楼市｜各线城市市场情况如何？现在可以买房吗？

一、一线城市

一线城市新房销售情况比较好，绝对水平仍在继续上升 ，相对水平高于2019年同期。

一线城市的二手房销售目前已经比较明显的见顶并开始回落，回落的时间点大概在3月15号到3月20号之间。

网签数据有半个月到一个月的滞后 ，实际上目前为止反映的还是3月15号前面的状况，就是高峰位置，而且相对水平也不及2019年的同期。现在一线城市的二手房相对水平略微低于2019年的同期水平。

3月份网签数据，上海2.3万套，中性水平。上海是中国房地产二手房成交量最大的城市。

北京3月份网签2.2万套，属于中等偏上水平。北京的成交规模略小于上海，目前回落的状况比上海更为缓和。

广州1.2万套，也是中等偏上水平，但是它目前回落的速度比上海要快一些。广州回落的相对速度应该是四大一线城市里面最明显的。

深圳3月份网签数据4000套。深圳七八千套是中性水平，6000套算及格，8000套以上就算偏热。深圳从2000套开始修复，只修复到4000套就见顶了。深圳市场回落得也比较明显，略好于广州，但是比上海稍微明显一点。

同时农历年以后一直到3月中旬以前，这段时间深圳部分热门楼盘价格在出现反弹之后，现在又有点回落了。

二、二线城市

二线城市新房销售状况也比较良好，绝对值仍然倾向于上行，但是斜率已经放缓了，相对值大概持平2019年同期水平。二线达到这个水平，已经算是符合乃至略微好于预期。

二线城市二手房出现的回落非常明显。二三月份的相对水平实际上已经高于2019年的水平，而且高的很明显。到目前为止虽然在回落，但是绝对值还是高于2019年的同期水平。回落的趋势比一线城市明显很多，所以回落比较快，估计也会形成一个脉冲式释放。

3月份的网签成都2.8万套，是历史最高水平，但是回落趋势明显。南京3月份网签1.2万套，同时回落趋势明显。杭州1.1万套，也是高水平，同时目前回落趋势也明显，回落趋势最明显的应该是杭州。

三、三线及以下城市

三线没有出现明显的修复，新房销售很平淡，不及2019年水平。二手房的前两个月略微高于2019年水平，现在掉到跟2019年持平的水平，回落还没有结束。

四、整体情况

从目前的销售情况来看，二三月份属于修复斜率比较高的时间，因为疫情的影响刚过，政策上一轮的发力也刚过，所以在斜率比较大的时候。实际上冲上来的水平，如果按年化值来算，也没有去年的13.5亿平的水平。

从目前数据来看，可能后面仅有一线城市的新房会持续比较强，但一线城市占数量的比重非常低，现在的情况是二线回落比较明显，三线一片低迷，基本上看不到转机的可能性，所以13.5亿的平台可能确实维持不了，未来两三年三四年可能这个平台还要再稍微往下探一点。

同时全国各级所有城市二手房挂牌量持续增长，甚至速度有加速的迹象。当前全国二手房挂牌量已经接近历史中枢的两倍。

房地产上升过程当中一定会激发投资需求，投资需求一定会形成一个需求的积蓄池。他们其实不是真实需求，是依附于真实需求的一个附加需求。只有在真实需求高速释放，形成一个涨价预期的时候，这些附加需求才会存在，他们就会把这一部分供给吃掉，然后形成一个池子蓄在里边。一旦预期转向，池子就会开始往外放供应。现在就是池子在往外放供应，曾经的投资需求、蓄在里面的大量的二手房源现在在往外放供应，所以二手房市场的整个挂牌压力是非常大的。

大部分二线以下城市的房子其实长远看可以说几乎没有任何机会。而且当前二手房需求端的关注度也在继续下降，即便是一线城市，二手房降价房源的数量又开始反超涨价房源。

五、阶段性总结

第一，置换链条的阻塞程度在短暂缓解之前又开始回升。换房实际上需要先卖后买，有改善需求，有买房需求，但是卖不掉，所以就买不了，需求就释放不了，这个就叫做置换链条的阻塞需求。

目前置换链条的阻塞程度在二三月份短暂缓解之后又开始回升了。用不了多久，这个阻塞程度又会回到高位。需求端改善性强，刚需弱，同时供给比较充裕的大格局在中期不会改变。

第二，继续强调该卖卖。如果有卖房的计划和需求，现在强调该卖卖，卖得果断一点。

买房子这块，如果买改善，该买买，一二线城市的优质改善实际上结构性供应不足。如果在一二线城市买比较好的改善性住房，该买买，这块后面也跌不动了。

如果买刚需房，可以摆起架子慢慢挑，而且建议优先新房，因为目前大部分城市新房都是占优势的。新房各方面的优势都更大，无论是产品本身，后续新旧维护状况，还是现在的价格，刚需价位的二手房目前都没有显著的优势。