【投资晚报】一线城市房票重启！地产破局时刻要来？（10.29）

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这个周末我们公司的工作群非常热闹，比平时讨论股票、基金都要热闹，大家都在讨论一个东西--房票。

以前，广州的城中村改造补偿方式，主要以回迁房补偿为主，现金补偿为辅。房票最近首次出现在文件上，而且广州这次又是北上深广四大一线核心城市使用房票的首例。说不定跟之前一线城市放开限购那样，其他三大核心城市很快就会跟进。

先说结论，房票，既可以为城中村改造工程缓解资金压力，同时又能创造新的房屋购买需求，消化广州市新房和二手房库存。

那它是怎么做到的呢？请大家看（图一）这张图。

这是房票的操作流程，首先要将我们手上的房屋进行合理的价值测算，可能是根据周边地区的二手房市场价进行评估。然后在此基础上，加上房屋补贴以及使用房票购房奖励。比如价值100万的房子，我们可能得到了一张130万面值的“房屋购物卡”。最后，拿着这张购物卡就可以到特定区域内购房消费了。

相比以前，不需要额外花钱建造回迁房，也不需要给予大量现金补偿，这就缓解了城中村工程的资金压力。其次，居民拿到房票去特定区域购房，就能消化掉特定区域新房库存或者二手房库存，需求增加而库存供给减少，这样就能稳住房价，是不是看上去非常完美

不，其实也有很多问题。比如这个“特定区域”在哪就很关键。

比如我原本住在核心区的城中村，虽然居住环境是比较差，房子破旧又没有小区，更没有电梯，每天都要爬7层楼梯上下班，但到公司只需要开小电驴15分钟，坐地铁去大型商圈也不用30分钟，最关键的是，走路去我孩子的学校不到10分钟。

但如果“特定区域”是圈到了郊区，虽然房屋新，有电梯，小区绿化面积大，甚至还有篮球场和健身房，但每天都要6点起床，挤1个多小时地铁才能到公司。每个周末想出市区跟朋友或者同事聚一聚，跟回老家探亲似的。一想到要转2-3趟地铁才能到，就已经失去了出门的欲望。

仔细看下面两条式子的“字号大小”，你们就懂我意思了。

城中村破房房价=房屋本身价值+交通资源价值+教育资源价值+医疗资源价值+周边配套设施等价值。

郊区新房房价=房屋本身价值+交通资源价值+教育资源价值+医疗资源价值+周边配套设施等价值。

房价里面最值钱的价值部分，是交通、教育、医疗，而不是房子本身。就比如交通，现在大家都知道地方的压力比较大，很多地方未来都不会再修新地铁了，那原本已经盖好的地铁就成稀缺品了，物以稀为贵。

所以，如果房票的特定消费区域范围是外围区域，那可能有相当一部分原居民是不愿意拆迁的。不过这只是利益问题，只要城中村破房的补偿足够高（房票价值高），而郊区的房价又跌得足够便宜，一套能换两套，那应该还是会有人愿意换的。大家也可以在留言分享你们的看法

接着，我们还讨论了第二个问题，是佐罗提出来的。

拆迁户拿了房票，去其他地方买了房，消耗了其他地方的库存，稳住了房价。但是等到几年后城中村改造完成，原来的地方上又会多了很多新房，房屋供给又增大了，房价又会有压力，看上去只是把问题延缓了几年而已啊。

这就要看城中村具体的规划了。如果不是全部盖高层住宅，配套商业，公共设施等，总供给量应该还算可控。但这样做的话，整个改造项目可能就不赚钱甚至还要亏点钱了，所以目前的城中村改造项目基本都是以国企主导的，大家可以参考看（图二）这张图。

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其他重要消息：

1、消费芯片龙头公司韦尔股份披露三季度业绩，2023年前三季度净利润3.68亿，同比-82.86%。其中第三季度净利润2.15亿，同比+279.61%，扭亏为盈。三季度营业收入62.2亿，同比+44.35%，接近历史新高。这说明芯片需求在恢复，并且韦尔的市场份额在扩大。等芯片行业周期触底回升，利润率恢复到正常水平，韦尔的业绩就会大幅增长（图三）

数据来源：韦尔股份财报

2、紫光国微披露三季度业绩，2023年前三季度净利润20.3亿，同比-0.48%。其中第三季度净利润6.4亿，同比-24.21%。受到人事调整的影响，军工行业的订单落地速度低于预期，也影响了紫光国微的业绩。但之前市场传为了节省成本，军工芯片改用消费电子芯片就离谱，所以今晚我特意截了利润率数据图放出来（图四）

数据来源：紫光国微财报

3、中航沈飞披露三季度业绩，2023年前三季度净利润23.64亿，同比+35.85%。其中第三季度净利润8.7亿，同比+40.16%。单季度净利润创新高，净利润率也创新高。沈飞的订单影响程度低一些，业绩如期释放，但由于全行业全市场基本都在杀估值，沈飞股价今年也没涨，能横盘不跌就不错了（图五）