刚改注意，这个金水第一磨叽盘终于开了！

不聊宏观趋势，不谈价值观，这里是能落地，可实操的一线购房指导！大家好，欢迎来到《乔妹撩盘》，我是米小妹，很开心又能和大家分享楼盘。

前几天，听到广播上美景美境的广告：“老朋友，好久不见！”正在吃东西的我差点喷出来，这个金水第一磨叽盘终于有消息了！整整2年，别人都交房了，你还没开始卖，多少人等的心碎啊，你还“老朋友”？！

记得第一次去这个项目售楼部的时候，跟我一起的还是个活泼开朗的小姑娘，现在已经是两个孩子的妈了。

那是2016年5月，美景美境售楼部正式对外开放。当时，高大上的售楼部可谓赚足了眼球，再加上特色商业街的规划，以及知名设计师倾心打造的新中式建筑风格，使得立志要打造区域标杆的美景美境信心满满！

美景玩每个项目都逼格满满，案名抢眼。素心园、麟起城、东望、芳华，每一个项目面市，都会勾起业界好奇的目光，大家都忍不住想看看美景又要搞什么花样。

紧接着，2016年大抵是从6月份的郑纺机地王开始，整个郑州陷入了持续近一年的购房热潮，开盘即清盘的现象更是屡见不鲜，期间出台的调控政策也无法抑制购房者的热情。

此时的美景一定在庆幸自己售楼部才刚开放，就赶上了涨价潮，这下赚大了！可直到2017年政府终于祭出“五三”调控大杀器，美境依旧没有动静。

就这样，时间从2016年初到2018年中。整整两年，美景美境见证了郑州房地产市场疯狂的全过程。天知道美景在这个项目投入了多少人力物力财力，市场变幻莫测，又有几个客户愿意等呢？

最可怜的是置业顾问。那波行情里别家楼盘的置业顾问赚的那叫一个开心，而这边站岗好几个月，一会说开，一会又不开，最后干脆全面不卖了。一大波行情下，置业顾问一套房子都没卖出去，估计早已哭晕在厕所。

如今，就连和美境一样磨叽，一样临北三环，一样的容积率，一样都是城改的豫发豫园都开始内部认购了。而美境，终于又再次有了要开盘的动静。

美景美境是在2017年10月26日拿的地，占地88亩，容积率小于4.8。它是陈寨大观音寺的改造项目，依托大观音寺打造，集住宅、特色商业、文化旅游休闲为一体。

一共规划11栋住宅，但现在已经建好的5栋是村民安置房，剩余6栋才是商品房，1000多户，安置房和商品房基本上各占一半。西侧是台湾大师姚仁喜做的商业，对面还有瀚海的商业，也算弥补了这片大型商业配套不足的缺点。

图1就是整个项目的规划效果图：

安置房的部分已经建好，看着标准还不错。据置业顾问说，商品房后期也是这种外形。安置房面积段偏大，120平到180平，应该自住偏多。

通过图2看看这几栋已建成的安置房：

美景美境整体上做成了中式风格。郑州本土房企，如此敬畏中国传统文化的，美景绝对排得上号。从东望到素心园，再到现在的大观音寺，应该为美景点个赞！

户型面积有90平的小三房，130平的大三房，150平的四房，相比较北区大部分楼盘都是90平以内的小户型来说很纯粹。不过户型实在是很一般，基本上都是南北狭长型，采光和通风会受到一定影响。

下面的图3就是美境的几种户型：

美景美境由原来对外宣传的精装修改为毛坯，据售楼部所说，原因是装修房会比毛坯房晚交付至少半年的时间，大部分购房者买房是自住的，毛坯是为客户着想。我只想说，这个理由我服气！

那这个楼盘到底能不能买？我想先总结几点优劣势。

美景美境的优势很明显，第一点，3.2环稀缺物业。像这种在成熟区的楼盘，未来不会有什么翻天覆地的变化，只需盯住眼前的一亩三分地即可。

仔细扒拉一下这个位置，闹中取静。北三环和瀚海北金很吵很闹，美境距离那里1.2公里的距离，不远不近。一条东风渠又把它和主干道文化路隔开，保证了一个相对静谧的居住环境，具体可参照图4：

主城区的土地很稀缺，能买的新房真的不多，除了美景美境，附近还有就是瀚海思念城、豫发豫园，亦或是泰山誉景，物以稀为贵。

第二点，地铁盘。最近的是4号线，交房的时候应该已经通车。距离花园路上的2号线其实不近，约1.5公里。此外还有文化路上的7号线。

第三点，自持商业。郑州目前在建的商业中心不少，比如金水区的几个商业，辐射范围重叠度太高了。而花园路国基路附近则不然，这里实在太需要一个商业中心了！美景自己做的有配套的商业街，加上对面思念城的商业，能形成规模，买个东西不用愁。

不过问题是，像这种大体量的商业，美景的运营能力还有待考量。

那有没有劣势？有！

第一点，4.8的容积率太高，典型的城改项目。在这里吐槽一下，无论是美景天城，美景鸿城，还是美景麟起城，发现美景只要做高层，容积率都不会低。

第二点，商品房跟安置房实在是太近了。商品房被商业和安置房夹在中间，后期应该会比较嘈杂。

第三点，周边环境不是太好。陈砦蔬菜批发市场不知道在交房前能否搬迁。周边也没啥好学校。路面交通也是问题，国基路每天上下班时间比较拥堵，渠东路也好不到哪里去。

不过综合来看，美景美境整体上还是优大于劣的。我们要知道，一套房子充其量也就只能满足一到两个要求。又想品质好，还得能增值，学区要顶尖，价格还不高的房子谁都想要，轮不到你去抢。从美景在郑州开发过的楼盘身上，可以感受到楼盘的品质，开发商基本可以放心，关键是后期服务。

所以，根据乔妹评分法则，仅从美景美境自身来看，可以打到8分！想在北三环附近置业的刚改一族，可以去看看这个盘，也多去周边转转。但具体能不能买，还要看价格。

参考周边价格，再加上首次开盘，政府限价，如果美景美境的价格是一万六七，可以果断入手！但如果高于17500，就要谨慎考虑了！

最后，我想用简单的一句话结尾：“等了这么久，美景美境，你快点开盘，快点落地吧！”