深圳挂牌“全部现房销售”宅地 多地推进现房销售提振购房信心

9月4日，深圳挂牌一宗现房销售宅地，要求“全部现房销售”，由此引发了市场关于“深圳迎来现房销售时代”的猜想。事实上，早在北上广深一线城市早已开始试点挂牌现房销售的地块，只是“全部现房销售”的地块并不多见。

在业内人士看来，自2023年以来，新房销售下降明显，但市场出现的新变化是期房销售下降，现房销售增长，二手房销售稳定。因此，现房销售顺应市场需求变化，也有利于驱动市场需求动力，尤其是保障房要求现房销售，能提高保障房对市场的吸引力。

深圳近67亿挂牌一宗现房销售宅地

9月4日，深圳公共资源交易中心挂牌了一宗编号为A219-0080的涉宅地块。该地块位于宝安区航城街道、福永街道，土地面积约18.16万平方米，规划建筑面积约28.99万平方米，容积率为1.6，挂牌起始价约66.65亿元。

根据出让公告，该地块以“价高者得”为原则确定竞得人和成交价，如有2个或2个以上相同最高报价的，则通过摇号方式确定竞得人。值得一提的是，该宗地内的普通商品住房需全部实行现房销售。同时，该宗地可按照“交地即交证”模式办理相关登记手续，意向竞买人须在申请确认竞买资格时提供《关于“交房即发证”的承诺函》。

全部现房销售对于深圳来说并不是首次出现，2016年龙华区就曾有一宗地块开展现房销售试点。2023年，深圳土拍中首次引入“竞现房面积”环节。其中，2023年8月，深圳出让编号为A001-0212的一宗宅地，后期项目案名为“中铁能建阅臻府”，该地块现房销售建筑面积竞至上限，占住宅总建筑面积的约一半。而此次“全部现房销售”推出，是否意味着深圳期房时代将要成为历史？

对此，在业内人士看来，“这只是单宗地的交易方案”，并不意味着今后深圳土拍中的地块都会要求全部现房销售。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深圳在房地产新模式的探索上一直走在前面。2023年以来，深圳已经出让了2宗现房销售地块。相比之下，其他地区探索现房销售的难度较大，原因是市场需求潜力小，房企现房销售开发的意愿和能力低。而对深圳来说，不仅市场需求潜力大，类似深铁、安居等企业现房销售开发能力也较强。尤其是以刚需主导的深圳市场，对于低成本、品质好的房子需求更加迫切，推进现房销售的内在动力更强。

李宇嘉进一步表示，现房销售有利于驱动市场需求动力。尤其是保障房要求现房销售，能提高保障房对市场的吸引力。当然，开发商的利润会下降，但考虑到近年来新盘20%左右的去化率，如果能提振销售规模，自然会对冲利润率的下降。

一线城市引领推进“现房销售”

现房销售一直是业内较为关注的话题。8月23日，在国务院新闻办公室举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长董建国表示，住房和城乡建设部有力有序推进现房销售，指导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策。

现房销售，即买家所见即所得，缩短交付时间也降低了维权风险，但对于房企而言，无形中增加了许多成本压力。为此，以北京、深圳、上海为代表的一线城市最早试点在土地市场的“竞现房面积”。比如，北京于2021年第二轮集中土拍时首次试点竞现房销售面积地块。彼时，大兴区黄村海户新村地块近一半的商品房实行“现房销售”。2022年，在北京首批集中供地中，18宗地块中有9宗地块涉及竞报现房销售面积程序。

上海则是更早探索现房销售的城市。2014年7月9日，上海市黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗纯宅地竞拍，地块在预出让合同中首次提出了“该地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售”。

此外，据不完全统计，从去年至今，广东、山东、四川、山西、安徽、浙江等多个省份的部分城市均表示将推进现房销售试点，与此同时，各地在推进配售型保障房建设时就要求“现房销售”。

比如，今年8月6日至8月15日公开征求公众意见的《广州市配售型保障性住房管理办法》中提到，广州配售型保障性住房全部要求为现房销售。此外，今年8月，广州多部门联合发布《关于推行广州“购房即交房、交证”工作的通知》，为切实保障“去库存”“保交楼”“防烂尾”工作，广州推行新建住房购房即交楼、交证。

现房销售占比呈现逐步提升趋势

“现房销售是顺应市场需求变化。”李宇嘉认为，自2023年以来，尽管楼市不太景气，新房销售下降更明显，但市场出现的新变化是期房销售下降，现房销售增长，二手房销售稳定。这说明，居民对期房能否交付有担忧。目前买房的都是刚需，买了马上住，只有现房或二手房能满足需求。

在李宇嘉看来，现房销售是提振市场信心的关键。目前，提振市场信心是房地产市场稳定的关键，而确保新房交付是提振信心的切入点。购房者之所以不敢买期房，主要原因就是担心交付不了或货不对板。2023年以来，全国新房销售下滑，如此缩量，单靠需求端政策刺激是没有多大作用的，关键在于供给侧改革，推进新房销售，才能把市场的信心逐步修复。

值得关注的是，在当前的房地产销售格局中，现房销售占比明显提升的趋势正逐步显现。国家统计局数据显示，2023年，我国现房销售面积约2.52亿平方米，同比增长18%，现房销售占比已经达到22.5%。

此外，据华泰证券研报，2021年至2023年，国内现房占商品住宅销售面积的比重从10.4%提升至18.7%。2024上半年，全国商品住宅期房销售面积2.9亿平方米，同比减少31%；现房销售面积1.1亿平方米，同比增加23%。

不过，中指研究院市场研究总监陈文静认为，在全面推进现房销售前，部分城市或需进一步完善供给端政策，稳定供给预期。短期来看预售制改革或仍将循序渐进，全面取消预售制预计仍需要一定时间。