“认房不用认贷”政策发布！能激活改善性需求吗？

8月25日，据新华社报道，近日住建部、央行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

这是继政治局会议召开，住建部表态后首个中央层面出台的影响较大的政策。58安居客研究院院长张波对贝壳财经记者表示，“认房又认贷”是市场投机氛围浓重背景下出台的政策，而当前的市场环境中，投资需求已离场，自住性需求占绝对主导地位，推进“认房不认贷”正是推动市场回归理性的重要政策之一，宜快速出台而不宜继续等待。

此外，市场还比较关注，这一政策是否会在一线城市落地，针对这一问题，记者采访的专家的观点较为一致，即一线城市跟进概率较大，但在审慎之下，政策落地的节奏不会太快。

“认房不用认贷”政策推出，地产股大涨

《通知》明确提出，居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策，此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

住建部有关负责同志介绍称，此项政策将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。

这一政策导向与7月24日政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，以及随后的7月28日，住建部部长倪虹在企业座谈会上明确提出，进一步落实个人住房贷款“认房不用认贷”等说法一脉相承。

“认房不用认贷”的政策市场期待已久，消息发布后，房地产板块持续走高，截至收盘，大龙地产、金地集团、滨江集团、华发股份、中华企业等股纷纷上涨。

目前有约16个城市执行“认房又认贷”，政策落地将释放改善性需求

如何理解这一政策？其实，认房、认贷主要用于银行发放贷款时评判首套房、二套房的标准，认房是认所在城市的房子，认贷是认全国的房贷，不过，全国各地执行的标准并不一样，其中，认房又认贷最为严格，只要在全国有过贷款记录，再次申请贷款时，将按照二套房贷来发放，而二套房贷利率较高，这并不利于购房者购买改善性住房。

以北京为例，北京首套房房贷利率约为4.75%，二套房房贷利率约为5.25%，两者利差为0.5%，若拉长时间来看，二套房贷利率成本比首套房高不少。且若“认房又认贷”，北京二套房首付比例也比首套房要高出至少30%的比例，极大提高了购房者的换房成本。

那么，如果“认房不用认贷”的政策落地，将给市场带来哪些影响？

德邦证券研报显示，过去，“认房又认贷”的限购政策有过多次放松和收紧。比如在2014年时，楼市低谷期，42个限购城市取消限购，只有北上广深4个一线城市仍维持。2022年以来，随着市场压力加大，部分城市也对该政策有所放松，目前仅约16个城市仍执行“认房又认贷”，包括北上广深及西安、厦门、成都、长沙、合肥等城市。

记者注意到，这16城基本都是一线城市或二线核心城市，比如西安和成都，便是两大西部核心城市。

德邦证券研报显示，若这16个城市全部调整为“认房不认贷”，“卖一买一”的房贷利率能降低0.3%-1.3%个点，平均降低0.83%，大部分城市首付比例能调降5%-40%，平均降低14%，因此，政策调整后将激活“卖一买一”的改善性需求。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，这一政策将利好两类购房群体，一类是常住地有一套贷款住房准备卖出房子换房的群体，一类是在常住地外其他城市有过房贷记录但本地无房的购房客群，政策若落地，这两类客群再次购买房屋将按照首套房的房贷利率计算，可直接降低购房成本。“对市场而言‘认房不用认贷’有利于改善性需求的释放，也符合更好满足改善性合理住房需求的政策方针，提升市场活跃度，促进房地产市场平稳发展。”

易居研究院研究总监严跃进则认为，这一政策是当前房地产市场企稳回升中非常重磅的政策。目前，地方出台政策较多，尤其是一些二线城市持续发布政策，但市场方面依然很期待高层有一个更为统一的政策，此次三部门明确定调，对于后续各地房地产政策落地具有较好的指导意义。

一线城市是否执行？ 专家：落地概率较大 但节奏较慢

毫无疑问，“认房不用认贷”政策措施出台将利好刚性需求，但也给各地因城施策留下了政策空间，《通知》明确提出，此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

那么，一线城市是否会落地相关政策备受市场关注。尽管整体来看，一线城市楼市依然坚挺，但也面临较大压力。统计局数据显示，7月份，一线城市新房销售价格环比连续两个月持平，其中，北京、上海环比分别上涨0.4%和0.2%，广州、深圳环比分别下降0.2%和0.6%；二手房方面，一线城市销售价格环比下降0.8%，降幅比6月扩大0.1个百分点，其中，北京、上海、广州、深圳环比分别下降0.6%、0.7%、1%和0.9%。

针对这一问题，记者采访到的专家观点比较一致，即一线城市跟进概率较大，但基于审慎原则，政策落地的节奏不会太快。

王小嫱表示，在当前市场持续下行的大背景下，预计一线城市跟进的概率较大。

张波则认为，虽然市场对“认房不认贷”落地的呼声很高，本次三部门的表态也为政策落地扫清了一些障碍，但也明确提出，这一政策工具可供城市自主选用，“预计一线城市落地的节奏可能偏慢。”

严跃进认为，鉴于一线城市目前对于“认房不认贷”执行的呼声较高，预计8月底至9月初，一线城市也会陆续出台新的房贷政策。