破产法 62 商品房买卖合同在破产案件受理前和受理后解除，有什么不同？

破产法 62  商品房买卖合同在破产案件受理前和受理后解除，有什么不同？

【案情】

李先生购买了甲房地产公司开发的商品房，购房款已经支付完毕很长时间，但却迟迟不见甲公司交房。李先生就到工地转了转，发现工地已经停工很久，售楼部也空无一人。李先生顿时觉得自己支付的购房款存在风险，就想聘请律师提起诉讼，要求解除商品房买卖合同，让开发商退回购房款，让资金落袋为安。但律师给出的建议是：先做诉前保全，如果可以保全到资产或者现金，再提起解除买卖合同的诉讼，如果保全不到任何资产，或者查询到甲公司的负债很多，现有资产已经被多次查封，有可能破产时，就不宜再诉讼解除合同，要么等待，要么诉讼继续履行买卖合同，要求甲公司履行交房义务。

李先生对于律师的答复颇为不满，认为甲公司开发的项目目前已经停工，表明甲公司资金链已经断裂，如果不采取措施要回自己的购房款，岂不是坐以待毙？

【问题】

    律师的答复错了吗？

【分析】

分析本案的意义在于要知晓如果房地产企业进入破产程序，那么在破产案件受理前解除买卖合同，退还的购房款只能作为一般的普通债权申报，而进入破产程序后解除买卖合同，退还的购房款可以要求优先偿还。

最高人民法院（2021）最高法民申5141号案件中确认了：当事人在房地产开发公司破产前以诉讼方式解除案涉《商品房买卖合同》，进入破产程序后购房款返还请求权系一般债权，不具有优先受偿地位。

而根据《企业破产法》第四十二条第一款第三点的规定：人民法院受理破产申请后，因债务人不当得利所产生的债务，诸如解除合同中应当返还对方的款项，属于共益债，应当随时清偿。在解除《商品房买卖合同》时应当返还的购房款可以优先偿还。但是，因为解除合同所要求偿还的违约金、损害赔偿金、利息等，依旧属于普通债权。

在本案当中，正是有最高院的司法判例，律师的解答是正确的。在实践中，管理人也经常会碰到债权人申报债权时，并不以交付的购房款总金额作为债权申报，只申报要求继续履行合同，导致管理人因无法确认其债权金额而暂缓认定。

对此，真宇律师认为购房人不论什么原因解除买卖合同，也不论是破产案件受理前还是受理后解除，没有强有力的法律逻辑能充分论证购房人当初交纳的购房款就不是购房款。也希望同仁能参与讨论，让法律更符合老百姓的理解范畴。只有老百姓能容易理解，法律才有可能被充分贯彻执行。

【适用法律】

《企业破产法》

第十八条 人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。

管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。

第四十二条 人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：

（一）因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；

（二）债务人财产受无因管理所产生的债务；

（三）因债务人不当得利所产生的债务；

（四）为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务；

（五）管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务；

（六）债务人财产致人损害所产生的债务。

第五十三条 管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。

《昆明市中级人民法院关于规范全市法院房地产企业破产案件审理相关问题的指引（试行）》

21.债权人或管理人解除购房合同产生的违约金、损害赔偿金、逾期利息损失、房屋差价款、房屋装修损失等，以及债权人要求继续履行合同并交付房屋时产生的逾期交房违约会、逾期办证违约金均按普通债权认定。

26.房地产企业在进入破产程序前签订的商品房（预售）买卖合同，管理人应当充分考虑房地产企业财产状况、购房者意愿、权利平衡，预期效果以及消费购房者的生存需求与投资购房者的投资需求等因素,决定是否继续履行房地产企业与购房者的商品房（预售）买卖合同，并慎重行使合同解除权,依法保护购房者的合法权益，维护社会的和谐稳定。

案例：

1.最高人民法院（2021）最高法民申5141号“黄小永、黄山市金诚投资置业有限公司破产债权确认纠纷再审审查案”

冀蓓红

2022年3月26日