降低存量首套住房贷款利率如何理解？买不买房都建议听一听丨《鹤老师说经济》

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8月31日晚，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，后面我们简称它为“通知”。

一时间，各大媒体、银行纷纷下场官宣，向民众喊出自己的声音，表达了政策利好的态度。再看通知，其中“降低”这个字眼瞄准的是“贷款利率”，这样看下来，通知涉及到的政策蛮好，可以说是给买房或者打算买房的人们带来了一个好消息。可是，具体落每个人身上的时候，真的都能享受红利吗？或者说，大家享受到的待遇一样吗？这自然是要好好思考一下再做判断的。

下面，我们就一起来聊一聊，这一次房地产市场的重要“通知”，到底给哪些人分到了蛋糕？你我又能尝到几分甜头呢？

首先来看一下，首套房贷利率的降低，究竟能否刺激经济的发展？

这里先给大家简单翻译一下通知里涉及的群体 “存量房贷借款人”，其中的“存量房贷”，意思是8月31日之前为了买房而贷过款的人。

规定中主要回答了一个问题：哪些存量房贷类型可以申请降低利率？

存量房贷类型包括两种情况：一个是8月31日前金融机构已经发放的；第二个是金融机构与借款人签订了合同，但是实际上还没有发放贷款，而借款人实际的住房情况，符合自己所在城市首套住房标准的其他存量住房、商业性个人住房贷款。简单来说，就是要么你8月31日以前贷的钱还没拿到手的人；要么8月31日前跟银行的合同签完了，但钱暂时还没拿到手的，而且自己现有的房子又能被认定是首套房的人。

这些人从今年9月25日开始，就可以向金融机构提出申请，做两件事儿：一，改变原先合同中规定的住房贷款利率上浮或者下浮的幅度，相当于去银行“砍价”，可以尝试对贷款利率重新定价；二，由银行新发放贷款置换存量贷款，意思是说，银行向借款人提供新的贷款，用来偿还自己原有的存量贷款。这里就可以通俗地理解成“用贷款还贷款”，目的就是延长期限来缓解还款人的压力。

讲到这儿，我们必须肯定的一点是，现在手握一套房，贷款起飞但还没完全落地的人，确实能享受到好处，因为他们还有延期续命，喘口气儿的余地。按理说，这样的举措确实会借助贷款利率的下调，吸引一批买房的人，刺激消费。

不过这只是“按理说”，是经济学上分析的结果，刺激经济发展的效果还要看具体情况。说到这儿，学过高中政治的我们再来温习一下知识点：刺激经济发展增长主要包括三个主要驱动因素，也就是“三架马车”：消费、投资和净出口。很明显，这次“通知”目的就在于刺激消费。可有的专家居然说，这样有利于减轻居民家庭房贷成本，改善消费预期和信心，让更多消费者参与房地产市场中，刺激经济发展。

只能说，这样的话不是没一点道理，就是有点冷冰冰的。为什么呢？经济发展中，消费起的作用是扩大内需，让大家有足够的信心去贷款，去买商品，可不是嚷嚷着参与房地产来刺激经济。

中央财经大学经济学博士王军在《中国经济发展“新常态”初探》一书中也提到，未来随着我国城镇化进程的不断推进，房地产市场回暖能带动的家装建材、家具、家电等领域的消费需求，跨境电子商务、网络消费、境外高端消费回流国内、社区消费等新型消费模式进一步显示出较大潜力。为什么说“潜力”？原因就是大家可支配的收入太少啦，生活支出种类繁多，哪里谈买房的信心呢？只能说，这次“通知”虽然引来一大堆质疑的声音，但还是要正视这个勇敢迈出的“第一步”。

下面再聊聊，很多人说房子贷款利率降了但是总额没降，到底对不对呢？

在说对不对之前，我们想强调的是，这项政策本身，是有利于“借贷双方”优化资产负债情况的，是好事儿。可是呢，这口蛋糕能不能吃到嘴里，能吃到多大一口，肯定是因城市而异，因人而异的。

具体来讲，如果有些人认为别人的房贷总额降了，可自己的没降。这样的观点不能说完全对，但也不是完全错，因为这要看每个人贷款的性质。没有降低，一般有这么几种情况，大家也可以听一听，做一下排除法：

一，房贷是固定的利率。如果你选择签订的合同里是固定的房贷利率，那么不管市场上的房贷利率给不给下降的机会，你的房贷都不会跟着做出调整，不确定的话可以跟银行确认一下。

二，申请的房贷属于公积金贷款。因为公积金的贷款情况比较特殊，它可没有跟银行贷款最优惠利率挂上钩，除非是央行指导的基准利率下降了才行。这次的通知意思是，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。注意是“协商”，各地方情况可就不一样了，不能马虎。

三，操作意外。意思就是字面意思啦，比如某地某银行因为工作疏忽，居然忘了在房贷利率变化日那天降低利率，或者说系统、劳务派遣人员工作失误这种我们想不到的情况。这些其实并不是毫无办法的，只要你主动联系，就不会发生奇奇怪怪的事故。

最后来聊一下，这种情况下要不要买房，房子会不会涨？

相信大家听完上面的解说，已经冷静了下来，因为谁都不能高兴得太早。咱们先不说还处在购房观望态度的人，单说已经买房了还正在为还款掉头发、正好碰上了这次机会的人，就算他们能降低今后还房贷的利率，可还需要符合贷款发放时当地的房地产政策。就是说，你再低的利率，也不能突破自己所在城市的房贷利率下限。

大家应该明白，这个下限说不定是某些人消费的“上限”呢！我缺的是降下来的利率所在的那部分钱吗？明明是刚买房就有的压力啊，对不对。所以，政策的确在尝试，但我们不能因为担心错过别人口中提到的第一批红利，就忽略了自己的“花钱能力”。

而且，虽然房贷利率的下调可以让贷款买房的人少还利息，但对于居民的总收入却没什么影响。因为居民用来还房贷的钱，本来就是从收入中来的啊。逻辑上讲，咱们是先有了收入，才去还房贷，而不是因为还房贷或者更低一点房贷才有了收入。所以，符合“通知”条件而且有能力继续坚持买下去的消费者可以买，如果收入不稳定、还对今后配套辅助政策的颁布还有期待的人就不要购买，不要随大流啦。既然自己保持了观望态度，就不要强迫自己，要相信，财富足不足够才是坚持买房的硬道理。

《鹤老师说经济：揭开财富自由的底层逻辑》这本书里就说过一句很精辟的话：“都说鸡蛋要放在不同篮子里，但很多人忽视了一个前提，那就是你得有很多蛋。蛋太少的时候，更要集中优势资源做一件事。”你有很多鸡蛋的时候，尽管买房，无所畏惧，但鸡蛋很少，那就先集中精力过好现在的生活，提高生活品质吧。在优惠政策面前，我们是经济学意义上理性的消费者，这句话没错，但首先更应该是一个感性的需要好好生活的人，对吧？

最后想说的是，现在大环境不好，无论是就业还是消费，都有很多难处。但俗话说，打长谱，算细帐，过日子，不上当。央行的房贷政策是好的，但那些巴不得消费者赶紧害怕起来，强迫自己超前消费的部分房地产商人可不会替你的钱包考虑。

就像“通知”里第五条说的：各金融机构要抓紧制定具体操作细则，做好组织实施，提高服务水平，及时响应借款人申请，尽可能采取便捷措施，降低借款人操作成本，确保本通知有关要求落实到位。买房这件事，还是小心为上，了解当地的配套政策以及优惠动向之后再做判断，总是对的。