2211.房地产拐点来临，市场拐点将至

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7月24日重磅会议的最大亮点，是房地产市场的政策变化：

“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”

关键变化：“房住不炒”没了，原因是适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。这个论断在7月14日电会议上已经提到。对房地产行业所处阶段如此深刻、重大的变化定义，如果不是高层确认，肯定不会随便对外表述。会议上多年来第一次提到房地产市场供求发生重大变化，就为后续具体出台优化房地产政策奠定了基础。

自2016年经济工作会议上首次提出“房住不炒”以来，该表述几乎从未缺席重要会议，一直是近7年房地产政策的总基调。本次会议这一表述消失，且给出了具体的理由“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，那么后续具体政策的重大转向，都是自然的水到渠成。

就像去年政策重大转变一样，质变的发生有时候会很突然，突然地让你有些不适应。但是实际上对这一变化完全不用感到意外，因为这只是符合客观规律、顺应客观规律的变化而已。房地产政策转向可能会迟到，但是一定不会缺席，因为我们能看到现有政策已经不适应新的形势，高层不可能看不到。房地产是支柱产业，无论你喜不喜欢，这一点在市场经济国家都是如此。这样一个行业因为各方面因素陷入了史无前例的困境，怎么可能就撒手不管呢？

最近关于地产行业的利空消息不断。万达疯狂卖资产自救，在债务违约的边缘疯狂自救。实际上，去年10月份许多地产公司倒下、房地产股票和债券创历史最大跌幅时，万达当时还是市场中少有的被认为安全上岸的房地产公司。但是半年多时间过去，万达竟然也快挺不住了，且近期还传出了碧桂园已经主动向监管提前报备自己快挺不住的消息，其公司股价7月24日大跌8.7%、物业公司大跌18%更是似乎进一步验证了这一消息。另外被传即将躺平的是混合制公司典型代表远洋, 其股价昨天触及2008年全球金融危机时的最低点。这还是大股东中国人寿提供重要支持的情况下，那些没有有实力撑腰的公司的艰难更可想而知。而被业界公认为民营房地产最安全的公司龙湖，同日股价也大跌近9%。

难道民营房企真的会全军覆没吗？

如果以价格信息分析为核心，相信价格是权威，这样想很正常。但是如果在价格给出极端的反应的情况下，依然能够坚守常识，那么我们可以选择相信行业中起码部分基本较为优质的公司可以活下来，而不会被价格的暴跌扭曲了认知能力。

几天前刚刚发布了支持民营经济发展壮大31条。如果作为支柱产业的房地产行业里民营企业团灭，还怎么让大家相信呢？要想让市场相信政策的真诚，救房地产行业里的民营企业是最好的示范。

从历史来看：如果是行业的系统性问题，那么反而不是问题，就像当初市场原谅了乳业的三聚氰胺、白酒的塑化剂一个道理，知错就改就好，市场不会把行业团灭，因为很多商品的需求有刚性。我们无法想象一个没有牛奶、没有白酒的世界。

最起码，这个行业中的优秀分子，大概率会获得一条活路。

即使再退一步讲，假设民营市场份额真的大幅下滑，那么能够存活下来的国企即使面临蛋糕不再变大的窘境，也会受益于市场份额的显著提升。即使民企不看好，但是受大环境影响下股价同样低迷的国企，也值得关注。

还是那句话，人类对居住条件改善的需求始终存在，有需求就会有供给。别忘了2020年3月原油的故事，后来是怎么逆转的。

关于资本市场，从之前的“维护资本市场平稳运行”变成了“活跃资本市场”，最近市场成交量确实低迷不振。

问题来了：怎么活跃？

这个问题看起来好像很难，实际上很简单。随便举个例子：降低印花税。就这一条，就可以让老股民们嗨翻天。政策工具包里有很多可以用的工具，关键是用哪些、用的相对合理，还得考虑效果不能是短期过于猛烈、长期又失灵的那种。所以这个事情要办到没那么难，但是要办好不容易。但是既然上面已经布置了作业，那相关部门该做的就是落实执行。

不过，我们始终认为多数时候政策不是关键，市场规律本身才是。抛开这一政策变化，目前市场的长期投资价值也很看好，市场规律自会发挥作用。赚钱从来不易。资本市场里的赚钱，核心就是博弈。但事实表明，和多数人的想法相反，成功便容易了很多。