上海执行18年的“7090”政策淡出 灵活户型契合改善性需求

为满足改善性住房需求，上海对执行了18年的“7090”政策进行调整。

3月15日，上海土地市场官网挂出上海2024年一批次第二轮土拍的6宗地块，值得关注的是，这6宗地块的中小套型标准均发生变化，统一调整为“多层不大于100平方米、小高层不大于110平方米、高层不大于120平方米”，中小户型的比例也变得更为灵活，突破了“7090”的限制。

业内人士认为，上海对“7090”政策进行调整，也意味着其从供给侧加大了对改善性住房的支持力度。

“7090”政策悄然调整

自从2006年执行“7090”政策以来，上海新房市场就转入了以小户型为主的新房供应时期。

所谓“7090”政策，源于2006年《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》。其中明确，商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到70%以上。

该政策出台后，从2006年至今，上海都延续了中小套型标准，具体为：多层住宅建筑面积不大于90平方米，小高层住宅建筑面积不大于95平方米，高层住宅建筑面积不大于100平方米。同时，上海对中小套型比例的要求为中心城区不低于70%，郊区不低于60%，轨道交通站点周边区域中小套型比例不低于80%，即上海版的“7090”政策。

而上海在今年一批次供地中，悄然对上述政策作出了调整。3月15日，上海市土地交易市场发布今年集中供地一批次第二轮出让的6宗地块公告，6宗地块出让面积19.49万平方米，建筑面积34.94万平方米，起始总价约为112.3亿元。

新京报记者查阅发现，在出让须知中，上述6宗地块将住宅中小套型面积标准统一调整为：多层不大于100平方米、小高层不大于110平方米、高层不大于120平方米。

同时，6宗地块的中小套型比例要求也有所下调：浦东曹路、闵行浦锦地块要求比例50%；奉贤新城地块为55%；嘉定菊园、静安中兴地块为60%；普陀桃浦地块为70%。

也就是说，上海在今年的一批次供地中，对中小户型面积和比例做出了调整，其中，多层、小高层、高层的中小套型住宅建设面积上限调整为100平方米、110平方米、120平方米，中小套型占比则从50%到70%各有不同。另外，从此次调整也可以看出，市中心地块的中小户型占比还是要高于五大新城。

满足改善性住房需求

上海对“7090”标准调整的背后，一方面体现出上海房地产调控政策支持刚需、改善性等多样化住房需求；另一方面反映出上海也在顺应市场的真实需求和变化。

某沪上开发商内部人士向记者表示：“比如，在设计高层住宅的户型时，受到100平方米的限制，发挥空间很小，市面上普遍的三房设计中，经常会有一间房的面积只有七八平方米，功能性和舒适度都打了折扣；而且，目前市面上规定动作下的雷同设计也比较多，同质化现象也比较严重，产品竞争激烈，销售压力也大。”

同时，记者也注意到，2023年，上海某些热度很高的新盘反而发生了弃号率高的现象，比如，前滩、虹桥个别热门高分盘的弃号率高达约50%。而细化分析，这些弃号高的项目，被舍弃的大部分都是小户型产品，这也说明需求和产品存在一定程度的错配现象。

上海中原地产资深分析师卢文曦向记者表示：“如今这一调整背后的初衷还是更好地满足改善性置业需求，从产品舒适度来说会有一个提升，这样的多样化产品供给也会更加受到市场的欢迎，同时减轻销售的压力。”

“打分入围”地块再现

值得一提的是，在高质量建设方面，2023年9月，上海在三批次供地中重启了“招挂复合”方式拿地，而在今年的首轮土拍中也出现了首宗需要“打分入围”的地块。

在一批次首轮土拍中，闵行区七宝镇古美北社区S110501单元17-01、21-01地块共吸引了12家单位报名参拍，为当日最热门的地块。按照“招挂复合”的条件，有效申请人数为11人及以上的，采用竞价招标方式出让，须按规定的评标、竞价、竞报“高品质建设”、摇号规则确定中标人。

具体来看，“招挂复合”出让的土地，评分采取“135分制”，其中，经济实力32分，技术资质17分，项目经验41分，受让管理45分。具体操作上，由评标小组先按照得分由高到低的原则确认投标人的排名顺序。总得分相同者，则按管理得分、经济实力得分、项目经验得分、技术资质得分等“优先原则”进行排名，该种方式对房企拿地提出了更高的要求。

现场资料显示，保利发展、招商蛇口、中海地产、华润置地、越秀地产、华发和中铁置业联合体、建发、中铁建等均在参拍之列，由于参拍房企数量较多，一直到竞拍当天晚上八点半该地块才完成评标，而安徽高速和大华在打分阶段被迫出局，剩余10家房企进入竞价阶段，最终，华发和中铁置业联合体摘得该地块，成交总价为34.71亿元，成交楼面价55066元/平方米，溢价率10%。

对此，卢文曦告诉记者：“目前的上海土拍市场，优质地块越来越少，需要优质企业拿地后更好发挥土地价值，这对地块周边甚至板块内的一些土地还会带来正向的作用。部分热门地块会选择采用‘招挂复合’的方式出让，在这种模式下，会筛选掉实力不是很强的企业，也有助于平稳拍卖现场的情绪。”

而在一批次二轮土拍中，静安区中兴社区C070201单元151b-19地块也将采取“招挂复合”的方式出让，根据通过资格核验的申请人数确定出让方式。

据悉，上海一批次二轮土拍将在4月16日举行线下交易会，届时能否延续首轮土拍的热度，值得市场期待。