未来机会：正在崛起的新一线城市是最值得购买的地方吗？

大家好，我是如是金融研究院

高级研究员李畅，

欢迎收听《买房之道：中国式房地产投资课》。

结构分化是未来中国房地产市场最显著的特征。一批具有经济优势和人口吸引力的城市将会崛起，而那些产业衰落、人口流失的城市房价可能面临显著的风险，其中也就存在结构性机会。除了一线城市之外，最有长期潜力的就是新一线城市。

在之前的课程中我们提到，中国城市发展格局正在发生根本性变化，中国正式进入大都市圈城市群时代。一线大都市规模从限制转为扩张，人口集聚将提速。除此之外，只有经济实力强、就业机会多、人均收入高、产业前景好的新一线城市才能持续聚集人口，中小城市规模则会进一步收缩。发改委政策文件中还特别强调了推动粤港澳、长三角、京津冀、成渝四大城市群建设，四大城市群首位度较高的核心城市将持续释放红利，有机会成长为新一线城市。

人口决定需求，未来城市的发展潜力取决于人口聚集能力。因此，我们通过城市规模、经济、金融、创新、房价、国家政策支持力度、城市区位优势等多个维度出发，综合考量，筛选出最具投资潜力的十大新一线城市，下面将逐一进行介绍。

第一个城市是杭州。很多人说北上广深的说法已经过时了，现在应该是北上深杭。杭州位于长三角城市群，属于特大城市，也是当仁不让的新一线城市首选。杭州有着很多同等城市甚至北上广深无法比拟的产业优势。金融和科技行业已成为杭州的两张名片，尤其是以阿里巴巴为代表的信息技术产业，连续三年增速超过25%，成为经济增长的主要推动力。此外，金融生态也非常发达，上市公司数量在新一线城市中名列榜首。目前杭州正在加快推动金融和科技两大支柱产业的融合，未来很可能会成为国际性的金融和科技中心。目前杭州房价以接近3.4万/平方米的均价在新一线城市中最高，但低库存加上人口净流入，使杭州房地产还有很大的发展空间。

第二个城市是天津。天津是京津冀城市群的核心城市之一，属于特大城市。身处交通要塞的天津拥有多条高铁线路，以及跻身全球前十名的天津港，是华北地区最重要的交通枢纽。在国家的对外开放战略中，天津也占有重要位置，天津自贸区是长江以北的唯一国家级自贸区。天津2018年出台了落户新政，第一天就有30万人申请，人口净流出局势已发生逆转，创造了大量的住房需求，推动房价上行。目前天津的房价约2.5万/平，尤其是武清作为最靠近北京的行政区，房价只有北京的三分之一，成为不少北京置业者的重要选择。

第三个城市是苏州。苏州位于长三角城市群，属于I型大城市，未来将全面取消人才落户限制，成为吸引人口流入的关键。苏毗邻上海，处于长三角和沪宁杭、沪苏杭的中心位置，具有得天独厚的区位优势，交通十分便捷。2019年人均GDP17.9万元，江苏省内排名第一，购买力不容小觑。从房价上来看，苏州均价2.8万元/平，不及上海的一半，性价比较高，且库存较为合理，加上常住人口净流入，需求较为强劲。

第四个城市是南京。南京位于长三角城市群，属于特大城市。南京作为六朝古都，经济基础良好，产业不断调整优化升级，以信息技术、智能电网为代表新兴产业迅猛发展，带动经济快速崛起。上市公司数量在新一线城市中排名第三，金融竞争力不断提升。目前南京房价在3.4万/平，与杭州相近，但库存处于历史低位，加上人才引进门槛或进一步放开，预计人口持续净流入，需求增加，未来价值得关注。

第五个城市是成都。成都是成渝都市圈的核心城市之一，也是中西部最有潜力的城市。在推动成渝城市群高质量发展的政策利好下有很大的发展空间，属于特大城市。成都是西北区域中心，经济增速是中西部省会城市中最快的，创新产业势头迅猛。成都政府设立1000亿元政府产业投资引导基金，支持高新技术企业落户发展，并营造浓厚的创业氛围，加速科技引领创新，成为许多创业者的乐园。人才引进新政和人才安居工程持续吸引人口净流入，2018年常住人口激增30万人。目前成都房价约1.6万/平，产业升级和人口流入将继续利好房地产发展。

第六个城市是重庆。重庆是成渝都市圈的另一个核心城市，属于特大城市。重庆是“一带一路”和长江经济带的重要联结点，战略地位突出，大农业、大工业、大交通、大流通并存，在新一线城市中经济实力最强。人才聚集效应也非常明显，储备人才留存率高达70%。人口流入速度很快，2018年常住人口增加26万人，未来也将对房价形成支撑。目前重庆的房价1.4万/平，但是人均存款与房价的比值较低，说明目前房价相对于购买力来说还是相对高估。

第七个城市是武汉。武汉虽不属于四大城市群，但却是中部城市崛起的龙头，属于特大城市。武汉的内陆交通枢纽地位十分明显，素有九省通衢之称，也是我国铁路运输的最大中转站。作为中部六省唯一的副省级市，武汉经济基础良好，产业体系完善，不仅重工业发达，而且还有以小米为代表的高新科技产业。武汉的科创活力极强，高新企业数量和研发投入超过成都和重庆，位居中西部城市榜首。武汉也是全国重要的科教基地，在校大学生数量仅次于北京。武汉作为湖北唯一一个人口净流入的城市，2018年常住人口增加了19万人，目前房价接近2万/平，虽然疫情导致经济短期受到一定冲击，但在人口持续流入可期的背景下，未来房价很有潜力。

第八个城市是长沙。长沙位于长株潭城市群，也是长江中游城市群的重要组成部分，属于特大城市。2017年长沙GDP首超万亿，在中部城市中仅次于武汉，龙头地位更加稳固。长沙有世界美食之都，世界媒体艺术之都的称号，丰富的美食和发达的文化娱乐业，吸引了大量年轻人口拥入。汽车、新能源、文化创意、移动互联网等产业的迅猛发展也提供了大量的就业机会，上市企业数量中西部城市中仅次于武汉。2018年长沙常住人口增加了24万人。目前长沙房价约1.2万/平，人均存款与房价的比值在中部城市中最高，房价相对低估。

第九个城市是西安。西安是关中平原城市群的核心，属于I型大城市。西安是对外开放的重要节点，可连接中亚、辐射欧洲腹地，战略地位突出。此外，西安还是国家重要的科研教育基地，教育资源丰富，科研实力雄厚。西安的崛起一方面得益于十三朝古都带来的历史文化底蕴，另一方面是因为率先打响了城市人口争夺战，也成为了前期人口战争中的最大赢家。仅2017年西安常住人口净流入就达到60多万人，2018年新增户籍人口更是超过70万。目前西安房价1.5万/平，人均存款与房价之比较高，购买力较强。未来人才引进政策的红利将持续带动人口流入，对房价形成利好。

第十个城市是郑州。郑州是中原城市群的中心城市，也是中原城市群唯一特大城市。在区位上，郑州更接近中国的几何中心，是重要的铁路交通枢纽。与武汉相比，郑州对周边城市的带动辐射作用更强，洛阳、开封等一众城市实力相当，也产生了巨大的协同发展效应。2018年郑州GDP首次突破万亿大关，郑东新区逐渐演变为郑州区域性金融中心、郑州新的CBD。米字形铁路网和中国首个国家级航空港经济综合实验区交相辉映，吸引了投资，促进了外贸。在人才引进上，郑州也没有落后，2018年人口已破千万。目前郑州房价1.4万/平左右，与西安相近，在中部城市中，郑州对人口的吸引力属于前列，需求还是很乐观的。

最后总结一下今天的课程，这十座新一线城市各有特色，但也有许多共同点，比如 城市规模至少是300万以上的I型大城市，多为特大城市；城市地位是四大城市群的核心城市或中部城市群的龙头；经济发展基础良好，有创新驱动力；人才 引进政策力度大，科研能力强等等。对于房地产投资来说，新一线城市是一个不错的选择，但需要注意的是，新一线城市的发展前景与房价的相对弹性和安全边际紧密相关，但排名第一并不意味着房价会涨，排名最后也不意味着房价会跌，只是在房地产大势波动的过程中，排名越靠前的弹性可能更大，对于房地产投资时的区域选择有一定的参考意义。