这个全面推行现房销售三年多的省份，新出让宅地执行预售制了

作为首个全面推行现房销售的省份，海南省在该政策执行上出现松动。据海南省建设用地使用权和矿业权网上交易系统显示，12月8日，三亚市中心城区海罗片区控规HLB-2-07和HLB-3-15地块成功出让，由三亚海罗第壹城市更新开发建设有限公司以15.08亿元拿下。

与以往不同，上述地块执行商品住房预售制，这对于全域现房销售的海南来说，是一大突破。在业内人士看来，三亚新出让地块可以预售，这是根据市场变化进行的政策调整，有助于降低房企的拿地和开发成本，利好资金的快速回笼。

三亚新出让两宗宅地执行商品住房预售制

据土地出让公告显示，三亚市中心城区海罗片区控规HLB-2-07和HLB-3-15地块拟建市场化商品住房项目，总起始价约为15.07亿元，容积率分别为1.8和2.5，折合起始楼面价为10149.8元/平方米；以“限地价后摇号中签”方式挂牌出让，最高限价约22.6亿元。

值得关注的是，上述宗地根据《三亚市“城中村”城市更新项目实施工作指引》《三亚市国有建设用地上城市更新项目实施工作指引》的规定，执行商品住房预售制度。

这是海南明确“新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度”以来，三亚首次在挂牌的住宅地块中公开表示“执行商品住房预售制”。

“最大的不同是，过去海南是全域实行商品住房现房销售制度的，但现在上述地块则执行商品住房预售制度，这充分说明当前房地产市场政策出现了调整，也是各地供地政策的新亮点。”易居研究院研究总监严跃进如是说。

值得关注的是，地块出让政策调整依据的是三亚城市更新相关内容。

众所周知，今年6月份，三亚市编制了《三亚市中心城区城市更新专项规划》，积极稳妥实施更新行动，完善城市功能结构，推动解决城市发展中的突出问题和短板，加快打造充满活力的世界级滨海旅游城市。根据公示稿，三亚中心城区划定21个城市更新片区，拟采取微更新、综合更新方式进行改造，综合更新范围8.47平方千米。

21个城市更新片区，将释放出部分市场化商业项目。HLB-2-07和HLB-3-15地块执行商品住房预售制，无疑将给三亚房地产市场带来积极变化。作为海南省重要城市，也将给该省的土地市场带来新风向。

有助降低房企拿地和开发成本

值得一提的是，早在2020年3月份，海南省发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，对新出让土地建设商品住房实行现房销售制度。我国房地产实行的是预售制度，而海南全省实行现房销售制度，无疑引发强烈关注。

在广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，全域现房销售的问题是，增量房地产快速下行，特别是国内开发商还未能适应现售制度并建立新的开发模式。同时，海南推进全岛自贸区建设，还需要房地产在区域开发、生产空间供给、吸引人口和人才等方面做贡献。

李宇嘉表示，现房销售模式不仅需要开发商更高的运营能力，还需要金融政策、土地出让、开发报建等全方位支持。特别是在土地、融资高成本加上开发周期长的情况下，现房销售使得房企的资金压力变大。因此，海南还不可能一下子过渡到新开发模式。

“因此，未来还是要渐进过渡，建立商品房预售和现售并存和渐进过渡的模式。这也是国内其他城市转型的基本路径。”李宇嘉如是说。

如今，海南在现房销售制度推行中出现了微调，部分地块开始实施预售制度。严跃进认为，房地产市场发生变化，一些过去针对过热环境的政策，也需要进行调整。“三亚根据实际情况灵活执行政策，说明政策微调和富有思考性。”

“当前房地产市场总体仍处于调整过程中，同时房企资金存在压力。落实部分地块执行预售制，有助于降低房企的拿地和开发成本，利好资金的快速回笼。这也符合‘房地产供求关系发生重大变化’的新形势。”严跃进补充说。