【房地产·第三期】房地产与经济发展的关系·1

各位听众大家好，欢迎收听《东西情报站》，我是大白老师的代班主播。

上两期内容我们梳理了中国房地产的宏观历程，这期开始进入到房地产与经济发展，尤其是城市经济发展之间的关系问题，并会逐步地揭露出未来城市潜力判断的一些标准。

开始正文之前我先做一个说明，这一块内容会涉及厦门大学赵燕青教授和人民大学陈淮教授的一些研究成果，大家如果对房地产更深入的研究有兴趣的话，可以进一步去拜读两位老师的著作。

一、我国过去的40年都不存在“土地财政”，而是“土地金融”

一谈到房地产和经济发展的关系，恐怕大部分人条件反射的就会想到“土地财政”这四个字。但其实我可以很明确的告诉大家，我国过去40年根本不存在所谓的土地财政，这个结论听上去是不是非常得不可思议？这里面涉及到了媒体和网络上由来已久的概念混乱问题。

1.什么叫财政

财政就是政府的收支，各级政府财政部门年初做个预算，年中进行实施，年末轧个帐，收入多少钱，支出多少钱，这就叫财政，说白了是个现金流问题。

如果要定义什么叫土地财政，自然就是要考虑地租来支撑财政收入，地租才是收入现金流。可问题是过去40年，中国有哪个地方政府靠地租过日子的？没有，一个都没有。以后会有的，但反正过去没有，事实上中国过去40年经历的应该叫做土地金融。

2.什么叫金融？

金融就是融资和投资，这是个资本问题，不是现金流问题。

1982年《宪法》明确规定了城市土地归国家所有，这是我们跟几乎所有其他后发国家不同的地方，也决定了我们跟他们截然不同的发展路径和发展速度。土地国有的基础上，各级政府以土地作为信用来源和抵押物进行融资，拿融来的资本搞基础建设，修路、修桥、修水电、修网络、建机场、建港口等。

七通一平，搞定之后，土地升值了，政府把土地一卖，获得了更多的资本，然后继续去搞更多的基础建设，于是就形成了政府依靠土地所带来的信用和资本冲在前面，搞各种重资产的基础设施，把戏台子搭起来，然后企业和个人跟在后面搞各种产业和生意，在戏台子上唱戏。

从这个角度可以看出来，不存在媒体和网络上说的所谓的“国进民退”或者“国退民进”。国有和民营是同进同退的，因为两者是分工关系，而不是对立关系。没有强悍的网络基础设施，哪来的移动互联网弯道超车？

这就是我国过去40年发展模式的宏观逻辑，就是拿未来的钱投资到现在，只要产生的回报率能高于融资成本，就可以快速扩大发展，而这种级别的回报率在初期易如反掌。这里面的核心就是把资本紧缺型的增长变成了资本充裕性的增长。

说人话，就是你做个生意，今年挣了10万块钱，这个生意很有潜力，你想扩大投资，在资本紧缺型增长下，你缺乏金融支持，只能把这10万块钱利润投入进去，然后明年可能挣了12万再继续投，如此往复。这种增长方式很慢，也很痛苦，而在资本充裕性增长下，银行借了你100万，你立刻就把生意做大了，赚了钱再还给银行。

这事说穿了很简单，但是做起来就是另一码事，不信你让巴西或者印度政府去试试看，莫说巴西、印度做不到，1982年以前的我们也做不到，紧缺才是常态，充裕是少数。

因为这里面需要三样东西：

土地国有制。

相匹配的金融系统，这两样完成融资。

有能力的政府，这一样完成投资。

按照人均GDP来算，我国还是个偏穷的国家，按资本动员能力来算，我国可以摁住很多发达国家，这就决定了我国跟其他后发国家在起步上就是不一样的。

那么问题来了，这个逻辑简单、执行高效的资本投入型发展模式能不能一直干下去？不行，行的话就不会有经济转型了。这里面的制约因素是人口和城市化率。

这种资本投入型发展模式，说穿了就是通过土地金融庞大的融资能力和政府强悍的基础设施建设能力，来快速推进城市化，把巨量的人口吸引进城市，从而实现农业生产方式向工业生产方式的转变。

先甭管这工业高端还是低端，反正农业到工业就是一种0到1的切换，但是人口有总量约束，城市化率有上限。到一定程度之后，这种模式下的资本投入就遇到了边际。

这一点其实【房地产】主题第一期就已经给到大家数据了，我国目前的城市化率差不多为60%，但是已经建成的城市空间和基础设施硬件，可以应对77%的城市化率。我国过去10年城市化的年均速率略超过1%，但整体在降速，未来20年的平均速率肯定在1%以下。也就是说宏观上我国的基础硬件基本上够未来20年用了，当然微观上可能存在不平衡。

从更远期来看，除了日本韩国比较极端之外，主流欧美发达国家的城市化率也就在80%上下，我们是个地形复杂、发展不平衡的超大型国家，要超过80%会更加困难，这就涉及到传统基建和房地产真正意义上接近宏观饱和乃至过剩的问题了。

3.新基建

大家有没有注意到，这次针对疫情冲击的经济刺激措施中，政府提的是新基建，主要是5G、高铁、工业互联网、新能源、特高压之类的，传统的"铁公鸡"不怎么提了，少部分传统“铁公鸡”也主要集中在相对落后一点的西部地区。

这里面有一个很有趣的舆论现象。2000年后的很长一段时间里，我国都处在基建严重不足的情况下，但是媒体和网络上成天在喊过剩、过剩、过剩，什么到处“鬼城”，什么“高铁等等你的国民”……到了近几年，我国传统基建趋于饱和的情况下，网络上很过剩的声音反而小了。

因为大家上着网，跑着高速，坐着高铁，体会到了基建的好处了，自然就知道以前那些说法是胡扯，但这时候政府却开始警惕过剩了。

因为政府的决策是基于大量事实数据和研究分析的研判，而普通人能做的只是主观地拍脑袋，还特别容易被别有用心的人带节奏。

二、运营型发展——从高速增长到高质量发展

那么从0到1的资本投入型发展模式，逐步走向末期之后，下一步是什么呢？——运营型发展，对应的就是十九大提出的“从高速度增长到高质量发展”。

十九大这个转型时间节点，也是基于大量数据和研究分析得出的。所谓运营型发展就是通过技术升级，实现1到2，2到3，乃至到10的过程，这里面当然也需要资本的投入，但是——

一方面，规模上比上一个阶段要小。这个从M2增速就可以体现出来，M2增速其实就是资本派生的速度，而派生速度就挂钩资本投入需求。

另一方面，这种资本投入生成的大多不是路、桥、房子这种有形资产，而是技术、品牌、工艺等无形资产，不适合作为抵押物和信用来源，很难沿用土地金融那套模式。

你拿着一个技术方案去找银行，说“我这个技术可牛了，你要不要借我20个亿”？你看银行理不理你，这时候的融资需求还是更适合用资本市场来解决。这一点我们在金融主题下讨论过很多了。

在运营型发展模式下，针对各种有形基础设施的一次性资本投入将会减少，但是由于城市化率的提升，城市人口规模的膨胀，城市公共服务所需要的持续现金流投入会上升，这就对经常性财政支出提出了更高的要求。

那么对应经常性财政支出的就是经常性财政收入，主要就是税收，至于卖地那是一次性资本收入，只能对应以前那种一次性资本投入，这就是现金流对现金流，资本对资本，不能搞混，两者也不能拿来互相弥补。因为土地资本是有限的、一次性的、不可持续的，而运营现金流是长期的、可持续的。

过去是资本投入驱动的，主要比的是花钱，建设相对粗放，大家差不多都能搞一搞，但现在以及未来会逐步过渡到现金流驱动，也就是依赖于城市和产业的运营，主要比的是赚钱，需要高水平的研发、运营和管理，这就没那么容易了。就好比花钱盖厂子，大家都会，但是把厂子经营得持续挣钱，那就是另一码事了。

这就会使得未来城市之间竞争模式发生彻底转变。过去比投资，大家差距有些，现在比赚钱，有的城市长期亏损，有的城市赚得盆满钵满，差距就会拉大到不可思议的程度。这就引出了两个问题——

城市发展潜力的判断

房产税的看待方式

由于篇幅关系，这两个问题我们留在下一期讨论，有兴趣的朋友可以针对这两个问题在评论区发表自己的看法。

本期关于房地产和经济发展的基本关系就讲到这里，我们下期再见。

如果你喜欢本集内容，欢迎点击右上角分享给更多朋友。

编辑｜徐姗姗   审核｜杨笛