广州楼市祭出“王炸”新政：力度超预期，一线城市最宽松

继上海松绑限购、下调首付比后，广州也跟进执行。

5月28日，广州发布了两条新政，涉及到放松非广州市户籍居民家庭购房门槛，社保或个税年限由2年减少为6个月；执行差别化信贷政策，取消首套房、二套房商业贷款利率下限，首付比例分别降至15%、25%；此外，结清贷款第三套可贷款，不限售等等。

在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，广州此次新政，有几个方面超出市场预期，三套房可以贷款，这直接超出国家过去差别化住房信贷政策对于“三套以上不能贷款”的限制；非本市户籍家庭在限购区买房社保年限缩短至6个月，这是一线城市中最低的。

再次降低外地人购房门槛，社保年限减至6个月

5月28日，广州市人民政府办公厅发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。在松绑限购方面，《通知》明确，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云、南沙等区购买住房的，非本市户籍居民家庭能提供购房之日起前6个月在广州市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，享受户籍居民家庭购房待遇。

这意味着，非广州市户籍居民家庭在广州限购区买房，社保或个税年限从此前的2年大大缩减至6个月。

去年9月份的广州楼市政策，不仅缩小了限购范围，还将非广州市户籍家庭社保或个税年限从5年减至2年。

今年1月份，广州再次放宽限购，取消大户型限购。自1月27日起，在广州限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上住房，不纳入限购范围。

此次广州又放宽了限购，且尺度很大。易居研究院研究总监严跃进表示，此次政策最大亮点在于放松限购，对于越秀等核心区，外地人购房社保缴纳年限为6个月，其相比过去的限购要求，明显降低。

李宇嘉称，尽管广州在1月27日退出了120平方米以上住房限购，但近期商品房市场有了新问题。“市场情绪低迷，预期悲观，房企风险蔓延，迫切需要一揽子政策来提振市场信心，活跃交易，缓减开发商资金链紧张，促进新房和二手房库存去化，良性循环，稳定市场预期和价格信号。”

中指研究院华南分院研究主管陈雪强表示，2024年1-4月，广州商品住宅成交面积为178.9万平方米，同比仍有一定降幅，4月份以来广州市场热度有所下降，本次政策出台将一定程度上带动购房需求的释放，有利于提振居民购房意愿及市场预期，增强市场信心，促进本市房地产市场平稳健康发展。

支持非户籍家庭、单身人士、非户籍人才购房，也是近期一线城市政策集中的方向，比如5月6日深圳提出鼓励非户籍、企业、多子女家庭外围购房的政策；5月27日上海缩短非沪籍居民购房社保年限、非沪籍单身购二手房区域扩大至外环内，以及此次广州再次放宽非本市户籍家庭购房门槛。

在李宇嘉看来，此次，广州进一步加大了对非户籍人口购房的扶持，非户籍人群购房社保缴纳年限从2年调整为6个月，政策力度比较大。以广州为代表的珠三角一直是外来人口“孔雀东南飞”的集中地，外来人口多，对外来人口包容性强，外地人在此创业和买房置业的现象普遍、风气浓厚。

镜鉴咨询创始人张宏伟称，按政策力度来看，广州楼市政策的刺激力度最大，有助于提高广州非限购区去库存的力度入市。广州此次新政和上海一样，短期内会促使一部分需求在未来1-2个月集中入市，再加上每年6月为房企冲刺年中业绩阶段，这两个月的销售量将保持回升态势。

“广州接下来有全面取消限购政策的机会。”张宏伟进一步说。

首套、二套房首付比分别降至15%、25%，三套房可以贷款了

当天，中国人民银行广东省分行官微发布消息称，广州市调整优化差别化住房信贷政策，政策自2024年5月29日起执行。

根据消息，对于贷款购买首套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，取消利率下限。对于贷款购买第二套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%，取消利率下限。

同时，在广州市非限购区域内，对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平；对于拥有2套及以上住房且有未结清购房贷款的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款；在广州市限购区域内，对于拥有2套及以上住房的居民家庭暂停发放商业性个人住房贷款。

相比昨日一线城市上海在降首付、调整利率下限方面的“有所保留”，广州此次则是完全遵循央行“5·17”新政精神，彻底落实执行。

张宏伟表示，首套房首付比例调整为不低于15%、二套不低于25%，这应该是四个一线城市首付比例最低的城市了。

值得关注的是，此前广东省19个城市执行首套房、二套房最低15%和25%的最低首付以及按揭贷款利率不设下限的政策。但当时，广州、深圳被排除在政策之外。紧跟上海之后，广州执行力度加码。李宇嘉说，考虑到广深两地新市民较多，外来人口集中，近期楼市形势严峻，此次广州跟进了政策，预计下一步深圳也将跟进此政策。

的确，紧随广州，深圳在5月28日晚也下调了首付比、调整了利率下限，不过力度比广州弱了些。根据深圳政策，首套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的30%调整为20%，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的40%调整为30%。首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP，二套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR+30BP调整为LPR-5BP。

广州此次新政的另一个亮点是，非限购区第三套房可以贷款了。李宇嘉称，这是热点城市首次发文放开三套住房贷款，鼓励多套房居民加杠杆买房。不过，此次央行广州分行也将主动权给到了银行去判断。银行作为商业运营机构，必然会基于市场分析而制定差异化的首付和利率，以确保自身的资产安全。

在差别化信贷方面，广州此次新政还有其它内容。根据《通知》，居民家庭在购房所在区内无住房且符合购房条件的，新购住房贷款可按首套住房认定；在购房所在区内符合“租一买一”“卖一买一”条件的，新购住房申请住房贷款政策可按核减后名下住房套数认定。

“广州提出分区域认定套数的政策，主要看行政区域内拥有住房的套数。这也意味着，居民可以跨区域购买多套房。这一步在一二线热点城市中，算是步子迈得比较大的。”李宇嘉说。

此外，在公积金政策方面，《通知》指出，购房人申请住房公积金贷款时缴存年限调整为连续足额缴存住房公积金6个月以上。允许提取公积金支付购买首套新建商品住房首付款。

退出限售，业内称是把“双刃剑”

除了松绑限购、差别化信贷外，广州此次还取消了限售。

根据《通知》，居民家庭和企事业单位、社会组织等法人单位转让或办理析产名下住房手续时不再审核取得不动产权证时间。

此前，广州个人和家庭取得不动产权利证书满2年后方可交易；企业取得不动产权利证书满3年后方可交易。

李宇嘉表示，取消限售是“双刃剑”。一方面，必然会提升挂牌量，导致二手房供给量增加，结合现在二手房业主竞相降价卖房的现状，可能意味着未来更加会导致降价卖房的问题；但另一方面，增加挂牌，有利于促进“卖一买一”的置换需求，特别是有利于促进刚需和改善、新房和二手房的良性循环。

李宇嘉进一步称，下一步，关键在于能否通过限购退出、利率和首付降低，鼓励新市民入市等形成降低门槛、降成本效应，将既有的二手房挂牌以及限售退出释放的挂牌量消化掉。同时，通过循环，提振交易活跃度，稳定价格预期，降低业主挂牌的倾向。