【房地产·第二期】房价和政策运作史·2

各位听众大家好，欢迎收听《东西情报站》，我是大白老师的代班主播。        

上期我们提到，我国房地产的市场化程度在2003年达到顶点，此后开始出现各种宏观调控措施的轮回往复，同时建设速度的单向加速也在2003年终结，后续同样进入到对建设速度不断反复调整的循环。我们先来回顾下这个过程，再来对应分析其中的各种原委。        

一、第一轮宏观调控：2005年的国八条和2006年的国六条         

这一轮宏观调控是指向供应端的，主要措施包含了对地产政府和开发商的引导和约束，对一些土拍、融资、建设方面乱象的整顿，以及对供应结构的调整。         

由于不指向需求端，所以这一轮调控我估计大部分人是没多少认知的，甚至压根不知道这事儿的存在，唯一能让普通人有印象的可能就是“7090政策”，也就是70%以上的新增商品房要控制在90平米以下。         

这是一个供应结构调整问题，主要为了保证城镇化高速发展期，普通家庭首套刚需房的供应能够得到优先满足，抓住主要矛盾的主要方向。        

但是坦白讲，除了“7090政策”以外，本轮调控的其他措施，效果弱于预期，房价上涨和炒房热在这两年如火如荼，网络上被各种夸大的温州炒房团也主要活跃在这个时期。         

由于预期高涨，现房大多快速清空，市场开始大规模进入到购买期房的阶段，到了2007年，深圳人民已经开始满城找吊塔了，哪里有吊塔就去哪里问问有没有房子卖。        

这自然搞得中央有点头疼，尤其是央行系统，非常担心投资过热引发系统性金融风险，这就是政府对房地产市场化程度和建设速度反复调控的最大原因。         

由于当时我国城镇居民人均居住面积还不足，而且城市化还在高速推进，宏观上住房是不存在过剩的，所以如果单纯只是房子的问题，就没有那么复杂了，也没有太大的风险，退一万步讲，就算短期盖多了，过个几年也就消化掉了。但是凡事一旦扯上金融，就是一码事了，地方政府和开发商都是高负债运行的，只需要短期投资过热引发现金流危机，就有可能促成系统性金融风险。        

于是2007年，在需求端调控无果之后，中央开始了金融端调控，对开发商和购房者同时做出贷款约束，然而实际上这一次调控的效果很难做出评估，因为很快更大的外部影响因素到来——2008年全球金融危机。        

危机之下，乐观预期被打破，需求端直接坠入谷底，前期高热度下大量投资开工的楼盘，阶段性的失去买方，形成库存积压，高负债的开发商和相关产业链此时显得格外脆弱，开始接连出现偿债问题。         

此后的事情，大部分人应该都记忆深刻——四万亿计划出台，同时楼市调控政策暂时松绑，个人房贷杠杆空间达到历史高点，巨额信贷额度支持下，房地产市场满血复活，场面很像今年三四月份的美股，几乎瞬间从谷底拉到顶峰，这就形成了我国实质上的第二次房产去库存，不少在大城市打拼的75后、80后应该都是在这个时期购房上车的。        

二、第二轮宏观调控——2010年限购限贷，首次调控需求端         

无论市场如何疯狂，中央层面还是保持清醒的，没有忘记此前的风险问题。于是到了2010年，首次开始需求端调控——限购限贷政策正式出台，并且当时的限贷政策是根据贷款记录来的，而不是贷款状态，也就是即便还清以前的贷款，也无法恢复相应的贷款资格，非常严厉。        

至此，我国房地产大热的浪潮告一段落，政策约束强度到达顶点，具体措施上，与当前有所不同，并没有采取更细致的因城施策，而是全国整体一盘棋为主。        

2010-2014年是相对平静的四年，除了北京、上海等少数城市之外，大部分城市的房价都保持了相对稳定，但其实这个阶段房地产市场的整体成交量并不小，城镇化率和住房自有率在一个相对平静的环境下持续推进。        

很多人都有一个误区，就是认为中国房价太高导致大部分人都买不起房。当然我不否认现在是挺高了，但另一个事实是中国整体住房自有率超过90%，是全球最高水平，当然一线城市相对较低，强二线城市也不会特别高。这也是很逃开的客观规律，全球就没有几个超级大城市住房自有率很高的，但往下的绝大部分城市，住房自有率都非常高，这个大家回想下自己家乡的情况基本都有数。         

这个误区的形成就是因为没有认识到我国新房成交的时间分布问题。         

从2015年深圳领头开始，一直到2019年上半年，全国走完了一轮房价大涨，这之后我国房价确实是比较昂贵了，但实际上这轮大涨之后，以高价成交的房产只占历史总量的不到15%，部分城市不到10%，说白了就是85%以上的房子都是在价格水平相对不太高的情况下买的，至今已经形成了很厚的资产浮盈。         

当然，涨完以后确实一二线城市房价比较离谱了，对于后来者的压力非常大，所以这不有了新的转向，这个后面再讨论。         

这个情况其实就是林毅夫教授所说的“善用要素扭曲”。客观讲，我国这种双轨制条件下，以政策推动加速房地产大干快上的做法确实属于非市场化手段，不可避免的会在过程中形成一系列的要素扭曲。         

我国对这里面要素扭曲的最大利用就是——依赖发展初期各方成本要素都比较低的经济环境，最大程度的调动全国全民的金融资源，推进城市、基建和住房建设，以较低成本快速实现城镇化率和住房自有率的提升，如果不这么做，只会让更多人的买房时间点掉进高价区间。         

很多醉心于纸面的经济学人士长期对此大加批评，这就犯了用理论否定事实的错误。        

在2010-2014年这段相对平静的时间里，还有一个小插曲，就是2013年的“国五条”，被市场误解成了全国住房个人所得税都要按照差额20%征收，造成了一些城市恐慌性抢购引发价格上涨，典型代表就是深圳，涨了差不多30%-50%，但其他出现同样问题的城市整体涨的不多，影响不算大。        

时间继续往前推进，进入到本轮房地产周期的起点，2014年9月30日，著名的“930政策”出台，放松了限贷，房贷不再追溯记录，结清贷款即可恢复2-3成首付的资格，同时非一线城市大面积放松限购。但可能是市场在平静当中运行的太久了，有点迟钝，全国除了深圳以外，几乎都没有对这个放松政策作出明显反馈。         

到这里，一个现在看来可能不够谨慎的加码政策出台了，2015年3月30日，“330政策”出台，营业税全额征收认定年限5改2，同时调降首付比例。         

从这个时间点开始，以深圳作为先锋，北上广接力，强二线、弱二线、三四线城市依次跟进，形成了一轮接近4年时间的全国性房地产轮动上涨，成为了我国实质上的第三次房地产去库存。         

“去库存”这个词也是在这时广为人知的，全国整体涨幅差不多达到翻倍水准。然而紧接着，去库存逐步收尾之后，迎来了第三轮宏观调控——房住不炒。         

三、第三轮调控——房住不炒         

同样也是从深圳开始，在2016~2020年间顺次对各级城市重新逐步收紧政策，一直到此前不久，以对深圳、东莞等城市的加码调控作为尾声，宏观调控的政策状态基本达到历史最严，限购限贷、限售限价、再加上限社保限离婚认定，全面封堵，“房住不炒”四个字上升到战略高度。         

这一轮宏观调控的最大特点就是精细化，不同城市充分考虑了自身发展状况和供需基本面，做到因城施策，避免粗放管理造成过多误伤，这之后，绝大部分城市的房地产市场再次回到平静运行的状态。        

三次去库存，三轮调控周期，到此为止，全部结束。         

四、问题来了，会不会有下一次？         

大概率不会，我不敢说个别城市不会做一些局部调整，但全国层面大开大合的放松，已经很难再出现了。         

为什么，问为什么不会再大规模放松之前，不如先问一下为什么此前会大开大合的放松和收紧？         

因为，一方面有建设需求，要城市化，要提高人均居住面积、居住条件；另一方面又需要防止金融风险和房价过早过快上涨，所以循环往复，来回调控，左右平衡。         

那么，我告诉大家几个重要数字——截至2019年结束，中国城镇化率正式迈过60%，城镇人均居住面积超过35平米，这还不是最重要的，最重要的是，根据赵燕青教授测算，我国已规划已投入建设的所有城市建成区，已经可以容纳全中国77%的人口，说白了就是即便不做进一步的规划开发，我们的城市硬件也已经做好准备迎接77%的城镇化率了。         

虽然对比中型发达国家，77%的城镇化率还是偏低的，但对于我们这样一个内部发展不均衡的超大型国家来说，这个城镇化率水平将是未来二十年都很难迈过去的台阶。         

所以，道理就很简单了，我国宏观上的住房紧缺，已经不存在了，那么供给端狂飙突进式的建设，自然就不会继续下去了。这一点从近两年对开发商加强管理和限制的政策环境中也能看出来，尤其是最近对开发商融资的分级管理。         

不过，请注意，这里我说的是宏观上，指的是全国大面上没有明显供需矛盾了，但是局部城市，像深圳，局部地区，像厦门岛内，局部产品，像学位房和顶级城市豪宅，还是会存在微观的供需矛盾，这也将是未来个人房地产投资的主要淘金方向。        

我日常被人问的最多的问题就是：XXX城市的房子能不能买，会不会涨？这个问题，实话讲，我回答不了，因为我不可能对太多城市有了解，大多数二线以下城市的情况我压根是两眼一抹黑，但讲到这里，可以给大家一个整体的思考方法：         

你不妨想想这个城市有没有什么特殊的地方？比如深圳这样产业集群特别强、新增人口流入特别猛然后供给还不足；比如厦门岛内这样有严重供给约束；比如学位房这种追求相对排名的稀缺资源；比如拥有全国稀缺的顶级城市资源，可以迎合资本市场中的新生富豪。如果都没有，就是一个个普普通通的三四五六线城市的话，坦白讲，现在以及未来大概率是不存在宏观供需矛盾的，甚至有不少城市供过于求，只要没有全国层面的政策激励，房价很难明显上涨，差不多也就跟着经济增速慢慢蠕动，供过于求的城市甚至长期停滞，那么，答案自然就有了。        

有人可能会说：这些弱势城市以前也没什么供需矛盾啊，上一轮不还是大涨了？那凭什么说以后很难明显上涨？如果你也这么想，那就是对供需的微观分时结构理解的还不够透彻。  

供需有宏观整体情况，也有微观结构，微观结构中包含了分时结构，也就是由于房地产相对长的规划、审批、建设流程，使得某一特定时间段里市场上的供应总量相对有限，如果有办法在这段时间内，一次性把大量需求集中释放出来，就可以制造局部短时的供需矛盾，引导价格上涨。         

在我国的实践当中，这一般有两种路径：         

一种就是上一轮上涨那样，全国性放松。通过逐级上涨引发的强烈增值预期，激发主观购买意愿，形成需求集中释放；         

另一种是货币化棚改。货币化棚改把一些旧城区居民的房子回收，并给予货币补偿，这时由于旧城拆除重建需要比较长的时间，供给无法立刻释放，但居民需求是立刻产生的，而且还拿到了钱，自然会马上形成集中需求释放。这也是为什么我国在2018年开始暂缓货币化棚改，这种供需时空错配会埋雷，当年日本人把自己房地产玩儿崩就有这个因素在里面。       

现在，大范围放松和货币化棚改两个情况都不太可能大规模再现了，自然很难再有弱势城市出现集中供需矛盾推动房价大涨的情况了。        

在这个未来预期之下，部分城市的局部供需矛盾要如何去化解？以及未来新增城市人口面对高房价要何以维持社会必要的公平性？         

这就涉及到上期结尾问题的答案了——深圳未来目标让大部分居民都能住在政策性住房中，这个政策性住房将是一个复合概念，包括买卖和租赁两种模式，也包含了从高端人才房到中低端廉租房各个层级。深圳目前商品房总存量大概是190万套，以实际管理人口计算，仅有40%的人口居住在商品房中，这个目标任重而道远。         

具体怎么实现？我也不知道，目前还在规划编制当中，注定将是一个非常长期的事情，而且必然需要依赖跟珠海、汕尾、东莞等市的合作，我们不妨重新上路，拭目以待。        

那么，过去、现在和未来的脉络，都已经放在大家眼前了，宏观导论的第一部分到此为止，下期我们深化一下，进入第二部分，结合经济发展来看看房地产的作用和意义。         

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编辑｜何海东   审核｜杨笛