【投资晚报】房地产要松绑了！我开始担心房价会大跌（07.25）

这次7月会议上没有提及“房住不炒”了，而更重要的是对地产的定调改为了“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。

一些朋友觉得，政策不谈房住不炒了，房价是不是就要大涨了？我觉得不能那么简单理解。会议提及的“房地产市场供求关系发生重大变化”，意思就是以前房地产市场是“供不应求”，而随着人口总量见顶，未来就会逐渐“供过于求”。

也因为房地产行业的供求关系发生了重大变化，所以过去在市场过热阶段实施的一些限制政策就可以有优化解除的空间了，比如限购限贷的政策就可以开始放松。

之前有朋友问我，房地产限贷限购政策不是已经松绑了么，还能怎么松？答案是松一二线城市。过去一年，政策出现松动的主要是三四线城市，一二线城市寥寥无几。

而因为如今越来越多人知道，人口总量见顶，城市人口不断抽血农村人口，大城市人口抽血小城市人口，一二线人口抽血三四线人口。所以一二线房产需求相对三四线房产需求强得多，因此放开一二线被称为救房地产的“大杀器”。

身边研究地产的朋友似乎因此而对房价比较乐观，但我觉得“大杀器”的作用可能没有大家想象中那么强。我觉得放开一二线城市限购就跟前几年放开“二胎”差不多，短期可以刺激需求爆发让房价回升，但长期看可能效果不大。

�图是出生人数走势图，2015年放开“二胎”之后，2016年的出生人口从1655万回升到1883万，多出生了228万人。但是2017年往后几年的出生人口逐渐下降，2018年创了阶段性新低，当年只有1523万出生人口。到了2022年更是跌破千万，只有956万。

数据来源：Wind

为什么“放开二胎”的效果只有2-3年，并没有改变新生人口不断减少的大趋势？

因为放开二胎只是让那些原本有能力生二胎且想生二胎的人生了，注意我用的是“且”，有能力生且想生，两种条件缺一不可。想生不一定有能力生，有能力生又不一定想生，两个条件叠加筛选，在14亿总人口里面就只找到了456万人（对应多增228万新生儿的父母）

我们换个角度看，这228万新生儿就是被计划生育政策抑制的需求，一直都没有被释放出来。但是这被抑制的生育需求释放只是一次性的，释放完就没了。人们不想生的原因，还是养育成本高、房价贵、追求自我等多方面原因，政策放开并没有改变这些关键因素，所以趋势没有发生变化。

这一点，跟被 Y Q抑制的消费需求相似

放开之后，被抑制的消费需求就会释放，但也只是一次性的，释放完就没了。人们不想消费的原因，还是收入下降，失业率提高，对未来感到迷茫等多方面原因，放开之后没有改变这些关键因素，所以趋势没有发生变化。

房子其实也是差不多的，放开一二线城市限购，只是让那些原本有能力且希望在一二线城市买房的人买了，注意我这里也是用“且”，有能力买且想买，两种条件缺一不可。想买不一定有能力买，有能力买又不一定想买。

人们不想买房的原因有很多，房价太高财务承担压力过重、担心未来房地产税出台、担心人口总量见顶对未来房价的抑制等。放开一二线城市限购，并没有改变这些关键因素，所以趋势可能也是没有发生变化。

而且我担心一二线城市限购放开，可能会对三四线城市的房价造成“抽血式打击”。

没有人能精准预测未来，我也不知道我这样分析对不对，只能事后再来评判了。

我们接下来可以观察两点：

1、一线城市放开限购之后，之前抑制的需求会被释放，短期房价应该会有一个回升的过程。

2、在房价阶段回升后就是非常关键了，要看需求量、成交量会不会重新回落。如果再度回落，那就真的是长期需求有问题了。如果没有回落，那新一轮周期可能真的开始了。

如果觉得本篇文章似曾相识的朋友不要觉得惊讶，因为我就是自己抄了自己6月4日的文章

当时我只是提前做分析预测，如今政策看着马上就要出来，但大家可能忘记得差不多了，我就又再写一篇给大家参考

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