【房地产·第五期】城市与产品：各级城市的命运·1

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各位听众大家好，欢迎收听《东西情报站》，我是大白。

今天开始我们进入【房地产】主题下比较具体的内容——城市和产品，这两块内容具有很深的相关性，不同城市的不同产品是有差异的，所以我就不去刻意把他们划分开了，混在一起讲，最多可能分开做一下总结。

 一、各级别城市的划分问题

因为会涉及到各个城市，所以开始正文之前，我们先来统一一下定义，就是关于各级别城市的划分问题。这个划分官方并没有统一标准，学术界也没有形成一个严格的共识，大家基本都是按照自己的习惯来，所以比较乱。

我的划分是按照城市产业和经济的影响力半径来的，坦白说也不是很严谨专业的标准，只是为了便于讨论，不要形成歧义。

1.一线城市

首先，一线城市，具有全国乃至全球产业和经济影响力的城市，只包含北、上、广、深、港五座城市，暂时我不认为有第六座城市有资格挤进来。

2.强二线城市

其次，强二线城市，具有明显的区域经济影响力，也就是要能够明显超出一个省的范围，包含杭州、苏州、南京、成都、重庆、武汉、天津，没了。我标准定的高一些，其实我有点想把三亚加进去，但考虑到它的经济规模实在太小，就算了，大家明白它对全国消费和个人资本的吸引能力就行。

3.其他二线城市

然后，其他二线城市，剩下的大部分省会、计划单列市和部分华东、华南地区比较强的地级市都在这里面，比如长沙、郑州、大连、宁波、东莞等，就不一一列举了。

4.三线及以下城市

最后，三线及以下城市，那就是剩下的都在里面了。

二、各级别城市的整体格局变迁

统一了定义，我们先讲一下各级别之间的整体格局变迁，然后倒着来，从最低线开始讲解具体的房地产产品和策略问题。

从上到下分成四线之后，里面就隐含了一个规律：越往上，越是高线城市，宏观逻辑越是简单，但细节越是复杂；越往下，越是低线城市，宏观逻辑越是模糊，但细节越是简单。

这话怎么理解，其实就是高线城市宏观上看好的逻辑很明确，但城市规模大，内部产品复杂多样；低线城市一般规模很小，内部产品结构单一，选择不多，很好掌握，但是宏观上的趋势判断存在一些分歧和疑惑。

我们做个假设，如果不考虑买不买得起和限购限贷的问题，让你单纯按照自己的愿望去投资房子，你想买哪里？我想大部分人的选择要么是最强的那几个一二线城市，要么是自己所在地的省会城市，对吧？可能也未必说得清楚原因，但判断却相对容易做。

说白了，这就是因为大家模糊当中都能认识到，人口、资本、技术等各种要素，至今还是在继续往大城市聚集，而很多中小城市则处在要素净流出的状态，而且这个过程目前还看不到尽头。

所谓，天之道，损有余而补不足，人之道，损不足以奉有余。在和平时期，人类社会的大部分发展问题都存在明显的正反馈现象，也就是因果互相促进，导致分化加剧，强者恒强，弱者愈弱。这种分化几乎体现在发展的所有方面，大小城市的发展趋势，富人和普通人的贫富差距，龙头和普通企业的实力对比，一定程度上，美股和A股持续了多年的抱团行情也是这种分化的体现。

咱们是社会主义国家，政府在政策上采取了各种平衡和弥补的策略，但大体上也只能缓和这种分化，而难以阻止，长期看，分化的绝对值还是在拉大。

我国过去曾经提过一段时间乡村振兴战略，这是因为90年代和2000年初的三农问题比较严重，后来又提了很长时间城镇化，这是因为剧烈城市化过程中大中城市对人口的吸纳能力存在结构性问题，但我不知道有没有人注意到一些目前政策取向变化的细节。

我举一个例子，8月24号，在中南海召开了经济社会领域专家座谈会，与会的9位学者，基本都是各自领域的一线大佬，其中跟区域发展研究有关的是一位70后的年轻教授——陆铭老师，他的研究方向比较偏大城市化和大城市圈化。

这其实就是从2015年前后就开始的政策取向变化，我国此前对过度大城市化是存在警惕的，主要是出于担心大城市人口负担过重之后本身的治理问题。

过去的乡村振兴和城镇化策略，目前都遇到了一些障碍，乡村振兴遇到的障碍是乡村问题，实际上无法在乡村解决。

网络上经常有人批评中国农业大而不强，好几亿农业人口，最后效率还不如美国几百万人。首先，“大而不强”是对的，中国除了东北、新疆的大型农场和部分地区的经济型农业外，大部分农业对比美国确实是大而不强，甚至不少地方还很落后。

其次，问题其实恰恰出在农业人口太多上面，现代农业并不是人多就效率高，单位土地的产值天花板是很有限的，人太多了就是劳动力过剩导致的经济效率低下，因为资本和技术不愿意介入，资本和技术天然追求效率，并且在很大程度上逐步排斥劳动力。

所以，在乡村层面谈乡村问题，确实是一片好心，但是很难解决问题，因为最终还是要减少农业人口，降到一定水平之后，资本和技术加大介入，才能大规模农业产业化，而减少农业人口自然只能从城市、城镇入手。

那么出于减少农业人口，同时又忌惮大城市人口压力，在2005年后，就把侧重点放到了城镇化上面。实际执行的效果有很大差异，华东地区很成功，华东地区的大中小各级城市和城镇几乎连成了片，相互之间基础设施高度互联互通，边界已经模糊了，产业分工也很好，总之就是发展的很好。

同样是我国经济最发达的地区，大家去对比华东和华南会发现——也许大城市层面，广、深不输上海，但是中小城市层面，华南比华东差距很大，其他内陆地区就更别提了，中小城市和城镇的发展效果普遍不理想，为什么会这样？

说白了还是区位优势问题，市场是相对有限的，产业规模自然也就有一定上限，所以产业分布高度跟着区位优势走。

华东地区无论是地形地貌、地理位置、历史底子、基础设施、市场化传统等各方面都非常占优，所以各级城市在发展过程中在效率和成本方面都很不错，都可以对产业形成很强的吸引力，不需要严格依赖上级城市的配套扩散，这一点在华南是做不到的，佛山跟着广州混，莞惠跟着深圳混，而周边城市立刻拉开了差距，粤西、粤北、粤东这些地区就更差的远，更别说其他内陆地区的局面。

这就导致城镇化的策略在大部分地区的发展效率都不是太高，要想提高区域发展效率，还是要往区域效率最高的中心城市去堆。

近些年，随着环保治理成效的显现，新能源应用前景的铺开，数字化社会对治理能力的提升等局面的出现，超大型城市原本面临的治理问题其实在逐步缓解，所以2015年后逐步具备了朝大城市和大城市圈取向转变的基础。

很多人把2016年开始北京、上海对人口流入的限制误判成了是政策在压制大城市，事实上要知道同期启动的是其他一二线城市的抢人大战，这非但不是在压制大城市，更是在给大部分大城市提供发挥空间。

三、三线及以下城市的房产产品和策略

说到这里，大家应该也听得出来，在目前这个格局里面，三线及以下城市，从各方面看都是占劣势的。

甚至我可以把话说的明白一点，恐怕在下一个20年里，随着人口和资本要素流出到了一定阶段，这些城市里有一部分将要面对，甚至已经在面对房地产价格实质性下跌，而比价格下跌更头疼的情况则是失去流动性，说人话就是没人接盘了，比如去年开始在网络上火了一下的鹤岗。

我没法定量估算出来有多少城市会这样，但我不靠谱的主观感受是，恐怕一两成未必打得住，其实这个结论用上一期提到的财政收入和社会消费的现金流思路也可以得出来，这期用的产业思路是因，而现金流是果。

当然这种整体劣势的内部有巨大结构性差异，毕竟体量那么大，肯定鱼龙混杂，有好有坏，会有一批低线能够发展得不错，但整体数量实在太大，我也没法逐个研究谁更有潜力。

进一步讲，即便是一个城市的内部也有细分结构性差异，就比如鹤岗，其实它那些几万块钱一套还卖不掉的房子都是一堆位置和楼况比较差的老房子，这个城市好位置的新房也得几千一平米，没那么糟糕。

到这里，结论也很明确了，就是尽量不要去干沙里淘金的事情，房产投资不是打游戏，收益并不跟难度成正比。

对于城市间的选择，能力允许的话，肯定是去一线和强二线城市下注，但目前资金和政策门槛对大多数人来说确实太高了，退而求其次就是自己所在地的省会，再不济至少也是地级市的市区。对于地级市以下级别，除非是华东和华南部分地区，否则实在有点沙里淘金，太费劲了，甚至对于在地级以下城市持有比较多套房产的家庭，我会建议认真考虑一下是否要在未来几年逐步卖掉一部分，尤其对于独生一代来说，未来很大概率要面对这个问题。

对于城市内部的选择，低线城市宏观层面几乎都是供给略大于需求的，但由于近二十年城市发展和经济水平突飞猛进，很多城市的中心发生了转移，大家生活改善的程度也很大，所以会有一大批老区老房子被更替掉，这种宏观供大于求+大规模更替，就很容易造成冰火两重天的情况：

没有优质学位的老区老房子很容易失去流动性，因为城市缺乏外来人口，而有支付能力的本地人又不存在这种需求，想卖的时候可能挂盘都不知道去哪里挂，最后只能找电线杆解决。鹤岗那些低价房就是这个情况，即便是我老家昆山这种百强县霸主，一些老房子的情况也不乐观，我都已经在着手准备卖掉了。

而优质学位房和新区主流新房完全有可能在阶段性出现供不应求导致很热的局面，这种阶段性供不应求完全是阶段性改善需求爆发的结果，长期看大多是要降温的，但无论怎么降温，至少也是处在相对优势的位置，最坏也不至于失去流动性，所以非要留在普通中小城市投资房产的话，基本也只有这两类产品能选，紧紧抱住主流改善需求。

最后强调一句，对于三线及以下城市的投资，什么商务公寓、老大楼、超小户、小产权，老公房、高总价豪宅等各种只有在一线城市才能成规模的细分市场，统统不建议去碰，体量不够的情况下去搞细分，很难有好结果。

好了，关于三线及以下城市基本上就一篇讲完了，反正具体城市我也讲不了，只能给出这样的原则性建议，后面我们重点讲一二线城市，那么下期再见。

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编辑｜何海东   审核｜杨笛