高层定调！楼市，一个新表态来了！

作者：余飞

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高层定调：楼市已经见底

11月28日，央行行长潘功胜的一句“房地产市场见底”引发全网热议。

他的原话是：

总体来讲，中国的房地产业正在寻求新的平衡”，中国房地产市场的情绪和价格都开始呈现正常化的趋势，预计房地产市场已经见底。

同时，潘行长还表示：

一、对新房的需求量下降；二、不同城市间房地产市场情况出现分化，一、二线城市的房地产市场会持续稳定，但三、四线城市的房地产市场需求在下降；三、城市化进程仍在继续，但需求从新房转向二手房，同时对于租赁的需求也在不断增加。

他的这句话是引用了标准普尔的预测。但与标准普尔表述不同的是，潘行长说的是“预计房地产市场已经见底”，用的时间状语是“已经”。

而标普的时间状语是“2024年”。

11月27日，标普信评发布题为《筑底与新平衡：2024年房地产开发行业信用趋势展望》的报告。《报告》认为，2024年仍是房地产销售的筑底之年，但市场也不会再度大幅下跌，预计全年商品房销售额同比下降5%左右。《报告》指出，从长期趋势来看，中国房地产市场已由“住房紧张、供不应求”过渡到住房供需趋于平衡的新阶段。

巧的是，最近惠誉也对中国未来的房地产市场做了预测，结论恰好相反。

惠誉认为：

2024年中国房地产市场销售额将继续下降，但降幅将缩小至0-5%，对应10万亿元左右的销售体量。房地产市场不会再像前两轮周期有明显反弹，而是会步入一个缓慢下行的新常态。

两个评级机构的预测有相同点，那就是未来的市场规模会降到10万亿。不同的是，标普认为明年筑底，而惠誉认为缓慢下行是常态。

02

谁的预测更靠谱

对于两家机构的观点，谁更靠谱。在此，本号的观点很鲜明，我赞同惠誉的观点。

而且，本号认为：

就目前的宏观环境、市场环境来说，房地产市场调整，还远未到结束的时候。

估计很多人又要说我唱空了，无所谓，随他去吧。我只是遵从内心的分析，说一些一家之言而已。

显然，从目前的市场来看，已经见底的判断，值得商榷。从目前官方公布的数据来看，调整根本没有停下脚步的意思。

国家统计局公布的房地产投资，仍在下降：

1至10月份，全国房地产开发投资95922亿元，同比下降9.3%；其中，住宅投资72799亿元，下降8.8%。

来源：国家统计局

国家统计局公布的商品房销量数据，仍在下降：

1至10月份，商品房销售面积92579万平方米，同比下降7.8%，其中住宅销售面积下降6.8%。商品房销售额97161亿元，下降4.9%，其中住宅销售额下降3.7%。

其中，10月份单月，全国商品房销售面积为7773万平方米，环比下滑28.4%；商品房销售金额8091亿元，环比下滑26%。

来源：国家统计局

且从各大区域来看，东西南北中各大区域，商品房销售面积和销售额，全线下行。

来源：国家统计局

国家统计局公布的房价数据，城市下跌面积仍在扩大：

70个大中城市10月份，新房价格环比下行的城市有56个，二手房有67个，均比上月增加2个。

二手房价格环比上涨城市数只剩下2个，创2014年10月份以来新低，下行城市数量达67个，同样创下新高，下行城市占比达到了95.7%。

这是现状。

以现状为基础，结合宏观环境和市场环境，未来调整仍会继续。

第一，供应过剩。

供应方面，过去二十多年房企高周转之下，一二三四五线城市的住宅建筑拔地而起。

黄奇帆曾透露，中国房子严重过剩，没有必要继续修建，没有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。

今年3月份住建部公布了一组数据，全国共有6亿栋建筑。

虽然这些建筑包括居住性质的住房和厂房、写字楼、机关单位等等，但一般来说，城市的住宅占比都在一半以上，农村的建筑中绝大部分都是住宅。

以此估算，属于居住性质的房屋应该有4亿栋左右，换算成套数，就是个天文数字。

此外，泽平宏观披露的数据显示。各类城市的套户比中，只有一线城市低于1，二线和三四线城市都大于1。

所谓套户比，就是城市的房屋套数和户数之比，大于1说明，房子套数比户数还多，供大于求。

也就是说，目前只有一线城市还存在房屋短缺情况，其他城市都供大于求。

说到这里，有人会说，这两年由于土地成交变少，未来城市的供应量会减少。但很多人只看到了土地成交减少的数据，而忽略了在建尚未竣工的商品房规模，没有卖出去的房子的规模，还有之前的库存量。

客观来说，除了极少数城市商品房短缺外，大多数城市即便这几年一块地没卖出去，一套新房不建，也不会缺房子。

这就是现实。

第二，需求缩减。

首先，低能级城市的住房自有率已经很高，基本都有自己的房子。而且低能级的城市人口基本都在流失。

其次，高能级城市，尤其是北上广深的住房自有率虽然低，但高房价与低收入的天堑鸿沟，让很多人空有需求没有实力购买，属于无效需求。这部分需求，只有等房价与收入在未来达到相对平衡时才能转变为真实需求。

再者，由于市场信心和预期缺失，当下的投资需求基本已经崩塌。

最后，我们的人口已经见顶。去年北上广深四大一线城市人口上演了集体减少的历史性一幕。

第三、心态变了。

这种心态转变，主要体现在两方面：

一方面，年轻人不愿再为高房价压上余生。

从之前的佛系，到躺平，再到今年的“绝代佳人”，这种社会现象背后其反映的便是当下年轻人的心态转变。

这一次调整，实际上是购房者不再愿意为高房价去买单。人生一半是执着，一半是释然。既然执着没用，那就释然吧。

第四，杠杆拉不动。

上一轮房价上涨，已经掏空了很多家庭的留个钱包，拉满了居民家庭的杠杆率，很多家庭再也加不动了。

2021年开始，我们的居民杠杆率已经纹丝不动，这意味着杠杆率已经到达极限。民众再也没有钱来买房了，没有能力去负债。

第五，宏观环境转变。

宏观环境转变包括内外环境。

内部环境方面变化，就不多说了。

那时候，我们的物质虽然没有现在丰富，但有盼头有干劲，红红火火，大家的收入蒸蒸日上，对未来预期满满。

然而，如今……

外部环境方面，世界秩序撕裂，混乱程度达到新高，各地战火纷飞，俄乌战争还未熄火，巴以战争已经打响，而且在向区域战争演变，缅北的炮火也响起了。

第六，人口转变。

2022年中国人口见顶转向，减少了85万人。

目前公布2022年人口数据的286个中，人口增长的城市只有128个，两个持平，人口减少的城市数量增加至156个。

人口减少城市数量占了一大半，绝大多数都是三四线城市。

此外，内地四大一线城市去年，常住人口集体减少。二线省会城市的人口增量虽然仍有，但增量也在大幅下滑。

这意味着，我们的人口红利期已经终结。当然终结之下也存在分化，中心城市的人口红利周期，还会延续一段时间。

03

房地产的黄金时代业已过去

正是这些原因，所以去年以来的各种救市大招，都折戟沉沙，没有达到预期效果。

房地产业已告别了高增长，进入了新局面，回不到过去。即便往后会平稳，成交规模和过去相比，也不会是在同一个级别。

就像中美关系一样，从特朗普上台开始就渐行渐远，哪怕后来拜登上台，也没有改变形势，尽管中间也有短暂释放善意的时候，但谁都知道，再也回不到过去。

财新网披露，业界普遍预计，按照截至目前的市场情况来看，2023年度销售规模或将进一步降至“双12”。

12万亿的市场规模，还不是底。

此前市场普遍预测，未来我们的房地产市场成交额进一步下降，同时在老旧住宅更新需求平衡之下，未来市场的成交额可能会长期维持在10万亿规模左右。

而标准普尔与惠誉两家机构的预测，在这一点上是相同的，也是10万亿。

也就是说，未来中国的房地产市场级别可能会长期维持在10万亿销售额左右。这一销售额相较于2021年巅峰的18.19万亿，缩小了45%。

这一转变带来的直接感受是，房子难卖会成为常态。而且，会有一大批房企出清。未来房企没有增量蛋糕可分，有的只是缩小的存量蛋糕，根本也用不着这么多房企。

房价也会逐渐挤泡沫，尤其在保障房、商品房双轨制确立的当下，会分流商品房至少一半的需求。

一些老旧的、品质差的、地段差、小户型的房子，基本会跌破很多人的认知。

当然，这个过程不会是骤然，而是缓慢。

所以，对于买房者来说，需要有一个综合预判。未来不是不能买房，而是要摒弃过去的思维定式。

毕竟房价未来会进入漫长阴跌通道，很多刚需可能等不起、耗不起，租房过程中也是要花钱的。

对于有自住、小孩上学、结婚需求的硬刚需来说，挑到好的房子，如果收入能够负担得起，可以买。没有硬需求的人，不用急。

但切记，要精挑片区，精挑房子，还得了解清楚楼盘背后的开发商的经营状况。

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