新政满月｜广州：政策力度超预期，利好激发需求入场

5月17日，央行、金融监管总局发布3条重磅政策，其中涉及降首付、降利率等。5月28日，广州相关政策落地，在一线城市中，无论是限购政策，还是信贷政策等，广州均是最为宽松的城市，政策力度甚至超过此前市场预期。

在广州进一步降低购房者置业门槛的利好之下，也带动了购房需求的释放。在业内人士看来，由于目前购房预期已有所改善，未来新政利好也将持续发酵。

广州新政力度超出市场预期

在“5·17”新政出台后，广州于5月28日发布了楼市新政，其力度超过市场预期，主要包括优化土地和住房供应、调整优化住房限购政策、优化差别化住房信贷政策、降低公积金贷款缴存年限要求并支持公积金支付首付款、优化限售政策、支持“以旧换新”等六条政策措施。

其中，执行差别化信贷政策，取消首套房、二套房商业贷款利率下限。对于首套、二套住房首付比例下调至不低于15%、25%，相比政策出台前的30%、40%，均下调了15个百分点。

此外，非户籍家庭在限购区购房门槛进一步下降，购买120平方米以下住房社保/个税年限降至6个月，进一步缩短年限要求。

在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，广州此次新政，有几个方面超出市场预期，比如，三套房可以贷款，这直接超出过去差别化住房信贷政策对于“三套以上不能贷款”的限制；非本市户籍家庭在限购区买房社保年限缩短至6个月，这也是一线城市中最低的。

广州“5·28”新政后，市场反应确实很积极。据合富研究院监测，“5·28”新政落地，连续政策利好刺激下全市成交阶梯式上涨。5月27日至6月2日，来访、成交环比分别上升21%、37%。各区域成交热度均有改善，中心区域成交环比上升50%，多个热盘如天河区越秀·观樾，海珠区保利燕语堂悦、琶洲南TOD，荔湾区保利和颂等单周成交超20套。近郊、远郊成交环比分别上升34%及29%。此外，6月3日至10日，广州楼市热度持续活跃，来访量比前一周上涨45%，成交量环比上升22%；近郊黄埔、番禺来访人气环比均有不同程度上升，成交量比前一周上涨27%。

二手房议价空间仍处高位

距广州“5·28”新政落地已过了半个多月。对此，中指研究院华南分院研究主管陈雪强认为，新政之前，广州整体市场成交较为平淡，购房者观望情绪较浓厚，新政落地之后，从现场购房氛围来看，无论是到访量还是成交去化均有一定的回升，市场热度短期内明显提升。

“在买卖双方博弈更激烈的二手房市场，可以看出市中心热度飙升速度比近郊、远郊等外围区域更快。其中，天河、海珠升幅在2-3成，越秀、荔湾升幅在一成多。近郊网签量大的番禺，升幅仅5%，远郊网签量较大的增城，录得6%的跌幅。”合富研究院分析人士称，5月广州二手住宅网签量环比下滑14%，但随着政策的出台，市场活跃度在月末有所提升，新政后一周的成交量接近3月份的年内高点。不过，目前二手房市场整体议价空间仍处高位。

虽然广州新政出台产生积极效果，买家入市步伐加快，但是买家对价格仍然十分敏感，价格到位的项目更能吸引市场关注。

整体来看，陈雪强认为，当前广州各方面的购房政策已较为宽松，无论是限购政策，还是信贷政策等均是一线城市中最为宽松的。本次政策的出台也在一定程度上带动购房需求的释放，同时有利于提振居民购房意愿及市场预期，增强市场信心。由于目前市场购房预期已有所改善，未来新政利好也将持续发酵。不过，当前广州市场分化显著，以刚需市场为主的外围区域调整较深，中心区域成交占比提升明显，部分改善型楼盘保持较好的销售热度。