【投资晚报】不止人口和房地产，衰败正在到来！（01.15）

上周三听完那位让居民掏出1/3存款买房的专家喊话之后，我这几天一直就在想，未来几年的居民买房需求究竟还会有多少？房地产销售下滑究竟是政策影响了供给（想买的人买不到），还是真实需求就是在下滑？

下面先请大家看�面两张图，一看这么经典的黄蓝黑搭配就知道是我手搓的数据图。我用Wind把过去20多年的商品房销售面积和商品房销售金额拉了出来，并且用销售金额÷销售面积算出平均房价，以及补上了每年同比去年的增速情况。

数据来源：Wind、2022年数据未披露取预测值

为了更加直观，我还把这三个数据以折线图形式展示。从这两张图我们就可以看到，政策、疫情以及各种难题确实在2022年对房地产销售造成巨大冲击，但是房地产销售面积早在2018年就基本看到了顶部，18亿平米就是天花板。

在2018年之后，房地产销售金额的提升幅度主要来源于房价上涨的贡献，也就是每年房子还是卖这么多，但是房价在涨。剔除掉投机炒作因素，全国平均房价每年跟随通胀上涨或者跟随GDP增长幅度上涨是合理的。

当然，最终的结果极可能是一线城市房价涨幅超过全国平均数，而低线城市房价涨幅低于全国平均数，就像很多朋友每次看到人均收入后吐槽自己拖后腿一样。

未来很多东西都会是分化的，只是我们在研究总量规律的时候先简单算总量平均，具体操作的时候再来看结构分化。

数据来源：Wind、2022年数据未披露取预测值

请大家再来看�面这张图，这是过去20多年每年的中国出生人数、死亡人数数据图，用出生人数-死亡人数算出自然增长人数。

数据来源：Wind

我在�图中画了几笔，第一是用红色圆圈圈出了2016年是人口增长最多的阶段性峰值，这一年出生人数之所以突然大幅增加，主要是因为在2015年中国正式全面放开了“二胎”，让一些想生但被政策限制的人生了，释放了人口供给。

第二我用绿色的线连接了2015年和2018年的数据。大家可以看到，2016年-2017年出生人数突然增加后，在2018年又回落，并且2015年和2018年连接钱非常平滑，这就说明放开”二胎“只是让一直想生而没法生的人释放供给，但当这部分供给释放殆尽，人口出生量再度回落到中枢线。

第三我用红色方框框住了2019年-2021年的数据。大家可以看到，疫情爆发之后每年出生人数断崖式下滑，这说明疫情期间确实压抑了人们生娃的意愿，这是从个人健康角度出发的，很符合常理。

从这一趋势看，2022年出生人数还可能继续下滑，自然增长人数首次出现负增长。但是被疫情抑制的生育意愿会在2023年重新释放，2024年进一步释放，但2025年可能再度出现负增长，2026年以后中国总人口正式见顶。

�面两张图是我在上图的基础上加上了2022年-2025年的数据。我预测会比较简单粗暴，数据仅供参考。

数据来源：Wind、2022年-2025年为预测值

数据来源：Wind、2022年-2025年为预测值

长期来看，房屋销售面积数量跟人口增长是正相关的。要算清楚里面的数据关系非常复杂，除了人口自然增长的需求之外，每年还有改善性需求（小房换大房）以及更新性需求（高龄老房重建）。

但是供给除了每年新盖的房子，上一辈作为遗产传下来的房子也在增加。比如90后很多都是独生子女，环境好一些的，父母百年之后至少有一套房子留下。如果两个独生90后结婚，那就有两套遗产了，我身边例子已经有不少。

所以我就不把计算推理过程逐步给大家算了，直接说结论，引用天风证券的数据�

A：2022-2025年，新增商品房的需求中枢约为11.3亿平方米。乐观、中性、悲观情景下分别为12.1、11.4、10.5亿平方米。

B：2026-2030年，新增商品房的需求中枢约为9.6亿平方米。乐观、中性、悲观情景下分别为10.5、9.7、8.8亿平方米。

C：2031-2035年，新增商品房的需求中枢约为8.7亿平方米。乐观、中性、悲观情景下分别为9.6、8.6、7.8亿平方米。

从11.3亿到9.6亿再到8.7亿，未来10年商品房销售面积继续不断下滑，曾经的18亿就是天花板了。

这些数据也可以给那些持有地产股的朋友作为一个参考：

我们假设未来10年平均的的商品房销售面积就是10亿，假设全国平均房价8000元，即未来10年每年商品房销售金额是8万亿。假设房地产企业的净利率是8%，预计平均每年行业净利润是6400亿。

由于过去三年大量民营地产企业退出市场，份额被央企国企地产占据，市场份额会有所提高。假设某央企地产股的市场占有率能够提升到5%，那么它每年的净利润就是320亿。给10倍PE估值，市值就是3200亿。

而如果现在只是1600亿市值，那么未来10年还有1倍的市值增长空间。而除此之外，每年还会有对应股息率的分红收入，不同公司不同分红。

当然，我这些数据假设是我个人判断，不同朋友会有不同看法，可能有的觉得我乐观了，有的又觉得我悲观了，你们可以自己换数据算出符合自己预期的答案。

我想说的是，地产股不会因为人口见顶了就没有投资价值了，每年依然还会有房子需要盖、需要卖，只是从曾经的高速成长股变成了低增长的分红股。投资逻辑变了之后，关键看是不是你喜欢的，你觉得划算的。

站在长远角度看，随着人口总量见顶，可能不止是房地产需求，其他很多需求也会见顶，量跌价增可能是很多行业未来的主要逻辑。

但不知道大家有没有发现，在我今晚分享的这么多数据里面，有一项数据未来还会增长。不过今晚已经给大家看了很多数据，大家也累了，以后的文章再继续分析。

今晚就说这么多吧，其他问题去留言区。

原创：指汇盈（原名股市药丸），1000+原创专栏文章，学习更多投资理财干货知识，欢迎关注~

.....