【穿越雷区】乐伽公寓的倒闭，引发长租公寓的生态思考

大家好，今天我们要聊的话题是长租公寓。最近呢，有一家长租公寓倒下了，他就是曾经覆盖八个城市的乐伽公寓。曾经，乐伽公寓的口号是，打造中国最具竞争力的公寓运营商。但如今，这个目标却再也无法完成了。

目前，乐伽公寓确认公司已停止经营，关闭所有业务，员工也大量离职，没有经营收入，已无法偿还客户欠款。长租公寓这种住房形式的诞生，是为了让刚毕业的外地青年，在大城市里能更好地生活下去。那么，乐伽公寓的爆雷，背后有什么故事呢？

直接导致爆雷的原因，肯定是乐伽公寓不走寻常路的高收低租。所谓“高收低租”，就是以高于市场的价格拿房，给房东的付款方式为一个月租金或一季度租金；再以低租金出租房屋，一次性收取租客的租金为半年，甚至一年，但每月折算下来能比市场价便宜300元左右。例如乐伽公寓在合肥2200元/月收来的房子，会以1800元/月租出去。而如果租客想采取月付的方式，租金价格就会高出许多。这也就导致许多租客为了一年能剩下几千元的房租，大多都选择了年付的方式。

尽管经营模式不同，但“高收低租”与此前暴雷的几家长租公寓所采取的“租金贷”本质上相同，是典型的利用资金池经营长租公寓的方式。根据目前情况可以判断，乐伽公寓应是通过时间差，以“按年收租、按季还租”的方式形成一个庞大的资金池，再把这些获取的现金用于收购更多房源，获取更多现金流；或者用于别处的投资，以赚取更多利润回报。但这条“捷径”恰恰就处在悬崖的边缘，在获取资金的过程中会无形中放大杠杆，而这些企业又缺少风险控制，一旦经营管理或是外部投资失误，就会出现资金链断裂的情况。

其次是乐伽公寓负面新闻缠身。成立仅三年的乐伽公寓乘着长租公寓的春风快速发展，在南京、苏州、杭州等8个城市均有布局，管理的房源超过20万套。然而今年初，乐伽合肥分公司员工侵占公司资金被调查的新闻已受到广泛关注。尽管公司回应辞退了相关员工，但并没有解决问题，反而呈现出愈演愈烈的态势，不断有杭州、西安、成都等地网友爆料，乐伽公寓出现信任危机，租客交了租金，房东却没收到租金，众多租客被下了逐客令。

一个乐伽公寓的倒下，长租公寓行业是不是有危机呢？其实不然，长租公寓还是一条比较新型、有潜力的赛道，关键看经营者的管理运营能力。细看国内长租公寓市场，大体分为两类。首当其冲的是，本身就持有房源，只需要做专门运营的酒店系、开发商系，如万科、碧桂园、保利、华住等；对于万科这些已经相当成熟的房地产品牌而言，进军长租公寓领域，有助于提升品牌的整体形象，不仅能让有实力的人住上好房子，更能让暂时买不起房的人租得起房子，同时也能获取还未成熟的青年群体。通过长租公寓，还能同时为装修业务、教育集团、金融产品等全产业链带来广泛的协同效应，也对地产业主增量起到反哺作用。

剩下的市场占有率最高的“中介系”（如链家、自如）和小而分散的“创业系”（如魔方公寓、U+等），都必须依靠租赁获房。这些长租公寓都喜欢落地于比如北京的海淀区、上海的张江、松江大学城等创业青年聚集地。以魔方公寓为例，它会主打一些科技元素，比如人脸识别门禁、语音控制全屋电器、快捷缴费退房，这些智能化场景的硬核科技来俘获年轻消费者的心。另外，专业的管家、保洁等服务，也让青年们对这些新型公寓比较偏爱。

我认为，长租公寓的准入门槛并不高，因为有贷款等金融工具的存在，一般几百万元即可起步。也正是因此，2014-2015年间，众多创业者涌入这一赛道，长租公寓进入了野蛮生长期。但是与占据头部市场的几派玩家相比，创业者是抗风险能力最低的。而乐伽公寓正是属于后者，一旦危机来临，便再难逃脱死亡的命运。