环京楼市：北三县能放松吗？环京楼市还能再起波澜吗？

大家好，我是如是金融研究院高级研究员李畅，欢迎大家收听《买房之道：中国式房地产投资课》。

5月7日，廊坊发布新版人才落户实施细则，去掉了“有房”的落户条件，变成了大专学历+社保3个月或者有工作+社保三年就可落户。相当于变相放宽了购房门槛。环京市场再次引发不小的关注。去年一季度时，由于北京边际放松了史上最严公积金政策，环京市场在沉寂2年后再次站到了风口浪尖上。但是政策层面上对环京地区依然严格限制，预期的放松也没有出现，房价在2019年一季度“小阳春”短暂回暖之后一直比较平淡。虽然环京楼市近几年比较稳定，但还是会有很多购房者关注。从长期来看，环京市场主要承担承接北京外溢人口需求的作用，拥有突出的居住属性。另一方面，环京楼市一直以来与海南、厦门并称中国房地产市场的风向标。在每一轮房价上涨浪潮中往往率先反弹，也在每一次严政调控下迅速的偃旗息鼓，可以明显放大北京楼市的波动幅度。今天我们就来讲一讲，环京楼市有哪些特殊性，未来房价还能不能重复2017年的辉煌？

首先我们来界定一下环京地区的概念。环京楼市的最重要属性是承接北京工作人群的居住需求，那么应该重点关注与北京的距离及通勤是否方便。从与北京的距离来看，按照国际都市圈发展规律，至多将北京为中心100公里以内划为环京地区。从通勤是否方便来看，一般认为北京大七环东、南、西部范围内为环京地区，其他区域超出北京的通勤极限。综合考虑两方面因素，我们将环京地区简化为北三县（三河含燕郊、大厂、香河）、南三县（固安、永清、霸州）、以及涿州、廊坊市区、涞水、武清十个重点市县。

根据北京目前的规划，未来北京的整体发展趋势是“东南飞”。据此，环京地区市县可分为四类。第一类背靠东部的北京城市副中心，接受北京市区和通州人口外溢，主要包括三河（含燕郊）、大厂、香河。第二类背靠南部北京新机场，受益于临空经济区带动就业和产业发展，主要包括固安、永清、廊坊市区。第三类除环京带动外还有其他经济中心支撑，主要包括拥有环京环雄双区利好的霸州、和背靠京津两地的武清。第四类远离各经济中心，炒作价值低，主要包括涿州、涞水。

环京楼市有着鲜明的地方特色，与全国、三四线和大城市周边趋势都不尽相同，主要有三个特征：

一是房价具备较强弹性，调控政策是短期房价最重要的影响因素。环京市场与北京楼市的波动周期基本同步，但由于环京地区的城市定位有其特殊性，供给少，产业轻，受政策调控的影响更大，因此会放大北京楼市的波动幅度。从房价历史表现上看，环京地区市场对北京楼市波动的放大效应明显。2015年的全面宽松史无前例，廊坊涨幅达94%，同期北京涨幅仅为30%。在下跌时期廊坊代表性地区跌幅更是达到了35%，同期北京多数时间横盘企稳。2015年开始的这一轮环京地区房价上涨的主要逻辑为承接北京外溢的短期投资需求。这种短期投资需求的本质是加杠杆，抗风险能力极差，会在短时间内迅速推高房价，一旦受到政策精准打击也很容易出现资金链断裂引起房价连环下跌。因此未来调控政策的主基调会更强调稳定。目前除涿州和涞水外，其余地区限购政策都比较严，基本都是本地限购2套，外地限购1套并交3年社保，取得了比较好的调控效果。在房住不炒的主基调下，未来不太可能全面放松限购限贷，最多就是定向放松和边际放松，比如去年廊坊新政对入驻新机场的企业员工定向放松限购，还有新出台的落户新政，都可能会增加一些需求，但是这种调控放松的影响还是有限的，而且在现在的基础上再放松的可能性很小了，房价也很难再出现大幅上涨，更别说和2017年相比。

二是土地供给持续紧张的地区，对中期房价形成一定的支撑，不会跌的太狠。前期环京市场的供给以新房为主，二手房市场流动性较差。但基于环京地区的发展定位，市场土地供给持续紧张。按照规划，燕郊2020年之前没有新增的住宅土地供应，固安、香河土地市场的热度也不高，2019年的流拍率达到20%左右。可以预计环京市场未来将进入以存量房为主的阶段，二手房流动性增强，对房价有一定支撑作用。

三是居住属性明显，通勤和配套是长期房价最主要的决定因素。长三角、珠三角的发展规划主要是鼓励周边城市积极与一线核心城市对接，发展产业，吸引人口。而环京地区的发展规划并不支持大规模开发房地产，其战略意义是打造生态优美，人口适度，产业较轻的宜居新城镇。因此长期来看，环京地区有开发极限。作为北京的睡城，环京地区吸引人口主要在于通勤价值和配套价值。

总的来说，北京房地产市场供需矛盾依然是非常突出的，未来环京地区承接北京人口外溢的任务将成为长期发展的最主要动力，房地产会回归到居住属性上来。居住价值相对较高的区域房价会比较稳定，在目前流动性宽松的大环境下可能出现小幅上涨。而有的区域由于居住价值不高，没有需求支撑，不排除下跌的风险。判断地区长期的投资价值主要看五个方面，一是立体交通价值是否突出，在半小时通勤圈内最佳，地铁的价值大于高铁。二是住房成本是否低廉，是相对价值洼地。三是配套设施是否完善，同时具备宜居性和功能性。四是可开发体量是否足够，有能力承接人口外溢。五是是否背靠经济中心，产业发展受益于经济圈建设。从这五个方面来看，北三县仍是价值相对较高的地区，通勤价值最高，基础设施配套较完善，大厂、香河目前可容纳人口数量也比较大。

总结一下今天的课程，环京地区的城市定位特殊，供给少，产业轻，受政策调控的影响更大，因此会放大北京楼市的波动幅度。因此在房住不炒的主基调下，未来调控政策会更强调稳定。，不太可能全面放松限购限贷，最多就是定向放松和边际放松，影响相对有限的，房价也很难再出现大幅上涨。未来环京地区的价值更多的体现在居住属性上，通勤和配套是长期房价最主要的决定因素。长期的价值来看，北三县仍是价值相对较高的地区。