9.6 刘易斯拐点：中国房地产会重演日本的历史吗？（邵宇）

喜马拉雅的朋友，大家好，我是邵宇。

这一章我们学习了劳动力市场的相关知识，主要问题就是关于劳动供求、薪酬结构、以及失业的微观机制等等。但劳动力问题实际上是一个相当重要的问题，但很多问题要放到宏观经济学部分去讲。我们大家都知道，中国已经进入到老龄化社会，但大家对这个问题似乎并不是很在意，也都知道它对中国经济有负面影响，但跟每个人又有多大关系呢？上完今天的课大家可能就会发现，人口结构的变化，对与我们生活息息相关的各个领域，比如房地产价格、社会保障、公共服务等，关系都很密切。

我们先来看一个数据： 2017年我国全年出生人口1723万人，同比减少53万；人口出生率为1.243%，同比下降0.052个百分点。而且，这还是在2016年全面放开二胎政策之后的数据，所以数据出来之后，大家又开始翻计划生育政策的那笔老账了。生育率为什么那么重要？我们来看一个对比。2015年，在全世界范围内，千人人口出生数低于14的国家和地区共有82个，其中61个已经达到联合国划定的高收入标准（人均GDP 12276美元），剩下的21个都画在这张图上了，分别来自前苏联、前南斯拉夫、迷你小岛国以及泰国和中国。从这个角度来说，有些文章说中国未富先衰，就有一定的道理了。

再来看人口结构。有个概念大家得了解一下，那就是刘易斯拐点，它是由诺贝尔经济学奖获得者、发展经济学的领军人物、经济学家刘易斯提出来的。具体指的是劳动力过剩向短缺的转折点。

拐点是如何发生的？在工业化进程中，农村劳动力向非农产业逐步转移，在这个过程中，农村富余劳动力逐渐减少，那么劳动力在不同产业的转移自然就慢了下来。最终存在一个时点，这时，从农业转移到工业的人口与从工业返回到农业的人口相等，再随着时间的推移，返乡就业的人反而更多了。

我们对照中国的情况来看，从中国的城市化过程就可以看出，1978年改革开放，中国城市化加速，1978年中国的城市化率是17.9%，2017年底已经达到了58%，改革开放40年，城市化率正好上升40个百分点，平均1年1个百分点的增速。大家从我给出的图形上可以看出来，过去20多年，中国城市化率上升速度是比较快的。这1个百分点意味着什么呢？中国有14亿人，1个百分点就是1400万人口，这就是从农村到城市工作或者是定居的人数。每年1400万，持续了40年，所以大家现在才能看到中国的城市现在这个样子。

农村人口向城市的迁移，农业人口向工业的转移，是中国过去40年经济高速发展的主要原因之一，这就是大家经常听到的人口红利。实证研究显示，从1978年到2015年，中国的劳动生产率提高了16.7倍。我们可以做个分解，这里面有56%可以归功于三个产业内部劳动者素质的提高，另外的44%全部来自于农业劳动力向工业和服务业的转移。

但是，中国的刘易斯拐点已经来临，农村16-19岁劳动年龄人口已经在2014年达到顶峰，之后开始出现了负增长；第二个，农业劳动力人口占比也已经下降到18%，未来转移的空间也不大了。第三，当城市化率达到60%以后，城市化的速度也会下降。这三个现象是相互联系的，都是因为人口结构已经发生了显著的变化。所以，从这个角度，大家就可以理解，为什么十九大报告强调中国经济增长的动能要转换到创新和全要素生产率的提高了。

这儿的全要素生产率（Total Factor Productivity，TFP）也是个非常重要的概念，它衡量的是一种效率的提升，而这种效率的提升又主要是来自于技术创新、知识积累、管理模式的改进等等。中国人口是世界上最多的，过去40年靠的就是人多力量大，但是现在中国进入新时代了，经济发展的逻辑也不一样了，需要靠人力资本提升和技术进步推动经济发展。

这些都是领导们关心的问题，大家肯定还是比较关心，中国人口结构变化对房地产有什么影响。关心时事政治的听友应该有了解，唱空中国房地产的声音过去10年就没有中断过，这背后的逻辑是什么？

除了日元汇率、日本央行的货币政策等因素之外，日本人口老龄化也是重要原因之一。我又给大家作了一张图，从这张图大家可以看到，日本城市价格指数与15-64岁劳动年龄人口占比同时在1991年前后达到顶峰，这恰恰就是日本房地产市场泡沫破裂的时间。

经济学逻辑我想大家都明白，人口数量与结构影响经济增速和人民的收入水平，从而是决定房地产需求的主要因素。劳动年龄人数占比下降，房地产需求自然会下来，房价下降是很自然的事情。但是不得不说，人口结构变化是长期因素，所以是缓慢变化的，它不是导致房价崩溃的主要因素，主要原因还与当时日本央行采取了流动性紧缩的措施有关系，流动性一旦枯竭，资产价格一定是首当其冲。曾经涨的最疯狂的，这个时候一般也跌的最疯狂。

关于日本的房价有多疯狂，我给大家几个数据：1986-1988这3年，东京商用地价值翻了一番，东京一个城市地产的总市值超过了美国全部地产的成本。到1989年底，日本全部地产价值超过了全美地产价值的5倍，是全球股票总市值的2倍以上。到1990年，日本土地的总市值超过了全世界其余地区土地市值的一半，单个家庭平均住房价值为3000-4000万。这么来看，我们中国的房地产市场还没有疯狂到这种地步。

所以，人口数量与结构是个慢变量，它不太可能成为中国房地产泡沫破灭的直接证据，它最多只是个必要条件。中国房价从很多指标来看确实存在泡沫，比如房价收入比、房价租金比、以及国际比较等等，这些还只是表象，背后反映出的是大量的扭曲，比如中国特色的土地财政、土地和房子的产权问题等等；这些我们在后面宏观经济学的部分，都会专门给大家讲到，这对于理解当前中国经济的改革非常重要。

影响中国房价走势的两个最重要短期因素，是货币政策，和房地产的调控政策。短期来看，货币政策以稳健中性为主，流动性会比较稳定，所以对房价的影响会比较小。那么影响房价短期波动的因素就看调控了。上一轮房地产调控始于2016年10月，那年国庆节，全国几十个城市纷纷出台了严格的限购、限贷、限售等政策。那么一旦这些政策放开，过去这段时间被压制的需求就会被释放出来，房价可能又会出现一定的波动。到时候就看有没有替代的措施了。

影响房地产价格的因素非常复杂，不同时期影响的主要因素也不太一样。这节课我给大家讲了3个主要因素。其中，短期因素主要是货币政策和其他房地产调控政策，长期因素是人口数量与结构。综合这几个因素来看，中国房价很难再像过去20年那样出现普涨行情了，但局部性和区域性的机会还是有点，比如城市交通等基础设施、大型的国际会议和赛事等都会有影响。

OK，以上就是我们今天的内容，谢谢各位收听，我们下期再见。