你好,我是吴晓波频道总编丹荑,欢迎来学习《买房的三大注意八项纪律》。
上一期和你讲到了,买房的时候我们不要为容易折价的东西付很多钱。那么逆向思维,在卖房的时候,我们可以去模拟一些容易折价所以投入成本不高,但是可以让房子升值的东西,让房子能够在这个时候卖出更高的价格。
很多人可能都把眼光放在卖出更好、更高的价格上,而忽视了更快地卖出。
之前说了,我们的房子是要置换的,那么在置换的时间,尤其是有些人在热度高的时候去置换,时间就是金钱,杭州和北京都出现过一天不买就涨价了10万、30万的时期。
就算是在房价的平稳期,资金本身也是有使用成本的,所以置换更快地完成会更好。
这一期,我们来聊一聊《买房三大注意八项纪律》的最后一项纪律:置换时期,怎么能够更快地卖,而且卖出更好的价格。
一、置换时如何更快、更高地出手
卖房的第一步是房子一定要清空,尤其是房子在出租的情况下,千万不要贪恋那一两个月的几千块钱的租金,因为脏乱的出租房可能会让你的房子折价几万钱。
第二步是清空了之后,去做一些简单的装修或者加工。一般来讲,用房价的1%-2%去做装修或者去改善房子的观感,可以提升3%-5%的房价。
这种装修是非常简单的装修,主要是为了掩盖一些硬伤和显得更加温馨一些:比如开裂的墙壁要重新粉刷;比如扔掉脏乱差的家具,换上宜家那些便宜但看上去不错的家具;比如给出水量不大的水龙头加一个增压泵;给空调、纱窗进行一定的清洗;挂几幅画遮住丑丑的电箱表……
我们千万不要去动硬装,因为成本太大,而且别人不一定喜欢。我们应该花小的成本,去撬动大的升值。
第三步是提高中介的额外奖金。正常中介收2%-3%的中介费,你可以和对接的这个中介员工说:只要房子在一个月内卖到一个XX价格,我就可以多给你0.5%-1%的红包。
这个红包并不白给,它建立在稳定的房价和节省了资金周转利息的基础之上。中介的推荐和用心对于卖一套房子来讲也是非常重要的。
第四步是配合看房。在看房中又会有一些小技巧,要学会扬长避短。大家最近可能看过前不久非常热门的电视剧叫《安居》,也会有一些关于看房技巧的了解。比如,窗外风景特别好,那就尽量约在白天看房;房子的采光不好,就尽量约在晚上看房……
如果每一天都有看房,配合看房实在很费时间,那就可以约一个周末集中看房——集中看房也能给买房者们一个压力,让他们知道自己不仅仅是和卖方博弈,也是在和其他的买方进行博弈。
另外需要注意的是:一手房的合同是统一的,几乎没有改动的空间;但是二手房的合同,虽然有一个模板,但是这个模板是需要根据实际情况来修改,以保证买卖双方的利益的。
比如我自己买房的时候,卖房就是一个接近破产边缘的生意人,他急需卖房去还债。这就有个好处,就是急卖房的时候,价格是偏低的。但是也有一个风险,万一在过户期间房产被冻结了,如何来处理呢?房子无法交易了,是卖房的责任,定金是需要退还的。这些都要在合同里面标明清楚。
我有一个同事还遇到了一个情况,当时杭州的房地产特别热,很多人被气氛带动得都在这个时候置换房子——这就会出现连环买卖的情况。
什么意思呢?就是我卖了房子去买别人的房子,但是万一因为一些特殊原因没有买到,我就搬不出去了,或者我会拖延很长时间才能搬出去,才能过户。那不仅仅是我自己的损失,要买我房子的人也会被拖累。
这种情况虽然不是故意的,但是在特殊时期出现得还是蛮频繁的。这里损失的是大家的资金周转利息。一套300万的房子,可能就会损失十几万的利息。
但是,置换的时候,尤其是在热度时期置换的时候,买下就是赚到,早买一天就是赚了好多。
所以买房合同一定是要抢着签下的,但是合同里一定要加上:如果出现了拖延办过户的情况,那么要按照房价的6%或者某一个数的利息额度进行赔偿。这个是合理的,也是必要的。
在二手房的交易过程中,这样合同里的坑和排坑的指南还有好多,有些机会点和占领这些机会的技巧也有很多,比如光砍价的种类就有6种——来告诉大家应该挑选哪种,为你将要买的房子进行降价。
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二、总结
今天我们说的是《买房的三大注意八项纪律》里的最后一项纪律:置换的时候,要利用专业的知识和技巧更快、更高地出手。
我们的课程也就要结束了,帮助大家来回顾一下:
买房的三大注意是时机、位置、买卖。
八大纪律分别是:
第一,坚定大时机,房地产还有至少20年地繁荣和长期的稳定;
第二,忽略假时机,在平坡期以3个月的看房时间进行入手;
第三,抓住真时机,关注城市的发展与需求,和供给之间的矛盾,在合适的时候入手合适的房子;
第四,总价预算不要从首付出发,要从月供出发;
第五,首选你的省会进行投资,要找准城市房价上涨的理由之后再进行投资;
第六,以市中心或工作地作为原点,总价和通勤时间作为半径去画出看房的区域,普通投资者建议买六成熟的区域;
第七,没有完美的房子,只有超值的价格;
第八,置换时期要用技巧更快、更高地出手。
祝大家都能撬动合理的杠杆,买到喜欢的房子,在房产的投资中能够获得高的收益。
我是丹荑,我们有机会再见。
编辑|朱小静
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