北京五环外限购政策调整 利好改善性住房需求

4月最后一天，北京市住房购房资格发生大调整，这是自2011年北京市实施限购政策以来，首次在较大范围内对限购政策进行优化。

4月30日，北京市住建委发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》显示，在执行现有住房限购政策的基础上，北京允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭或者成年单身人士，在五环外新购一套住房。其力度相当于给所有符合限购条件的人增加一次在五环外购房的资格。该《通知》5月1日起执行。

在业内人士看来，目前北京大约80%的新建商品房成交集中在五环外，该政策非常利好北京郊区物业，特别是改善型物业。而且政策的利好释放将会在较长周期内持续显现。

符合条件人群可在五环外增购一套住房

本次主要变化为，已拥有住房达到限购套数的家庭，在五环外增购1套住房。即：已拥有2套住房的京籍家庭，可在五环外增购1套住房；已拥有1套住房的非京籍家庭，可在五环外增购1套住房。已拥有1套住房的京籍单身人士，可在五环外增购1套住房；已拥有1套住房的非京籍单身人士，在符合限购条件要求的前提下，可增购1套五环外住房。

值得关注的是，据中原地产研究院统计数据，目前北京大约80%的新建商品房成交集中在五环外，而且五环外新增供应和可售库存占比也在80%左右。因此，该政策将对北京新建商品房销售带来更大的利好。对此，中原地产首席分析师张大伟认为，政策非常利好北京郊区物业，特别是改善型物业。

“对于北京楼市来说，五环外区域当前有较大的去库存压力，北京定向宽松限购措施，有助于楼市需求在这些区域释放，有助于这些区域去库存。”镜鉴咨询创始人张宏伟如是说。

对于此次限购松绑的力度，张大伟表示，相当于给了所有符合限购条件的人再增加一次购房资格，这将促进很多购房需求的增长。

“此次政策并未对原有限购条件进行调整，包括五年社保、户籍等要求并未变化，坚持以实际居住需求为导向，有资格购房家庭均为实际在京工作生活家庭，不引入增量人口。”北京链家研究院院长高原认为，北京政策体现精准施策思路，明确可增购一套住房的区域为五环外地区，这一要求贴合了当前北京市城市发展的导向，具有较强的精准性的同时，也打破了行政区划，体现出全局性和总体性的特点，是北京市“因区施策、精准施策”调控思路的直接体现与延伸。

高原还认为，此次北京政策有利于城市规划落地。在北京城市总体规划中，平原新城是承接中心城区功能、服务保障首都功能的重点地域。通州城市副中心则更进一步，定位于打造北京新“两翼”与京津冀新增长极。上述片区的良好发展，有利于北京市区域间平衡，是实现职住平衡的必由之路。

改善性购房群体迎利好

早在2011年，为遏制过热的投资投机行为、合理引导住房需求，北京出台《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》，自此进入楼市限购时代。按照彼时政策，本市户籍已婚家庭限购2套住房；本市户籍单身家庭限购1套住房；非本市户籍家庭，在本市没有住房且连续5年以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的，限购1套住房。

自2023年中共中央政治局会议定调要适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求。随后，包括北京在内的一二线城市的调控政策陆续放松。

“北京作为全国房地产市场最稳定，政策力度最高的城市，从2017年开始的调控政策抑制了市场非理性上涨，基本做到了‘房住不炒’。但过于严格的政策措施也误伤了部分真实的购房自住需求。”张大伟表示，从2023年9月开始，北京“小步快走”优化楼市政策，已经累计发布了8次政策，包括执行认房不认贷、首套房首付比例降至3成、通州双限松绑、取消“离婚家庭三年内不得购房”的限制、公积金贷款额度最高可上浮40万元、购买改造后的老旧小区公积金贷款年限增加等。

而从政策影响的角度来看，高原认为，此次政策对改善性购房群体带来更多利好。近年来居民改善自身居住条件需求逐年增加，但基于工作、生活实际乃至情感因素考虑，部分家庭也希望保留原有住房。同时，伴随着产业结构升级与空间布局调整，北京市部分家庭也出现了“职住分离”的现象，很多居民均有在工作地周边购置住房、减少通勤压力的需求。当前，前述的改善性购房者已成为北京住宅市场的主力购房群体，此次政策调整对于这类群体具有直接和显著的意义。

业内预计其他一线城市将同步跟进

限购松绑对于全国楼市带来怎样的影响？张大伟认为，北京房地产调控依然为全国最严，北京释放了五环外限购松绑后，预计其他一线城市最近也会同步，后续全国政策继续宽松是趋势。4月的最后2天，全国已有超过11个城市出台了各种政策，预计最近全国还会有一轮政策宽松。

对此，张宏伟也表示，北京定向宽松楼市限购措施，开启京沪深一线城市在限购政策上对郊区楼市放松购房资格、去库存的先河，预计上海、深圳类似政策很快就会落地。

高原认为，本次政策的利好释放将会在较长周期内持续显现。改善性群体购置住房的目标是对原有居住条件的升级与改善，选择面广、要求多元是这类群体的特点，也决定了他们的购房决策周期相对更长。加之北京市住房市场价格长期稳定，购房者心态更加成熟与理智，使得当前的市场运行体现了更强的长期性与稳定性。因此，此次政策调整的利好将会在较长周期内持续显现，有利于市场长期的平稳健康发展。