楼市｜市场持续回落，深圳楼市有放松的可能？

一、深圳调控放松

深圳房地产的调控政策放松主要是三个方面。

一个方面是公积金的贷款额度提升，应该提到120~150万，不过公积金对于深圳来说不是很有影响力的政策。

另外一个是双证合一，深圳从去年下半年开始其实就有在准备这方面工作，所以这个事情落地也是合情合理的，因为双证本来就是一个历史遗留问题。这个东西影响也很小，因为双证房的占比极低。

第三个事情影响比较大，指导价对贷款的限制作用可能要阶段性解除。

现在三价合一，三价合一的本质是二价合一，本质其实就是银行的贷款价和国土局的过户价是合一的，也就是交税和贷款的两个价格是合一的。

后来因为2021年出了指导价，就相当于把过户价格贷款价格的上限压死了，刚出来的时候那个价格只有市场价的六七成，后来房价跌了很多，现在指导价平均来说差不多接近市场价。

所以现在指导价的影响已经不明显了，由于深圳房价跌了挺多，所以现在有可能要把指导价的限制作用阶段性给解除掉。可能是近期深圳回落的比较明显，所以可能监管层面市政府层面有一定的压力或者担忧，所以出了这个调控。

二、房地产市场整体情况

一线城市除开深圳以及头部比较好的二线城市基本已经企稳，回落的情况好于预期。

一线城市新房成交到上周的数据为止已经开始企稳，并且发生轻度反弹。目前一线城市新房交易量水平持平2019年同期水准。

细分来看，北京最好，好于2019年，深圳最差，差于2019年，广州上海差不多2019年上下，广州略微弱于2019年，上海差不多持平2019年。

二线城市新房成交趋势跟一线城市一样，也是前面几周回落，到上周企稳开始轻微反弹，目前绝对水平上略微低于2019年的同期水平，但是高于2022年的水平。

年初回升到前几周回落，再到最近反弹的整个过程，头部二线城市的幅度比一线城市小，整体二线城市在这一轮过程中是比较稳健的。头部二线城市这一轮比一线城市表现的还要稳健，当然一线城市很大程度上是被深圳拖了后腿。

二线城市细分来看，成都、杭州、南京最好，都好于2019年，其中最好的是成都。成都基本上是未来二线城市当中增长势头最强的。

三线及以下城市没有任何变化，低于过去将近10年的历史同期水平，持平去年四季度。

目前来说最强的城市是一线的北京和二线的成都、南京，都好于2019年。典型代表上海、杭州持平2019年。苏州广州略微弱于2019年。过去加杠杆最猛的深圳、厦门是全国主要城市当中表现最差的。

深圳的供应量是有问题的，客观因素是深圳城市面积小，又都是山地，本身的土地面积确实比较紧张。

主观因素上，深圳市政府几乎可以说2010年以后一直到2018年以前很长一段时间内，对增加供给这件事情没怎么上心，所以就导致深圳的供给长期非常紧张，深圳2012年之后的供给持续不足。

厦门的情况跟深圳是相似的，在供给方面，岛内土地也很紧张，涨得猛的就是岛内。它客观条件也是有岛内的面积限制，主观条件厦门市政府在供给这方面也是手比较紧。

在杠杆上也相似。深圳财富积累比较弱，但是经济比较强，现金流比较强，赚钱能力比较强，所以加杠杆的能力和加杠杆的意愿都高，加上投机市场灵活，投机属性也重，所以加杠杆的能力很强。

厦门也有相似的情况。浙江人、福建人、江苏南部都是比较爱做生意的，民营经济比较发达，也跑出来不少中小企业主，这块人口的规模在浙江在福建是比较大的。福建跟浙江江苏不一样，它没有特别强的城市，所以福建的有钱人要去配置资产的时候，要找目的地，厦门这个城市的级别在规模上没法跟苏州杭州比，所以它市场容量就小。

大量的中小企业主有存储财富的需求，就都往厦门怼。厦门盘子又小，加上政策也相对灵活，交易拥挤催生更多的上涨预期来推动加杠杆，所以最终整个在资金归集和加杠杆这一块，厦门跟深圳是相似的。

从行为经济学的角度来讲，楼市加杠杆的上行期到楼市解杠杆的下行期这个过程，跟股市投资当中的赛道股抱团到解抱团的过程是非常相似的。

上行期，人都是倾向于选择有弹性的标的。深圳和厦门成交规模盘子不大，放到股市当中就是中小票，盘子小。深圳厦门的杠杆空间都比较大，放到股市当中一方面是游资散户参与都有杠杆空间，另外一方面也是资金能够接力的上。深圳厦门供给紧张，放到股市就是一些卡供需的环节。这三个因素扯到一起就是盘子小，杠杆空间大，供给特别紧张，就容易在上涨期当中表现出最强的弹性。

到了下行期，对于楼市来说是预期转变解杠杆了，对于股市来说就是抱团瓦解了。之前涨的越多，杠杆加的越多，或者资金抱团抱的越厉害，现在筹码崩塌以及居民减杠杆的时候，整个交易结构的崩塌就越厉害，所以下跌的幅度也就越深。这一点在抱团股的炒作和楼市的长周期运行中其实是相通的。