1851.物业的提价权和业绩增速

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之前谈物业的商业模式，有球友就问物业的提价权、毛利率和业绩增速，我试着解答一下。

先说业绩增速，在管物业面积是核心，主要有三大来源：地产公司输送、收并购和自身外拓，目前都遇到一些问题。

地产公司输送：行业规模见顶，大部分房企未来能输送的面积有限，爆雷的公司更少。

收并购：前面说过了，本身就有很大风险，过去两年上市物业公司估值高，通过二级增发来收购一级市场估值低的物业，本质上是收割二级市场投资者。

自身外拓：在存量市场上靠物业的品牌和口碑实现低成本获客，这是最可持续的增长模式，也体现物业的核心竞争力，不过未来竞争也会越来越激烈。

这并不是说物业公司的业绩立马没有增速，大部分物业的合约面积/在管面积比值在1.5-2.5之间，合约面积作为客户资源池，能保证物业未来2-3的面积增长无虞，更长时间就要地产公司输送和自身的外拓能力了。

再谈谈提价权和毛利率

基础物业费很难提价这是事实，通常要5-10年才有可能提一次价，而人工成本每年都会上涨，看起来未来毛利率似乎会越来越低。

首先大家开门做生意，没人会长期做亏本买卖，如果因为物业费定价过低而导致亏损，大不了不续约了，物业公司不会蠢到长期倒贴钱提供物业服务的。

其次，通过以下手段可以适当抵消人力成本上升带来的影响：

1. 通过科技手段，减少对人力的依赖，达到降本增效的效果；

2. 提高特定区域的项目密度，不同小区间人力资源共享提高人效；

3. 恩威并施提高收缴率，预缴送礼品、打折，逾期不缴纳发律师函等。

再次，基础物管是低成本获客，如果还能有10-20个点毛利就该知足了，不要对基础物管的毛利率有过高的期待，通过围绕房产、业主提供增值服务，才是利率更好的来源，毛利率应该算总账。

如果基础物管加上增值服务还是无法实现盈利，那就换家物业公司吧。