欢迎把课程分享给你的朋友。

编辑 | 张月圆