【房地产·第十一期】城市与产品：二线城市

各位听众大家好，欢迎收听《东西情报站》，我是大白。

到上期为止，强二线城市实际上已经讲完了，考虑到弱二线城市之前讲得比较简单，然后大家问得也比较多，我就额外再做一点补充，主要就是讲讲郑州和三亚的特点。

一、三线及以下城市的投资价值

开始正文之前，先回答一类问题，就是关于一些三线及以下具体城市的提问，这类问题无论是评论区还是小巴那边都收到不少，我统一说下。

全国地级以上城市接近300个，扣除我定义的一二线之后，还有超过250个，这些城市除了极个别例外，其它的我既没有去过，也没有收集过资料，所以倒不是我不愿意回答，而是没有了解，实在不敢乱答，我硬靠语言组织能力凑一些似是而非的话给你也没多大意义。

而且，如果你有的选的话，我并不建议你主动去关注这些城市，这个意思我之前已经表达过了，就是沙里淘金的问题，只是可能说得比较隐晦，有的听众没有明确Get到，或者可能还是不太愿意对自己的家乡死心，那今天我就冒天下之大不韪，把250多座城市的居民都得罪一下，把话说得明白一点。

房地产投资这个事情，一定要建立自上而下的思维，因为房地产极端依赖宏观环境和大的发展趋势，这一点跟股票很不一样，股票当中有一些行业可以脱离宏观形成自己的小环境，这个时候可以采用一定程度的自下而上。

房地产的发展，自上而下地去看，无论是发达国家的过往经验，还是国内目前大城市圈化的现实发展思路，都指向了强者恒强、大者恒大的趋势，绝大部分三线以下城市的发展趋势都不会太好。鹤立鸡群的可能性有没有，有，但是很难很难，我猜不到是哪些城市，但恐怕比例上超过5%都很难，两百五六十座的5%，也就是十几座，最多了。

那你不妨想一想，就算真有这么十几座城市发展得比较好，被你筛选出来的概率有多少？你有一套如何去筛选的方法论吗？反正我是没有，与其在这里花心思，不如想想办法往二线去挤一挤。

不要过多被一些自下而上微不足道的因素给迷住了眼睛，什么总书记去潮州、 什么京沪二线过扬州，城市发展当中这种小的自下而上的因素，每一座城市都可以找出几个，大家都有就等于大家都没有，很难转化为实际的发展成果。

退一万步讲，即便你实在不想或者不能去上级城市买房，只能留在三线以下，我也真不建议你多买，满足居住和学位两大自用需求之后，多投资个一套也就够了，撑死撑死两套。说句心里话，我要是在三线以下有超过一套的非自用房，我是会卖掉的，这个意思表达得够明白了吧？

为了进一步降低难度，针对弱二线城市，我再挑一个推荐关注的列表出来给大家，分别是郑州、合肥、东莞、佛山、西安、长沙、宁波、厦门、大连、青岛、福州、珠海、无锡和济南，14座城市，排名大致按照推荐程度来的。

加上4座一线，7座强二线，1座特殊的三亚，一共26座城市，全国大部分区域都覆盖了。我的建议是，这26座城市里如果有你能买的，就不要去考虑别的。实际上这些城市里面有落户门槛非常低的，只要你愿意花点功夫，搞到购房名额并不难，价格也有很低的，100万总价完全可以买到还得过去的房子，对于真有心好好投资房地产的人来说，应该不难挤进去。

二、郑州

近五年来，二线城市之间的发展速度出现了一些分化，趋势比较好、发展比较快的有成都、重庆、郑州、杭州、合肥等等，而天津、大连、长春等城市就相对趋势弱一些，这个我们刚开始讲城市的时候就解释过：

在城市化中前期，大家比得是投资花钱，差距有限，而到了城市化的中后期，就开始要比运营赚钱了，对战略选择、治理能力、市场活力等各方面的要求都会提高，这时候出现差距在所难免，郑州就属于这个阶段做得比较好的，超出了很多人的预期。我估计中央也是觉得有一点惊喜的，毕竟客观讲，河南整体的经济发展情况是相对滞后的。

1.优点：战略格局和产业定位准确

你要问郑州为什么会发展比较快？其实也没什么神奇的，就是产业定位比较务实。

河南是中国人口第三大省，接近1亿人，但城市化率偏低，省内只有郑州一座大城市，南阳、周口等几个地级市表面上看人口总量不少，但大部分都分散在县域和农村，地级市市区规模很小，不具备发展成大城市的条件。

所以战略格局上，河南选择了“横下一条心做大郑州”，这一点跟四川的选择是一样的，目前看效果都不错。

产业选择上，河南人口多，年龄结构偏年轻，人力资源丰富但教育水平不占优势。相对应的，郑州选择了最务实的工业为主，对各类轻重工业大力引进，基本来者不拒，而没有像部分城市那样好高骛远，去过度奢望金融、互联网等高能级产业，毕竟这些蛋糕不是想分就分得到的。

这两点正好切合了过去五年陆路运输能力发展和沿海制造业转移的时间窗口，顺理成章地把原本外流到沿海的一部分本省人口原样吸引回了郑州，同时也进一步盘活了省内人口，整体效果很不错，人口、资金的双流入对房价推动很明显。

很多人初到郑州可能会觉得城市面貌一般般，商业业态有点过时，甚至有点土，这个不奇怪，不要因此而产生落后的误解，毕竟郑州起点不高，并且以工业为主，城市面貌和商业业态的升级还需要时间。

2.缺点：房价偏高，未来产业升级不明

说完正面的，我们再来看一下负面的和存在不确定性的地方。

一个是郑州的房价有点走在经济前面了，目前价格基数比较高，跟武汉差不多水平，甚至中高端产品的价格可能还略超过武汉，而显然郑州的经济阶段比起武汉还是要偏早期一点，并且郑州新房的开发量偏大，市场上二手房交易的占比比较低，流动性偏弱，这对投资郑州的回报率和变现效率都会有很明显的影响。

我之所以对成都特别推崇，就是因为成都在发展趋势向好的前提下，房价基数还不高，相比之下，郑州在这一点上就没有优势了，所以赔率不算高。

另一个是郑州未来产业升级的前景存在很大不确定性，走在郑州前面的城市毕竟还是比较多，它们的产业升级进度都要更领先，而中高级产业的市场容量是有限的，先发者占完坑之后，后发者就比较吃亏了。

目前国内由于经济依旧在较快发展，还有一些增量市场存在，发达国家基本上处在缓慢衰退当中，完全没有增量，而其他发展中国家目前看也都比较菜，没有能够接过中国发展接力棒的国家，中高级产业的市场容量很小。而郑州这种产业升级前景的不确定，换言之就是，收入水平大范围提升的前景存在不确定。

基于这两点，对于郑州的产品选择，我可能会偏向于市区和郑东比较成熟区域的中端刚需房，紧凑一点的户型，新房和次新二手房都可以，对于高价产品保持谨慎，甚至尽量回避，实话说郑州高总价的供应量有点偏大，未来二手房流动性堪忧。

三、三亚

三亚是个非常特殊的城市，严格讲不应该对它进行分级，一共就不到一百万常住人口，规模太小了。我提三亚不是说它能成为大城市或者能有什么跨越式发展，不可能的，别说三亚，整个海南都没有什么产业基础。

国家对于保护海南生态状况的态度是很明确的，所以给的政策和规划也都是在旅游、消费、免税、文化创意这些领域，从来就没打算正儿八经去搞主流产业。

三亚的未来价值还是在旅游服务和商业品质的持续提升上面。我知道很多人对三亚很不屑，尤其是年轻人，觉得这地方又贵又差，就是宰冤大头的。

十年前我也是这么想的，严格讲这么想其实也没错，确实，澳新、太平洋岛国有很多自然条件和旅游资源远超三亚的地方，而东南亚则有很多价格比三亚便宜的旅游消费目的地，所以非要说三亚质量不高、性价比又低的话，是没错的。

但是要尊重一个事实，为什么三亚经历了两轮半房地产泡沫之后，依然屹立不倒，现在还保持着很高的消费水准，去的人都很傻吗？

当然不是，消费市场是多元的，低收入人群消费市场对价格很敏感，追求性价比，三亚这个选择确实就不怎么样；富裕人群，有钱有闲，可以玩得比较专业；刚工作的普通年轻人，没钱但有想法，也愿意花时间花精力，会玩得比较花。但是，增速最快的城市中产家庭消费市场，他们的核心诉求当中，对于行程和商业的便利性、舒适性要求是比较高的，因为平时工作比较累、城市生活压力比较大，然后还有小孩要照顾，出来度假是来放松不是来折腾的。而且并不是只有中国人这样，发达国家的经验也是如此，城市中产就是这个样子的。

我这话，二十出头的人一般是很难认同的，我当年自己都不认同，30岁-50岁的人应该就比较容易接受，这很正常，不同年龄段干不同的事情。

而关键在于30岁-50岁的人群本来就是增长最快的消费升级市场，而三亚本身的商业化定位和目前给定的政策都是匹配这个市场的。你去查一下三亚近些年的旅游数据会发现，游客数量的增速已经下来了，但是人均消费额上去了。

所以【房地产】（五）里，我一开始聊城市的时候就说了三亚会对个人消费资本有持续的吸引力。

基于以上背景，三亚并不会成为一个大城市，也不会形成大规模高流动性的房地产二手市场，投资的概率和赔率其实都不如前面那些主流一二线城市，所以三亚并不适合预算有限的普通投资者来选择。

它适合什么人呢——资金有一定溢出的中产或中产以上家庭，说人话就是你在一二线城市，把能用的购房名额都买满了，然后资金还有明显的富余，要满足这个条件，净资产基本是千万往上了。然后你要说去炒股，可能不够专业，不敢玩那么大，买理财，可能又觉得太无聊，这时候就可以来考虑一下三亚，这种同时带有投资和消费属性的选择，回报率预期不能太高，最好还能有相应的消费自用需求。

最后我提醒一点，三亚买房的挑选难度很高，因为产品形态过于混乱。三亚经历过两轮半房地产泡沫形成到崩溃的过程，这个过程当中，早年来淘金的冒险家、野心家们，实话说开发水平有限，心态也过于投机，所以盖了一堆粗制滥造的垃圾产品，而且很不幸的是这些垃圾产品还把很多好资源、好位置给占掉了，导致后期进来的优质开发商盖的优质产品，反而在资源和位置上面要差一些，这就非常尴尬了，挑选、权衡起来非常头疼，要花比较多的功夫，我看了几次也没什么特别好的想法，所以如果你有这个想法的话，一定要去实地多做工作，千万不要看广告买房。

到此为止，二线城市就全部讲完了，长度比预期超了很多，这么看的话，后面一线城市也短不了，我们就慢慢来，下期再见。

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编辑｜何海东   审核｜杨笛