【房地产·第四期】房地产与经济发展的关系·2

【房地产·第四期】房地产与经济发展的关系·2

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各位听众大家好,欢迎收听《东西情报站》,我是大白老师的代班主播。


今天我们接上期话题,继续讨论房地产和城市经济发展之间的双向关系,然后逐步推进到全国各地具体城市潜力的对比,最后提一下房产税的问题。


通过上期的内容,大家应该能自己得出一个结论,就是房地产这一要素,在城市发展过程中,会发生一次因果转换:


在城市发展的上半场当中,房地产是因,是驱动要素房地产的开发情况决定了城市的融资能力,城市的融资能力又进一步决定了城市基础设施的投资能力,或者说的更直白一点,就是把城市这个实体硬件造出来的能力;


而到了城市发展的下半场,房地产成了果,成了被驱动要素,城市对于产业的建设、引进、运营、管理的能力决定了这个城市产出现金流的能力,而这个现金流就对应了政府收入和居民收入能够达到的水平,政府收入是政府提供日常城市公共服务的保障,而城市公共服务质量会很大程度上决定城市生活质量,自然会影响房地产价格,而居民收入水平则更为直接,本身就是房地产购买力的来源。


所以大家可以注意到,我国经济增量当中,撇开出口这个对外要素,在对内要素当中,投资建设在过去很长一段时间里占据主导,GDP当中投资所占的比重非常高,直到2015年前后开始,消费才逐步接过大旗,比重开始提升,十九大报告当中指出的“人民对美好生活的向往”就对应了这个转换关系。


不过对于这个转换关系,要注意到其中的细节,就是我国发展的不平衡性,全国各地进度并不是一样的,长三角、珠三角已经差不多完成了这个转换,而中部地区显然还有所不足,西部地区会更加滞后一些,不能一概而论。


了解了这些发展经济学和城市化进程方面的宏观思路,我们来看各个城市圈和一些具体城市的发展前景。


一、对比城市发展水平的三大指标


我们日常对比全国各大城市的发展水平,最常用的指标还是GDP,每年年初各城市上年度GDP的排行榜都能在社交网络里热上一阵子,这是好事,说明大家对发展很有热情。


不过这里我建议增加另外两个指标,一个是地方政府财政收入,一个是社会消费品零售总额,这两个都是现金流指标,前者为主,后者作为辅助补充。


让大家关注这两个指标,并不是说GDP不重要,而是因为如前所述,GDP很容易被资本投入撑起来,导致难以直接反映城市运营产生现金流的能力,所以需要补充一下专门的现金流指标。


举个例子,前些年的天津,滨海新区大量进行资本投入,使得天津的GDP一度十分接近广州和深圳,但是随着近年资本投入趋于谨慎,天津的GDP骤然塌陷,以目前的情况来看天津市滨海新区未来持续产生正向现金流的能力也不容乐观,这就是上期所说的“花钱容易挣钱难”。


不过使用这两个指标的时候需要注意一下口径差异的问题,这种口径差异使得这两个指标往往只能用来对比类型和级别相近的城市,如果是差别过大的城市,则用来对比增速会好一些,对比绝对值会有一定问题。


比如财政收入方面,省会城市和普通地级市需要负担地方、省、中央三级财政,而直辖市和计划单列市基本只考虑地方和中央两级,所以后者财政收入留存本地的比例会更高,占了很大便宜。


再比如社会消费品零售总额会被一些地理因素干扰,像上海和香港在商品领域有巨大优势,会把周边城市的一部分中高端消费吸走,最典型例子就是去香港极其方便的深圳,这种情况导致深圳的社会消费品零售总额经常排到成都、重庆、武汉、杭州的后面,而反过来,西南地区由于外出相对麻烦,所以西南一亿多人口的消费大比例留在成都和重庆,推高了数据。


二、具体的指标对比应用


下面来看具体的指标对比应用,我们举三组城市的财政收入指标,均使用2019年度数据:


1.第一组


深圳GDP26927亿,地方财政收入3773亿,财政收入与GDP的比值为14%;


重庆GDP23605亿,地方财政收入2135亿,财政收入与GDP的比值为9%。


其中深圳为计划单列市,重庆为直辖市,财政收入均为两级分配,口径差别不大,可以看出,深圳单位GDP的税收产出远高于重庆。


2.第二组


苏州GDP19235亿,地方财政收入2222亿,财政收入与GDP的比值为11.6%;


成都GDP17012亿,地方财政收入1483亿,财政收入与GDP的比值为8.7%。


其中苏州为地级市,成都为省会,财政收入均为三级分配,口径相同,同样可以看出,苏州单位GDP的税收产出明显高于成都。


深圳和苏州分别处于华南和华东,基本算是我国同等级别城市当中的佼佼者,多年来充分证明了自身的城市运营管理能力,说得直白一点,就是证明了自己能挣钱,相对应的,他们的房价基本上也是各自城市级别当中的最高水平。


而重庆和成都,是目前非常受关注的两座城市,近几年发展很快,都带有网红属性,但可以明显看出来,在政府现金流产出能力这块,对比华南、华东相似体量的城市,还是有很明显的差距,而相对应的,两者的房价也几乎是同等城市级别当中的最低水平。


当然,好在他们的发展阶段相比东南地区多少还是滞后一些,目前依旧获得中央比较大力度的支持,大规模的资本投入还在继续,未来尚有潜力,从这个角度讲,对重庆、成都两座城市比较关心的朋友,未来应该多看重财政收入增速,而不是GDP增速。目前的情况来看,成都的产业引进、建设和运营似乎更有优势一些,可以保持关注。


说到这里,可能有的人会提到城市面积问题,重庆、成都的行政面积都很大,会不会导致土地不稀缺,所以对房价有负面影响,这个问题其实是一个单向制约问题,什么叫单向制约?


就是像深圳这样,行政面积过小,确实会制约发展,导致土地供应不足推高房价,但是全国绝大部分城市,行政面积都足够大,土地几乎全部都是大幅富余的,并不会产生反向的负面制约,因为城市建设者的思路并不是要把行政面积填满,而是根据实际需求由近及远发展,反正都不会撞到边界,富余多一点少一点,并没有什么区别。


广州、杭州、苏州、南京的行政区域都非常大,并不妨碍它们房价高出成都、重庆一大截。


3.第三组


长沙GDP11574亿,地方财政收入950亿,财政收入与GDP的比值为8.2%,社会消费品零售总额5247亿;


郑州GDP11589亿,地方财政收入1222亿,财政收入与GDP的比值为10.5%,社会消费品零售总额4671亿。


我猜,如果不列数据,单凭主观感受来判断的话,在很多人心里,长沙的地位可能在郑州之上,但可以看到,长沙在财政收入方面严重输给了同级别的郑州,社会消费品零售总额虽然赢了一点,但考虑到长沙是个热门旅游城市,外来消费很多,高一点其实是理所应当的,而房价层面,郑州也明显高于长沙。


网络上讨论起房价的时候,长沙是一个经常被提起的城市,原因无他,便宜,长沙房价是同级别城市当中最低的一档,前阵子深圳的相关领导还去了长沙学习房地产调控经验。那么问题来了,长沙这么低的房价,是好事还是坏事?


我很明确地说,是坏事,不是说低房价这个结果是坏事,而是造成这个结果的经济原因是坏事。


深圳的高房价造成了很多问题,这是因为深圳住房供应严重不足,导致不恰当的稀缺性过度推高了房价,但全国绝大部分二三线城市都不存在住房供应明显不足的问题,甚至有些城市是供应略微过剩的。那么,在供应充足的情况下,房价,本身就是购买力自然竞争的结果,房价高,就是购买力强,房价低,就是购买力弱,而城市住房的购买力来源,就是城市产业所对应的居民收入产出能力。


所以,说白了,就是长沙在同等经济体量的城市当中,中高收入产业占比有问题,这一点从财政收入的对比当中也可以看出来。


如果结合此前金融主题下的知识,可以得出一条更长的逻辑链,也就是,由于产业实力不足,城市购买力偏弱,导致城市住房资产价格偏低,而资产价格是金融系统信用派生的基础,这就意味着信用派生能力也偏弱,即融资和投资的能力不足,这又会进一步制约产业的发展,形成一个恶性循环。


当然,长沙人民可能会说自己非常安居乐业,压力不大,生活得很好。这个我没意见,我也挺喜欢长沙的生活环境,但我说的是客观经济结果,你说的主观生活感受,两者有一定关联,但并不等价,很多经济实力不如美国的国家,幸福感都比美国强,所以在这里我只说城市经济问题,不评价城市生活感受。


三、房产税问题


最后,我再提一下上期同时引出来的房产税问题,这个问题经常有人问,但大部分人的关注点都不对。


房产税的重点在“税”,不在“房产”,这是个税收制度和政策,不是一个房地产调控政策,政府没有打算用房产税来干预房价,税收制度是要立法的,变更起来比较慢,根本就不适合用来调控瞬息万变的价格。


当然,也不否认,根据征收力度和城市承受能力的不同,客观上确实可能对房价产生一些影响,比如在一个人口净流出、住房供过于求、经济弱势的中小城市,征收比较高的房产税,完全有可能造成抛售潮,把房价搞崩,但现实来讲,也不可能这样去收。


房产税的意义就是上期所提到的,为城市提供经常性现金流收入,但是由于我国发展不平衡的关系,很多城市还没有进入到存量运营的阶段,依旧处在需要卖地和资本投入的阶段,对于这种需要全国性立法的制度来说,时机还没有完全成熟,这就是为什么房产税这个东西提出很早,但进度很慢。


具体时间点我说不太准,应该也不太远了,具体方案就更不知道了,甚至我怀疑政策制定者自己都还不知道,所以如果两年之内你看到任何所谓房产税的具体方案,基本都是扯淡。


不过话说回来,我其实有一个担忧,就是能够大规模征收房产税的城市一般也不会太缺钱,真缺钱的城市基本也收不上来,硬收就可能把房价收崩了。所以这也挺尴尬的,基于这个考虑,虽然很多人认为制度习惯上房产税应该是地税,但我猜想,最后可能还是由中央来统筹调配。


到此为止,我们四篇宏观导论就讲完了,前两篇从时间角度给大家梳理了我国房地产市场和政策的发展历程,后两篇从空间角度给大家解释了房地产和城市发展的相互关系。再往后我们的主体内容大致会分成三个方面,一是各大主流城市的解读,二是各类住房产品的分析,三是投资思路的讲解,我们一步一步来,那么下期再见。


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编辑|何海东   审核|杨笛

以上内容来自专辑
用户评论
  • 白痴传说

    没有理性的房价,就不会有健康的发展。

  • 13612570wfc

    能看见大白老师有更新,感到非常幸福和感激,希望早日康复,回到我们中间!

  • 萌之死忠党

    这样房地产公司不应该倒闭吗

  • 这个世界真的太可怕

    炒房不管,那炒什么都不该管。

  • 京四_zju

    没错有道理只是国家在配置方面有问题现在没办法不得不面面俱到稳中求降

  • 1816716jkkz

    这个逻辑是不是有问题

    杉杉林林 回复 @1816716jkkz: 当然有问题了。没有考虑到炒的因素。

  • 诗音_5cd

    二手房将来不降30%以上,谁会去接盘?

  • 听友252544089

    三四线的老房子拆迁的可能性大吗

  • 白杨树zz

    老师身体健康是我们的幸福

  • 猎天使_g5k

    中国`无房产\那来大经济!