环沪楼市：昆山地铁接上海，谁是环沪城市的明日之星？

大家好，我是如是金融研究院高级研究员杨芹芹。

上海作为国际化大都市，地产的投资价值毋庸赘言。但由于上海房价较贵，均价已超过5万，同时限购政策十分严格，尤其是2016年325新政出台后，二套首付要50%，外地人要5年社保，严令之下上海楼市逐步回归理性，不少投资需求开始外溢。特别是在都市圈和城市群建设的大趋势下， 环沪吸引力进一步凸显，承接了不少外溢需求，楼市开始躁动，房价异军突起。

尤其是狭义的环沪，即与上海相邻的市县，比如紧靠金山、松江的嘉善和平湖，靠近青浦、嘉定、宝山的昆山、太仓和吴江，与崇明临近的海门和启东，都具有明显的区位优势，与上海楼市的关联度较高，房价相对强势，是环沪投资的首选。广义的环沪是“上海2035”规划的上海大都市圈，包括上海、苏州、无锡、常州、南通、嘉兴、宁波、舟山、湖州，但由于其中不少地方如苏锡常本就是经济发达的地级市，行情相对独立，与上海的密切度不及狭义的环沪。

今天我们重点介绍的主要是狭义的环沪七县市，分别是昆山、太仓、吴江、海门、启东、嘉善和平湖，除嘉善与平湖属于浙江省外，其他都属于江苏省，其中昆山、太仓、吴江由苏州代管，海门和启东由南通代管。环沪的价值充分体现在与上海的通勤便利度和自身发展上，综合交通配套、经济实力、产业发展等多个因素评估后，环沪城市可分为三个梯度：第一梯队是昆山、太仓和嘉善，交通十分便利，经济实力雄厚；第二梯队是吴江和平湖，交通体系正在完善，经济中等水平。第三梯队是海门和启东，交通不畅，经济发展相对滞后。下面我们就来逐一分析环沪七县市房地产投资价值。

昆山：依旧是环沪之王，唯一高铁地铁直达，前期有些透支，继续大涨空间不大，外溢刚需首选城南和花桥。提到环沪，很多人第一想到的就是昆山，主要是离上海最近，受上海辐射范围最广、最为受益。花桥距离上海人民广场直线距离只有31公里，地铁11号线早已开通，无需换乘40分钟就可直达徐家汇，还有高铁站，每10分钟一班，昆山南站17分钟就可达上海虹桥，市内还有多条地铁即将建成，苏沪昆一体化正在加速。另外，昆山被称为“宇宙第一县级市”，还有着坚实的经济、产业和人口基础， GDP超过4000亿，是当之无愧的县域经济龙头，也超过了大部分的省会城市；大力发展科技创新产业，优先支持光电显示、半导体、智能制造、生物医药等有前景的产业，立志成为下一个深圳；昆山一直对人口有着较强的吸引力，常住人口约166万人，2019年户籍人口增速高达8.6%，尤其是在苏州全市放宽人才落户后，本科及以上可以直接落户，门槛降低后落户人口还会持续增加，进而对房价形成支撑。

自去年7月昆山限购升级，本地限购3套，外地限购1套，社保从满1年调整为2年后，前期大涨后的昆山楼市逐渐回归理性，房价相对平稳。目前新房均价1.93万，近四年暴涨了100%，而同期上海涨幅只有13%，昆山房价有些透支。各板块内部分化较为严重，城南、城东、城西板块均价都在2.1万/㎡以上，最贵的板块是核心商业区城南板块，均价 2.5万，其次是与上海最近的花桥，在2.3万左右，最便宜的是千灯，只有1.1万。对于上海外溢的刚需族，城南和花桥凭借区位优势，环沪通勤最佳，依旧是首选，现在花桥90%买家都是上海人。

太仓：区位优势明显，高铁和地铁开通在即，价值洼地前景可期。单从距离上来看，太仓浏河到人民广场的直线距离为37km，市区距离上海市区约仅有52 km，比上海本市的金山新城（68 km左右）、临港新城（74 km左右）都要近很多。但由于交通不太畅通，既没有高铁也没有地铁，通勤不太方便。另外，虽然太仓人均GDP在苏州辖区内处于前列，但太仓经济总量表现不太突出，只有昆山的1/3，对人口的吸引力较弱，常住人口和户籍人口都是最少的。太仓和昆山面积差不多，但常住人口不到昆山的一半，所以楼市一直不温不火，新房均价1.7万，属于环沪价格洼地，近四年涨幅为47%，在环沪城市中表现不太突出。考虑到沪通铁路一期即将正式开通，沪通铁路二期、苏南沿江高铁也在有序推进中，届时从太仓南站到上海虹桥只需要20分钟。还有上海城际铁路嘉闵线已确定北延至太仓，上海地铁7号线和11号线也有可能延伸至太仓，太仓的交通短板被补上后，沪太一体化战略加速推进， 会提升太仓房价的升值潜力，未来前景可期，尤其是科教新城、城区、新区、浏河等板块。

嘉善：通勤成本较低，房价相对友好，积极承接外溢需求，是优质的半小时环沪城市。嘉善是嘉兴最接近上海的地方，距离上海市中心约62公里，已开通沪杭高铁，从嘉善南站到上海松江只要13分钟，到上海虹桥仅需23分钟，交通相对便利，是优质的“半小时环沪都市圈”城市。而且作为浙江接轨上海的桥头堡， 

嘉善主动补位， 90%的招商引资项目都与上海有关，还建立了全国首个上海自贸区协作区，上海的医保卡、公交卡、区号在嘉善都可以通用，所以有人说“嘉善是上海的嘉善，嘉兴是浙江的嘉兴”，融入度极高。沪嘉城际轨道已经开工，到时从嘉善到松江南站还要不到20分钟，联动会更加紧密。虽然经过前四年高达85%的大涨，嘉善已有不少新房单价超过2万，但相比上海还算友好，而且不限购不限贷不限售，无需社保外地户籍也可购买一套，购房政策比较宽松，受到外溢刚需的青睐。

吴江：下一个苏州城市副中心，供需两旺，值得关注，尤其是太湖新城。吴江区是2019年苏州供应和成交最高的区域，供需两旺，均价1.5万，同比上涨19%。未来受益于吴青嘉一体化和领先的科研优势（专利及创新指数仅次于深圳的二个区），房价还有上行空间，特别是和吴中区合力打造的太湖新城。但需要注意的是，吴江也有硬伤，那就是离上海较远，到上海市区大约77 km，交通体系还在规划，出行不太便利，而且限购限贷较为严格，外地交满两年社保才能购房。

平湖：被称为上海的“雄安新区”，沪乍杭高铁开通在即，临沪优势更加凸显。平湖是浙江省唯一海陆都与上海接壤的县市，距上海市中心73km，一个半小时就可到虹桥和浦东机场，沪乍杭高铁正在建设过程中，开通后可直通上海和杭州，

沪平城际铁路也正在规划中，落地后平湖与上海的通勤时间将大幅减少，成为真正的“半小时交通圈”。依托“长三角一体化示范区”，平湖积极对接上海的外溢需求，与上海接轨。凭借得天独厚的区位优势和日渐完善的产业基础，平湖也被称为上海的“雄安新区”，前景向好。和嘉善一样，平湖地产调控不算严格，外地限购1套，但房价比嘉善便宜不少，均价在1.3万左右。

第三梯队的海门和启东，虽然距离只有70公里左右，但由于中间隔着长江，到上海需要跨过崇明岛，导致整体沟通不畅，联动性不强，环沪价值还不太明显。

最后我们回顾下今天的课程，在都市圈和城市群背景下，上海的溢出效应会更加明显，环沪楼市值得关注，交通、经济、产业、配套都是重要的因素。首选第一梯队，交通便利、配套相对完善的昆山、太仓和嘉善；其次是第二梯队，与上海交通、产业联动性增强的吴江和平湖。第三梯队的海门和启东由于与上海连通不畅，环沪价值不太突出，还需要再等待。