【资产配置·第十一期】购房中的产品识别和选择·5

各位听众大家好，欢迎收听《东西情报站》，我是大白。

今天我们来给购房中的产品这块收个尾，说下写字楼和商铺两个类别。至于马云和蚂蚁集团的问题，我看评论区大家似乎比较感兴趣，那我就放到10分钟的版本里再多讲一期。

另外我提个醒，大家不要在评论区里面讨论或者提问有关个股、仓位和买卖时间点的问题，严格来讲，在一个非投顾平台谈论这些是属于违规的，我也不会回答的，否则可能会给平台带来不必要的麻烦。下面我们进入正题。

一、写字楼

这个问题一二线城市的朋友问的比较多，低线城市的朋友一般不太会关注到写字楼，因为那些城市根本就不会有多少正儿八经的写字楼，这个特性是跟写字楼所承载的功能相对应的。

写字楼里承担的是大规模脑力劳动，包括技术研发、工程开发、金融管理、创意设计、商业策划、商务服务等等，这些一般属于金融、IT、高科技、文创等能级比较高的产业，或者是普通企业当中的核心部门，比如机电类企业的研发、财务和销售，这些一般也都部署在企业的总部或者区域总部。

这种功能定位就决定了，写字楼在空间分布特性上是高度向一二线城市靠拢的，即便有些中小城市本地可以诞生出一两个或者几个很大的企业，乃至巨头，往往也会变成自建自用的情况，你看宜宾五粮液的那个大酒瓶子总部就知道了，形成不了规模化的公开写字楼市场。

那么基于这个特性，是不是一二线城市的写字楼可以投资呢？没这么简单，写字楼这个市场还有几个很不友好的特性。

1.产权结构半封闭，说人话就是，好的写字楼买不到，买得到的写字楼好不到哪里去。

国内最好的写字楼，要么是巨头企业自用的总部，比如腾讯滨海大厦这种；要么顶级开发商自己持有自己运营的项目，比如各地的嘉里中心；再或者核心国有资产以及国家规划的一些重点园区，比如陆家嘴和深圳科技园，这些基本上都是不卖的。你可以自己想一下，像嘉里、华润这样的一线商业项目开发商，什么时候会把楼拿出来卖给散户？而且这也不是国内独有的情况，国外也一样。

写字楼这个东西，想要搞得好，一半靠设计建造，另一半靠招商运营。

因为一方面，写字楼如何招商是一门大学问，想要找到承租能力强、经营稳定可靠的大客户，需要长期积累的商业运营能力和资源关系网络，这只有专业的商业运营商可以做到，普通人连门都摸不到。

另一方面，越是出得起租金的企业，对工作环境、商务品质的要求越高，对各种商务服务的要求越多，这也需要专业的商业物业管理公司才能做到，投入的人力和成本非常高。

一个写字楼一旦把产权卖散了，那么以上这些专业的集中招商和高成本的物业管理都将成为不可能。你千万不要觉得什么业主为了自己的利益会听从运营公司的建议，这只是一个听上去有逻辑的猜想，但完全不符合事实，类似的悲剧上演过无数次。

不要去挑战人性，众口难调、各怀私心并且缺乏专业性的业主们会亲手毁掉一栋高档写字楼。所以目前别说高档次的写字楼，就是很多普通档次以及政府产业园那种平价档次的写字楼，只要开发单位有心想要运营好，就很少会拿出来卖。

而以上这些，恰恰是租金最高且出租最稳定的产品，以北上广深的顶级写字楼租金为例，每平米每月的租金可以达到400-1200元，即便不是顶级产品，只要集中招商管理，一般租金也会偏高。

那么问题来了，你能买到的写字楼是什么样的？是不是造的很烂？或者很低端的？并不是。

实际上拿出来公开销售的写字楼，大部分硬件并没有问题，甚至有一些做的很高端，也正是因为硬件很高端，所以营销上面可以吹出花来，导致卖出去的溢价非常高，一手业主深度套牢，比如深圳这边前海和宝中的某几个写字楼项目，还都是知名开发商的产品。

因为前面说了，一半靠设计建造，另一半靠招商运营，现在核心问题就在这后一半，这种直接散卖的项目一般就是两种情况：

一种是这个开发商只是个单纯的开发商，不是个商业运营商，他没有后续招商运营的能力，那自然只能卖掉拉倒，比如深圳前海的某某金融中心；

另一种情况是，开发商也是运营商，他有能力，但是他们内部专业的商业研究团队核算下来，可能觉得这地方的条件去花力气运营不划算，或者现在趁着某些概念和市场热情直接高价卖掉的收益比长期运营更划算。总之就是他有能力但不想去运营，比如深圳宝安中心区的某某时代广场。

这种买散之后，常见的剧本就是，由于小业主招商能力不行，所以空置率偏高，商务氛围不好；由于空置率高，进一步导致业主病急乱投医，乱招租客，弄进来一堆皮包公司，乃至骗子公司，或者是一些对中高档写字楼环境不太友好的小公司，比如电商和服装，再或者一些比较low的比较不负责任的二房东。一方面这些租客稳定性不好，一年换一两轮是很常见的，另一方面这些租客也容易进一步降低写字楼商务环境和氛围，导致更招不到好租客，进入一种负向循环。

一旦掉进这种负向循环，基本上就不太可能再走出来了，因为走出来需要完全出清，然后从头开始，这对分散的小业主来说是不可能的。那这时候这个物业就只能在一个社会平均租金水平当中运作了，没法获得商业运营的溢价。

你可能会说，平均租金也可以，反正租金总是要涨的，恐怕没这么简单。

2.这就涉及到第二个不友好的特性——国情背景和时代背景。

（1）国情背景

国情背景就是，我国写字楼宏观上是明显供应过量的。

为什么会如此明显的供应过量呢？这是地方政府考核标准和主观能动性的结果，对于地方政府来说，最有成绩的事情自然就是把产业搞起来，大家都有工作有生意有钱赚那是最好的。

那搞产业，在之前的房地产和经济发展的关系当中我就已经解释过：

第一阶段是投资基建，把硬件基础搞起来，就是“七通一平”，然后卖地盖各种写字楼，或者政府自己建产业园；

第二阶段是招商引资或者自己培养企业，总之就是运营管理，而显然，前者更容易，大家都会做，也都做起来了，而且出于各地的竞争关系，都做得有点过猛。这就导致了我国各级城市，商业办公类的物业几乎都偏过量，即便是一线城市产业这么密集，大企业多、创业机会也多的地方，写字楼依旧是供过于求的。

以深圳为例，当下存量，和在建以及已规划未建的增量，两个指标，都是世界第一，你没有听错，就是世界第一，深圳的写字楼比北京、上海、东京、纽约都要多。

你可能可以看到一些报告上说深圳不是第一，那是因为几大机构的专业报告一般都是针对严格标准下的甲级写字楼，深圳这个城市比较实用主义，所以有一大堆写字楼的硬件标准不高，够不上甲级，没有被算进去。所以虽然深圳民营经济极其发达，中国近些年很多民用领域的产业发动机都在深圳。

但深圳写字楼租金不高而空置率高，租金相对于全球同级别城市大概在3-6成水平，空置率前几年徘徊在10%-20%之间，今年已经破20%了，而理想空置率应该在3%-5%之间。北京、上海比深圳好一点，但比起国际同行也是差不少。

客观地讲，这对产业不是坏事，我国写字楼过量的情况造就了写字楼租金偏低的局面，压低了商业运行成本，但对写字楼投资肯定是坏事。

（2）时代背景

而时代背景是什么？大家想一下疫情，应该能够猜得到，就是分布式办公的冲击。

分布式办公是一个4G时代就已经完成了硬件准备的事情，我们早就有了这么做的条件和基础，只不过人都是有惯性的，不是当下很有必要的事情，往往不会太主动去改变。

但疫情把所有人都给闷家里之后，大家发现，原来对于不小一部分工作来说，分布式办公也没什么问题，这一点由于国外疫情更严重，所以他们体会得比我们更深，大家也可以看到美股当中那些做在线办公、在线会议的股票涨成了什么样子。

而且即便没有疫情，在我国通信网络基础设施、各种平台设施越来越完善的今天，各种创业和小生意本来就在越来越个人化、原子化，这样的商业业态对写字楼的依赖度也是下降的。

所以整个短期和长期时代背景对写字楼就是有点负面冲击，我国都已经算冲击不严重的了，因为毕竟经济还有增量，疫情也控制住了，国外的情况会更头疼。

最后，写字楼作为商业产权，他的交易税费很高，它还有贷款只能五成十年的限制，甚至有的时候会被停贷，这两点对于二手流动性是很大的杀伤，而且未来如果房产税要落地的话，商业产权几乎一定先于住宅，而且可能税率还比住宅高。

好，那我们总结一下：

a.散户基本上买不到好的写字楼；

b.国内写字楼宏观上供过于求；

c.时代趋势上对写字楼有一些负面展望；

d.持有和交易的成本高。

那么，我都把话说到这里了，你觉得还有多少理由要去买写字楼呢？

而且，说句实话，我觉得来问我写字楼的人，一般也没有富裕到钱在住宅上花不完。你要是真的实在钱太多，住宅名额都买光了，还是花不完，那我觉得关注下写字楼也算情有可原，但如果你没有富裕到这个程度，那我建议你就专注住宅，把写字楼这事情彻底忘掉。

对于钱实在花不出去的朋友，如果你真的想考虑写字楼，那我建议你避开一手，普遍来说一手写字楼的溢价极其离谱，一般会比同地段的商务公寓高，甚至比住宅还高，但二手又比两者都低。深圳这边情况最严重，有的写字楼一手买入，等交楼以后，二手想卖，八折都成交不了。而且要注意，由于高税费和贷款利息的存在，如果八折卖出去了，不是亏两成，是亏接近三成。

要买就尝试去成熟的商务地段找找二手写字楼，可能看着不怎么高大上，甚至有点low，但这种一般价格被充分消化了，没有明显溢价，你就算买个高大上的新楼，没有专业运营的话，几年后也就不怎么高大上了，所以还不如上来就把溢价砍掉。

而且价格低也使得租金回报率会比较高，适当挑选一下的话，5%以上是没有问题的，商务环境成熟，空置率也会相对低，对于大资金来说，没地方去，找个地方纯收收租可能也算一个选择。

二、商铺

然后，我们来看另一类商业物业——商铺。

首先，给大家交个底，这类别，我不懂投资选择的细节，此前所有类别我都懂如何选择，只有商铺不懂，因为商铺的选择涉及极其多的微观细节，严格来说已经不是房产投资了，而是商业运作，随便说几点。

比如微观空间的细节结构，一个花坛的位置，一个天桥的出入口，都可能严重影响一个商铺的价值；

比如整体商业环境的变化，周边商业项目的竞争，或者相关单位对业态类别的管理，也可以影响到一个商铺的兴衰。

商铺跟住宅不一样，它的考量因素非常多，而且全部都是非标准化和外部化的，每一个商铺都要完全独立评估，涉及大量外部信息，所以非常复杂，要求很高的专业性，严格讲我不并建议普通人去投资商铺，越大的城市越不建议。

因为越大的城市商业环境越复杂，变数越多，更加难以把握，有可能市政过来施个工，把道路结构改了一点，一个商铺就死掉了，也有可能突然一个新业态兴起，就把一堆原本没人要的商铺租了去，这种事情我都见证过，而且我很清楚我完全没有能力去预判。

现在大城市据我所知，个人投资商铺的情况已经越来越少了，基本上都是专业的机构在做这种投资和运营。

商铺这个东西的整体前景虽然也是负面的，但是由于内部分化比写字楼更大，大到没有上限，所以对于专业机构来说也不是完全没有机会。

一个产业只要足够大，即便整体前景不佳，头部也可以活得很好，比如传统的水泥建材，一般都被看作夕阳产业，但是大家可以查一下里面的龙头股近些年利润和股价涨了多少，这就是分化和聚集。

写字楼如前面所说，是个房产硬件和商业运营软件五五开的事情，而商铺在这里恐怕就是三七开，乃至二八开，好差极其分化，好的可以好到天上去，租金和价格都非常离谱，差的直接差到常年空关，完全租不掉卖不掉，而且很不幸的是，占比上面，差的占大头。

“一铺养三代”这句话，一些上年纪的朋友都挺有感情的，但目前的实际情况往往是倒过来，“三代供一铺”，这种悲伤的故事在目前大城市的新盘底层商铺上一次又一次发生。

很多城市的新盘喜欢盖大量底层商铺，尤其是华南地区，一般来说这些商铺的规模都远超出社区住宅人口所能支撑的商业体量，价值本来就不高。

这时候如果是一个多个新盘集中的大社区，那这种商铺过量就更明显，因为商业会互通有无，再如果这还是个容积率偏低的中高档社区，情况就会进一步糟糕，因为容积率越低，社区总人口越少，而对于社区小商业来说，人群收入高低并不会明显体现为消费水平高低。

举个最极端的例子，深圳湾，这片住宅区开发至今已经有十年了，容积率2-3.5，在深圳算偏低的，我在这里呆了七年，至今这里有一些商铺还没有租出去过，请注意不是现在空着，是十年一直空着，尤其某个名字三开头的楼盘。

而且七年间，我也几乎没有见过这里的商铺发生过二手交易，基本上没有流动性，所以他们没有市场价，说不出来多少钱能成交。而当年一手销售的时候，商铺的价格普遍比楼上的住宅要高不少，现在住宅比一手涨了普遍有3-6倍，商铺没有价格，三开头那个楼盘我怀疑原价都卖不掉。

目前，购房者们也逐步注意到新盘这些底商的问题了，学乖了，就导致这些底商比较难卖，开发商普遍会给到中介公司非常高的佣金点数，极端情况两位数都有，所以有些朋友应该时常可以接到一些推销商铺的骚扰电话，如果接到过这类电话，那凭常识你就应该知道这种普通底商、普通街铺有多大价值了，好房产需要这么推销吗？这么推销的会是好房产吗？

有人可能会说商铺这种“大前景看淡”+“内部分化”的情况，是因为受到电商和外卖之类O2O的冲击，这话现在说已经不太对了。

我国的电商和O2O不是这两年才繁荣起来的，这种影响和预期，市场已经消化很多年了，一定程度上已经属于一种过去了大半的趋势。现在真正在影响商铺生态的大趋势，实际上是线下商业自身内部结构的调整。

现在线下消费的重点是体验型消费，也就是餐饮、娱乐、教育和各种各样的服务业，同时随着消费升级和我国商业水平的提升，商业体验和品牌质感的重要性在上升，这就使得其实这些体验型消费越来越往集中运营和管理的城市商业综合体去聚集。

所以，你也不能说这些年线下消费不行，实际上城市商业综合体正处在它最行的年代，当然要除开疫情这种短期意外影响。

而城市商业综合体的问题就跟前面说的优质写字楼一样，基本买不到，也有极少数买到的案例，比如深圳的海岸城，有部分商铺是卖给个人业主的，确实回报非常可观，完全不输给投资住宅，只是太过可遇不可求。

正是商业综合体越好，越抢走消费者的时间和金钱，传统的商业街街铺和前面提到的社区底商，宏观上就越被削弱，这就是很残酷的存量博弈。

你要硬问我是不是社区商铺就永远看淡了，倒也未必，因为线下业态结构一直在持续进化，不断有新的情况出现，比如现在越来越多的前店后仓的商业模式，也许可以救活一部分社区商铺，但这就如我前面所说，这个事情，商业运作的成分太高，已经不是一个单纯的房产投资了，很难把握，我也吃不准这里面的前景大小，能产生多少影响，那些商铺可能受益，想要搞懂，需要很深的商业功底了，不建议当作一项房产投资来看待。

所以，最后我对商铺做一个简单的总结：

1.和写字楼一样，如果不是住宅上钱实在花不完，那就不建议太关注商铺；

2.一二线城市尽量避开社区底商和普通街铺，尤其是一手的，好的综合体商铺如果有机会买到，可以酌情选择，虽然可能性极小；

3.三线及以下城市，综合体弱且少，商业环境稳定，变数少，部分成熟的街铺并非完全不可选择，而且考虑到三线及以下城市本来住宅的前途确实也不大，所以如果能抱定收租的心态，那么租金稳定的成熟街铺也可以适当考虑，但注意不要抱着增值的心态，很难；

4.专业商城的内铺，就是深圳华强北、义乌小商品市场之类的，我没有专门讲，因为这个更专业，如果你是身在其中的从业者，那可以凭借专业性去投资，否则建议忽略，不懂行的话风险太大，一旦产业波动，这类商铺价值极端情况可以接近归零，比如北京海淀区某些地方。

那产品类别我们就讲完了，学位房我准备结合教育单独用一篇来讲，不作为一个产品类别了，后面加更内容会开始讲购房中的一些思维误区、行为错误、要素判断和操作技巧等等，那我们下期再见。

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编辑｜何海东   审核｜杨笛