【投资晚报】房地产大雷要爆？外资真正看空原因在这（10.31）

还记得惠誉吗？就是那个前几个月把美国信用评级从AAA下调到AA+的国际评级机构。在10月17日，它把万科和保利的信用评级从BBB+下调到了BBB，理由是地产行业销售恢复速度缓慢低于预期，房企的现金流改善会有压力。

然后万科的美元债就不断下跌，对应的就是（图一）显示那样，万科美元债的收益率不断上升。有人曾经说过：高收益率意味着高风险，收益率超过6%就要打问号，超过8%就很危险，10%以上就要准备损失全部本金。那万科美元债这超过20%的收益率意味着什么？

1最近龙头地产股跌幅确实不小，保利、万科股价不断新低。回头看，今年8月底各种房地产救市政策层出不穷，广州打响一线城市放松限购第一枪，地产股在8月底9月初有过一波比较大的反弹。但持续不到半个月，地产股的股价就重新下跌，主要问题就是外资担心的那样，地产行业销售恢复速度低于预期。

从8月底开始算起，相比早就被市场按破产价计算的碧桂园和融创，被寄予厚望的万科、保利和金地股价跌幅反而更大。可能应了那句老话，希望越大，失望越大吧（图二）

数据来源：Wind

最近几篇外资唱K的报告，主要都是冲着地产行业去的。外资认为我们房地产危机有可能会进一步恶化，应该尽快摆脱依靠信贷驱动房地产的增长模式。在经济刺激政策和放开限购等多重作用下，短期的经济无忧，但未来困难重重。

请大家看（图三）这张图，一共有三条线，分别是房屋的开工面积、销售面积和竣工面积。通俗点，可以看成是地产商，拿了多少地、卖了多少房、交了多少楼。然后我们就会发现，竣工面积的数据在2014年前后就见顶了，而开工面积和销售面积一直增长到最近几年才见顶。

这意味着什么？

意味着最近十年，房地产商拿到房屋销售预收款后，并没有全部拿去建房子，而是又去买更多的土地。房地产商手上其实没有太多现金，全是土地资产。地价涨驱动房价涨，房价涨又驱动地价涨，左脚踩右脚。但是一旦有一天涨不动了，就会反过来，地价跌驱动房价跌，房价跌驱动地价跌，螺旋式下杀。

当然，这也不算什么新鲜分析了，每年都不知道有多少篇研究房地产行业的研究报告发布。真正的问题是，年初的时候大家都以为，今年是放开的第一年，又加上房贷利率持续下降，这房地产销售怎么也不会比去年差吧？

但结果是，除了核心城市还可以，低线城市都比较糟糕（图四、图五、图六）

所以，我之前做了个比较大胆的猜测，外资看K的真正原因是认为我们房地产行业危机会进一步恶化，认为经济结构转型不会成功，认为我们未来五年的GDP增速中枢会不断下降，认为跨不过中等收入陷阱。

虽然我们都觉得未来确实不应该再依赖房地产行业了，但如果想要扭转资金对A股、对我们的经济悲观预期，那么最起码不应该让房地产行业继续爆雷了。

在地产行业问题得到解决之前，外资持续流出的态度可能不会发生根本性改变。而且越来越多的地产龙头爆出财务问题，反而让外资有更多利空唱K。我们是要摆脱它，但不应该完全杀死它。个人想法，仅供参考（图七）

数据来源：Wind

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其他重要信息：

1、千禾味业披露三季度业绩，2023年前三季度净利润3.87亿，同比+106.6%。其中第三季度净利润1.3亿，同比+90.43%。老大海天被添加剂风波影响，老二中炬（厨邦）在内斗，老三千禾靠着“零添加”杀出来了。就是估值贵了点，而且去年四季度的业绩是高基数，接下来四季度要高增长很难。

数据来源：千禾味业财报

2、安井食品披露三季度业绩，2023年前三季度净利润11.22亿，同比+62.69%。其中第三季度净利润3.87亿，同比+63.75%。靠着持续的高业绩增速，安井食品的PE估值终于跌回来了。2021年最高的时候涨到120倍PE，现在仅需25倍PE（非荐股，只是调侃）

数据来源：Wind

跟这几晚举例的芯片龙头公司类似，消费行业也是有一些龙头公司在整个大环境不景气的时候跑出超额收益的。经济大环境越是恶劣，龙头公司的优势越大。龙头公司相比小公司，拥有资金优势、规模优势、技术优势、成本优势等，更容易熬过寒冬。从基本面的角度看，现在就是应该是要多选择龙头公司。

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