三座城市，喊停低价卖房了！

作者：余飞

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三座城市低价卖房被喊停

怪事年年有，今年特别多。

10月黄金周的时候，惠州、武汉先后有楼盘因为降幅过大，被老业主们举报，而最终被罚、被封盘，开发商还发表了致歉声明。

一个月的成都，也发生了同样的事情。

根据财联社披露，近日成都一楼盘因为降幅过大，被喊停了网签。

该楼盘是位于成都东部新区的保利中粮湖光锦云，由大悦城及保利两家央企联合操盘。

2021年5月大悦城以6650元/平方米的楼盘价拿下该地块，同年11月保利参资入局，获得49%的股权。

项目开盘备案价为1.5万元至1.7万元，而现在均价降价至9000元/平方米销售，相当于降价45%左右。

此举遭到网友投诉。

有网友在四川省网上群众工作平台投诉，表示这种行为严重影响了东部新区的房地产健康市场，与中央稳地价、稳房价、稳预期政策严重违背，要求相关部门彻查其恶意降价行为，并针对其严重违法违规行为进行处罚，公示处罚结果，且不准其备案。

对此，成都东部新区公共服务局23日回应说：

网友所反映的问题，已由成都东部新区公共服务局进行核实处理。经核实，湖光锦云项目由于价格波动过大，涉嫌扰乱房地产市场正常秩序，目前暂无法办理网签备案。

不得不说，现在的市场中，开发商夹在中间做人太难了，买不起房的骂他价格定得太高，价格低了老业主们和周边的业主们又不高兴，说他恶意降价，扰乱市场秩序。

但透过这些现象看本质，开发商也只不过是背锅侠而已。

02

成都楼市现状

这并不是给开发商洗白，开发商当然是推高房价的主要力量，而且他们都是本着赚钱第一的原则，一平米能赚你1万，绝不赚你9999的原则。

能让开发商大降价卖房，只有一个原因，市场行情不好，房子难卖，开发商自己的经营遭遇了困难，需要快速回款来减轻自己的经营压力。

10月份武汉那个因为降价太多被封盘的楼盘，就在公告中明确表示：

为应对年底大量工程款的需求。

好比某人家里急需用钱，无处可借，最后折价变卖自己的家产，这有啥错？这都不让。

成都楼市整体上来看，是这两年房地产市场中表现最好的城市。

在去年那般楼市肃杀的氛围中，即便北上广深也进入了量价齐跌中，成都却像一个干劲十足的小伙子，充满了爆发力，二手房成交量在当年创下了历史新高。今年二三月份，成交量刷新了历史纪录。新房和二手房价格更是持续上涨。

克而瑞数据显示，今年10月成都二手房成交量177.4万平方米，环比增长24%，同比增长61%；今年前10个月，成都二手房成交量1743.6万平方米，同比增长52%。

然而，各板块的表现差异很大。

中国经济周刊不久前的一篇实地调查报道，我觉得最为客观：

冰火两重天。

冰火两重天，不仅适用于成都，也适用于上海、杭州等一些城市。

目前，当下所有的城市，房子都难卖，这是客观事实。

但有一些价格合理、位置较好比较抗跌、配套不错、折扣优惠的楼盘仍很畅销，这也是事实。

今年成都成交量最好的片区在城东城南。城南的麓湖、新川，东南的白鹭湾、三圣乡，城东的二八、东安湖等板块亦持续拥有极高热度。

与之相对应的是远郊近郊的房子，打折促销也难卖。东部新区就是这样的远郊区。

我之前说过，成都面积很大，产业又不够强悍。一个新区与新城的打造，需要几十年如一日源源不断地给予产业、财政、人才、配套等各种支持。

目前即便强悍如北上广深，外围区的产业仍很薄弱，都很难带动远郊区发展，遑论成都。

还是那句话，一座城市能够将主城区发展起来，就已经是天幸，就不要想象它的辐射能力能去覆盖远郊区，更别想着能覆盖临近城市。

所以，即便强悍如北上广深，外围区均不抗跌。

市场不好，开发商选择妥协，降价卖房并没有错。对于开发商来说，现在最重要的是保现金流，勒紧裤腰带过日子，努力活下去。

地方城市不让大降价，设置跌停板，无非是担心跌幅过大引发楼市踩踏事件，引发无法收拾的局面。房地产牵连着很多行业，比如银行，建筑行业，以及家具、钢材、家电等一系列上下游产业。尤其是银行，楼市背后兜底的是银行，银行承担着大量房地产贷款。

保房价的另一个目的是保卖地收入。房价跌幅过大，会传导给土地市场，影响卖地收入。

但是，在如今房价与普通人形成巨大鸿沟的当下，殊不知，其实来一点更有诚意的降价，其实反倒是利好楼市。

03

再次呼吁放松跌停板

中国的房地产市场，已经回不去了。即便往后会复苏，成交规模和过去相比，也不会是在同一个级别。

2021年下半年至今，房地产市场持续下行。

2022年，全国房地产销售规模出现历史最大调整，由“双18”调整至“双13”，即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元分别调整至13亿平方米、13万亿元左右。

财新网披露，业界普遍预计，按照截至目前的市场情况来看，2023年度销售规模或将进一步降至“双12”。

12万亿的市场规模，可能还不是底，此前市场普遍预测，未来我们的房地产市场成交额进一步下降，同时在老旧住宅更新需求平衡之下，未来市场的成交额可能会长期维持在10万亿规模左右。

最近国际信用评级机构惠誉对中国的房地产做出预测：

2024年中国房地产市场销售额将继续下降，但降幅将缩小至0-5%，对应10万亿元左右的销售体量。房地产市场不会再像前两轮周期有明显反弹，而是会步入一个缓慢下行的新常态。

10万亿是最乐观的预测。随着中国人口转向，叠加少子化、老龄化加剧，市场中的消费主力人群未来十年会逐渐下落。

勾股大数据预测，到2030年我们的20岁至54岁人口规模会从高点时期下落至6.6亿。

再叠加目前很多小年轻的父母本就有房，未来的市场需求并不大，未来的主力需求可能就是房屋老旧之下的自然更迭需求和改善需求。

除此之外，商品房、保障房双轨制已经确立，未来超大、特大城市的保障房项目会不断上市，保障房出来，会分流掉一半以上的购房需求。

届时，过剩的商品房更加难卖。

本号也不断强调过，当下的房地产正遭遇着供大于求、人口见顶、宏观环境转变、心态转变、高房价与低收入之间无法逾越的宏观共同施压。

这样的压力之下，房价还有第二条路可选吗？

大势不可挡，这个道理得明白。现在地方城市和开发商要做的，是如何在市场下行路上尽可能少亏点，降价是最好的办法。

新房卖不出去，无法融资，又不能大降价回款，又有保交楼压力消耗现金流，是房企暴雷、问题楼盘频出的根本原因。

降价跑量，让房企加速回款，完成自救。毕竟等着拯救的房企数不胜数，根本救不过来，唯有放开价格限制，让他们降价跑量，获得回款，才能有钱去偿还债务，去完成保交楼，去拿地。

如果一直僵着，只会积压风险，未来需要更大的代价来弥补今天犯下的错。

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