恰空《买房实操课》03如何选择合适的房型，住宅or公寓

你好，我是恰空，欢迎收听我的《房产投资实操课》。

上一讲，我们讲解了房产投资的基本原理。这一讲，我们讨论什么类型的房产适合投资。

国内市场上，个人可以购买的房产主要有四种：住宅、办公楼、商铺和酒店式公寓。我们把后三种房产统称为“商办”。先说结论，我们认为相对于商办，住宅是更适合投资的房产类型。

为什么会得出这个结论呢？要从一些基本原理说起。

资产有三种基本属性：收益性、风险性和流动性。我们在衡量一种资产的质量时，需要综合考虑这三种基本属性的表现。

一、收益性

我们知道房产的收益有两块，一块是本金增值，另一块是租金。两者加总，是房产的总收益。

根据大量的观察，我们发现商办的租金通常比同地段的住宅要高一些。例如南京新街口的办公楼租金年收益可以达到4%-5%，同地段的住宅租金年收益只有不到2%。

但是商办在售出时需要就增值的部分缴纳很高比例的税费，通常增值部分的一半以上都用于缴纳税费了，这会抵消大部分本金增值的收益。而住宅的交易税费相对来说就低得多。例如同样花100万在南京新街口买入一套房产，10年后以300万的价格售出，按照现行税收法律法规，商办需要缴纳超过100万的税费，而住宅只需要缴纳不到10万的税费。

综合这两部分的影响，经过大量反复计算，如果持有房产的年限足够长，能够达到15-20年以上，那么商办租金高的优势会体现得更加明显，使得总收益能够和住宅持平甚至略微胜出；但如果只持有房产5-10年，住宅的总收益通常比商办更高。

还有一个因素会对收益性产生影响，就是上一讲我们提到的贷款。

我们知道，贷款的成本越低、额度越多，对应贷款金额的这部分资产的收益也就越高。

而住宅的贷款成本和额度都显著优于商办。比如若使用首套按揭贷款购买住宅，通常只需要支付3成首付，可以申请房价7成的按揭贷款；而购买商办通常只能使用利率成本更高的商业贷款，而且需要至少支付5成首付。

贷款方面的有利条件，放大了住宅相对于商办在收益性上的优势。

二、风险性

风险的本质是不确定性。而不确定性是由资产的各项要素的波动变化情况决定的。

从风险性的角度考虑，住宅也比商办更有优势。这是因为住宅的需求更加刚性和稳定，受经济形势和产业发展的影响更小。毕竟任何时候人们总是需要房子保证基本的居住，而对商办的需求就可能会经常发生一些变化。

就算住宅和商办的需求都发生变化时，通常也是商办的需求变化表现得更加强烈。

举一个极端一点的例子。我有一位企业家朋友，在上海豫园做小商品生意。十多年前，他在豫园小商品市场购买了一处商铺，用于经营。同时，还在豫园边上购买了一套住宅，用于居住。现在那处商铺相比当年的买入价几乎没有上涨，甚至还有点微跌，而那套住宅相比当年的买入价已经翻了好几倍。

我从朋友那儿了解到，豫园小商品市场这些年的经营并不景气，郊区新开了许多类似的市场，吸走了不少人气，电商如火如荼的发展更是对实体商铺造成了不小的打击。而市中心的住宅虽然涨幅不如郊区那么高，但需求十分稳定，受产业变革的影响很小，依然好租好卖。

上海淮海路的沿街商铺曾经是何等风光，引领着时尚潮流，开满了国际知名品牌和各种上海老字号，每到周末，人流摩肩接踵、络绎不绝，生意极旺，店租极高，尚且一铺难求。

可如今随着科技的进步和城市基础设施的全面完善，地铁上盖综合体销品茂迅速崛起，满城开花，人们的逛街购物习惯产生了巨大的变化，淮海路已经不复往昔的鼎盛人气，相当数量的大小店家批量撤离，居然有不少位置不错的商铺长期空置租不出去。

而住宅受此类变革的冲击就小得多，因为居住的需求更为刚性，适应力更强，更加稳定。淮海路附近的豪宅仍然颇受追捧，价格坚挺。

这些案例表明，商办如果产业和板块不对路，可能面临较大的风险性，而住宅的需求更加稳定和普适，风险性就要远远小得多。

三、流动性

流动性，也就是将资产售出变回现金的难易程度。

由于住宅的交易税费低，需求量大且稳定，它的流动性相对商办来说也会更好。我们投资的住宅，如果需要售出时，平均销售周期在1-3个月，最长也不会超过半年。

而我碰到过许多朋友投资商办，非常难卖，一年半载也见不到诚意客户的情况屡见不鲜。如果降价出售，无疑会损失收益性，就无法达到原先预期的投资回报了。

另外，我们选择售出资产，通常都是为了回笼资金，投资其他回报前景更好的项目。如果资产的流动性存在问题，无法及时售出，就可能因此错失其他投资机会。

所以流动性也是我们非常重视的资产的基本属性之一，而相对商办而言，住宅通常拥有更好的流动性。

这一讲的内容就到这里。我们理解了资产的三种基本属性，以及为什么投资住宅可以达到收益性、风险性和流动性三者很好的平衡，适合绝大多数的房产投资者。

那么，我所在的城市适合投资住宅吗？如何判断一个城市是不是适合投资？答案将在下一讲中为你揭晓。

这里是恰空的《房产投资实操课》。如果你觉得有所收获，欢迎把课程分享给你的朋友。

编辑 | 张月圆