粤港澳大湾区：广深莞佛珠惠，粤港澳大湾区如何投资？

大家好，我是如是金融研究院高级研究员杨芹芹。

粤港澳大湾区无疑是目前最受关注的投资区域了，连续四年被写入政府工作报告，早已上升为国家战略，并不断有配套支持政策出台，前不久央行就联合四部门推动金融支持粤港澳大湾区建设，重要性不言而喻。这也难怪粤港澳大湾区发展规划才公布了一年多，就有不少城市房价涨幅超过10%，成为投资置业的首选。今天我们就来具体分析下粤港澳大湾区的发展前景和有地产投资潜力的城市。

粤港澳大湾区由“9+2”城市组成，即“广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门”广东9市和香港、澳门。之所以这么火，主要得益于其无与伦比的战略地位，致力于打造中国经济的增长极和全球湾区经济的新标杆。

从中国定位来看，粤港澳大湾区作为对外开放新门户和科技创新新高地，重要性不言而喻。尤其是在收缩经济新常态的背景下，贸易保护主义抬头叠加技术竞争加剧，粤港澳大湾区凭借区位优势和技术优势，重要性进一步凸显。一方面，可作为中国的对外窗口，依托港澳，发挥制度优势构建国际合作新平台；另一方面，作为中国科技创新先行者，广东省连续三年位居全国创新能力之首，区域协同发展后，科创潜力会进一步释放。

从全球定位来看，粤港澳大湾区作为中国开放程度最高和经济活力最强的区域，湾区经济潜力不容小觑。湾区本就是一种常见的经济形态，世界60%的大城市坐落在湾区，对应的占世界经济总量的75%。而且是一种成熟的发展形式，能够带动经济发展、引领技术变革，已经有很多成功的先例，比如世界知名的三大湾区，以现代金融为核心的纽约湾区、以科技创新为核心的旧金山湾区和以现代制造为核心的东京湾区。粤港澳大湾区有着独特的区位优势，凭借不到1%的占地面积，吸纳了5%的人口，创造了超过12%的GDP，分别是纽约湾区、东京湾区、旧金山湾区的2.26倍、2.19倍和2.93倍，而且面积最大、人口最多、最有活力，未来潜力无限。

整体来看，粤港澳大湾区由于产业发达、人才落户政策相对友好，有着极强的人口吸引力，2019年粤港澳大湾区内地9城中就有3个常住人口增量超过25万，战略地位高于京津冀和长三角，因此是未来十年中国最有前景、也是最受欢迎的区域，会对房价形成一定的支撑。但考虑到大湾区内部分化比较严重，房价表现也是冷热不一。香港和澳门房价较高，且内地居民购买不方便，就暂不讨论。广东九个城市的地产投资价值分为三个梯度：第一梯队是深圳和广州，粤港澳大湾区的两个中心区域，基本面十分坚挺；第二梯队是东莞、佛山、珠海、惠州，基本面尚可，吸引外溢需求；第三梯队是中山、江门、肇庆，经济发展相对迟缓，不具备太高的投资价值。下面我们对广深莞佛珠惠6个城市进行逐一分析。

深圳：最有前景的城市，每次地产周期的领头羊，核心是经济好、需求足、供地少，暴涨后短期会趋于平稳。每轮房价上涨反应最快就是深圳，这次疫情之后也不例外，深圳涨幅重回全国第一，单月涨幅一度超过10%，中西部更是超过20%，十分疯狂。主要是以下几大因素驱动：一是金融属性最强，深圳金融资源相对丰富，而地产调控不太严格，因而房价十分敏感，2015年的上一轮地产周期就是从深圳开始的，这一轮经营贷就是主要推手；二是购房需求旺盛，深圳落户门槛不断放宽，吸引了大量的优质人才，近三年每年新增人口超过40万，且多为20-30岁的年轻人，刚需十分强劲； 三是土地稀缺，供给紧张，深圳人口密度全国最高，是北京的5倍，但现有可开发土地不到1%；四是地产刺激小招相继出现，2019年双11豪宅税取消后，量价开始回升。现在央行已要求严查经营贷炒房，严禁违规加杠杆，金融助推力减弱，短期会趋于平稳。但中长期来看，本身市场需求非常旺盛，供给相对短缺，供需矛盾依旧存在，房价还有支撑，尤其是福田、南山、前海三大核心区域。

广州：房价最低的一线城市，内部分化比较严重，核心区域开始回升，过热的非核心开始降温。目前广州均价在3.2万左右，是一线城市中最低的，主要是市场单价差距极大，中心六区（越秀、海珠、天河、荔湾、白云、黄埔）除了黄埔在3万左右，其他都超过了5万；外围五区（番禺、花都、南沙、从化、增城）只有番禺超过了3万，其他的均价不超过2.5万，由于近几年郊区成交十分火热，拉低了均价。近年来，广州房价一直是稳中有升，2017年调控政策收紧后，成交量有些萎缩，但房价相对坚挺。近期广州各区为吸引人才，相继优化落户政策变相放松限购后，高位盘整的市场开始回暖，尤其是中心区域，天河、海珠、越秀、白云成交量环比回升均超过8%，底部基本确认。外围区域则相对弱势，之前大热的增城和南沙更是出现负增长，南沙成交量环比跌幅高达34%，开始降温。

东莞：世界工厂制造业发达，最火的临深城市，重点关注南城商务区和松山湖高新区。东莞本身基础良好，GDP即将破万亿，制造业发达，华为、大疆等很多大企业都在此设立了生产制造基地，本地购买力本就很强劲，主要集中在行政中心南城，新盘均价已经破4万。另外，东莞位于广深之间，区位优势明显，是深圳人口外溢最重要的承接地之一，尤其是吸引了很多高新技术人才的松山湖高新区，均价也已经破4，还有临深的塘厦、凤岗、长安等，也是备受青睐，与深圳房价联动性较高。

佛山：晋升新一线城市，GDP和人口增量排名第三，把握广佛同城新机遇。佛山是除深圳和广州外，首个GDP破万亿的城市，近三年每年新增常住人口平均超过20万，人口增量在全省排第三，2020年更是首次晋升为新一线城市，购买力强劲。去年年底，佛山基本放开了地产调控，本科及以上学历购买首套房不受户籍、个税和社保限制，释放了不少本地刚需，另外在广佛同城的背景下，承接了广州的外溢需求，尤其是广佛交界处，成交量较大，房价也随之一路攀升。

珠海：广东最宜居的城市，主要以本地客户为主。珠海主要是承接澳门转移产业，但由于澳门体量较小，外溢的资源也相对有限，经济发展一般，GDP仅有3000多亿。珠海旅游资源丰富，风景宜人，交通便利，而且房价合理，均价刚过2万，比较适合定居。如果是投资的话，可以关注横琴板块，均价已突破4.5万。

惠州：基本面一般，去库存压力较大，房价有些透支。前几年的惠州楼市受益于深圳的需求外溢，十分火爆，房价上涨较快。但现在却有些尴尬：第一，自身发展不太好，GDP只有4000多亿，科技实力远不及东莞，所以最终华为等高新企业选择了松山湖高新区；第二，区位优势不明显，现在深圳中心主要在西部，也是这一轮房价最高的区域，而惠州临深区域主要在深圳东部，辐射力有限；第三，不少区域存量有些过剩，而且前期涨幅较高，有调整压力。

最后总结一下今天的课程，整体来看，粤港澳大湾区是未来十年最有前景的投资区域，但内部分化也十分明显，重点是选核心。综合经济发展、人口、住房供给等因素，首选深圳和广州，深圳暴涨之后短期避免追高；其次是东莞和佛山，特别是靠近深圳和广州的区域；最后是珠海，比较适合自住，投资的话选横琴。惠州短期不太建议，警惕回调风险。