​商品房买卖合同解除后，按揭贷款合同并不必然解除|评论

文/卜祥瑞（中国仲裁法学研究会金融仲裁专业委员会主任、中国政法大学金融法研究中心研究员）

近期，部分地方频繁发生“停贷”事件，最高人民法院特定裁判案例广泛传播，甚至被片面解读，引发了房地产领域、金融业、法律界乃至金融监管等高层的重视。厘清商品房买卖合同解除的法律后果，公平、公正解决购房者与开发商、银行之间的相关争议，对于“保交楼、保民生、保稳定“具有特别的现实意义。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除可能存在多种原因，商品房的性质也不尽相同，按揭贷款合同解除不能一概而论，而应厘清当事人商品房买卖合同无效或者被撤销、解除的过错责任，区分不同情形，公平裁判。

一、当事人解除商品房买卖合同，借款人的还款义务并不必然免除

有关商品房的销售，在我国多以购房者按揭贷款购买期房为主。在此过程中会产生四类主要法律关系：一是购房者与房地产开发商因签订《商品房买卖合同》而形成的买卖关系；二是购房者与贷款银行建立的借贷关系；三是购房者与贷款银行建立的抵押关系。四是房地产开发商、银行以及购房者之间的阶段性担保关系。

在上述四类所涉主要法律关系上，有关纷争的核心一般表现为购房者与贷款银行之间形成的借贷关系和抵押关系。无论是（2019）最高法民再第245号案件判决（全称是“王忠诚、王琪博金融借款合同纠纷再审民事判决书”，是发生于2015年青海省西宁市的一则商品房预售纠纷。该案经过了两次诉讼，最高院最后判决：烂尾楼的风险不应全由购房者承担，偿还剩余贷款有违公平。）还是最近新闻所涉案例，争议焦点均为购房者与银行之间关于贷款本息的偿还主体问题。

而对于这一问题的解决，作为典型的民事法律关系，自然需要从合同约定和相关法律规定两方面入手。

从合同约定而言，在实践中银行为规避风险，一般都会在合同中明确购房者应当承担还本付息的责任。而且购房者在向银行申请个人住房（或商业）抵押贷款时，银行一般会审查申请人的身份情况、资信状况确定同意贷款的年限及成数，双方才会签订借款合同。银行对于购房者资信状况的审查以及购房者的配合行为进一步说明双方缔约时对于后续还本付息有相应的预期安排。即合同约定和签订行为两方面均要求购房者作为借款人应当按照合同约定承担还本付息的责任，并不能因出现烂尾楼而停止偿还借款。

特别需要强调的是，司法实践中对商品房买卖合同解除法律后果尤其是借款责任分担也不尽相同。

媒体广泛传播（2019）最高法民再第245号案件判决同时，严重忽略了另一份诉讼当事人相同的判决，即最高人民法院（2017）最高法民终683号判决。该判决明确指出，原《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不负有还款义务。

从法律规定上讲，《商品房买卖司法解释》第二十一条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。主张由房地产开发商向银行承担相关责任的观点主要是基于此款规定，并结合该解释第二十条，认为相关合同解除后，购房者已经确定不能取得合同标的物，如再由其向银行承担还本付息的责任，有违公平原则。但根据法律解释原理，一般应以文义解释为首要原则。从这个角度来讲，该款只是规定了房地产开发商应当将收取的相关款项返还给银行和购房者，并未对后续的还本付息做出安排。

值得注意的是，《商品房买卖司法解释》有关第二十条的规定与法律规定并不一致。《中华人民共和国民法典》和现已失效的《中华人民共和国合同法》中有关合同的法定解除情形规定了五项，而该条司法解释条文所规定的情形并非其中任意一种。早在2003年《商品房买卖司法解释》发布时，最高人民法院有关负责答记者问时就指出：“‘按揭’方式购买商品房而发生的纠纷也是一种新类型的案件，对此类纠纷应如何处理，我国法律没有明确的规定。当商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除担保贷款合同。但同时也指出，贷款银行在没有任何担保的情况下将大量的贷款供给买受人，也将面临很大的风险”。 换言之，当事人解除商品房买卖合同，担保贷款合同并不必然解除。即便解除担保贷款合同也应当公平地分配风险和责任。

从合同约定和有关法律规定角度分析，（2019）最高法民再第245号案件判决的结果值得商榷。如忽略过错分配责任，在银行并无违约的情况下，一味由房地产开发商承担还本付息的责任，必然会导致银行债权的受损。更重要的是，一旦引发市场效仿，即便因购房者违约而导致合同解除并由房地产开发商承担责任，会进一步加剧金融风险。而且，即便银行产生违规行为，出现诸如违规支付监管账户额度的行为，在法律上也与房地产开发商违约尤其是烂尾楼的出现无必然联系或因果关系，更无法突破合同约定得出由银行自担风险的判决结论。而且，从实践来看，该项监管权利多数归属于房管机关，具体表现为监管机关的指令性行为，监管措施缺位或者落实不到位的责任不能仅由银行承担。若银行未依法依约履行资金监管职责则应承担相应的赔偿责任。

二、解决房地产市场出现“断供”危机应多部门联动、分类施策

关于保交楼的问题，7月21日下午在国新办发布会上，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，6月30日江西景德镇部分楼盘延期交楼引发社会关注，银保监会对此高度重视，积极加强与住建部、人民银行部门的协同配合，支持地方更加有力地推进保交楼、保民生、保稳定工作。

解决房地产市场出现“断供”危机是一项非常复杂的系统性工程，不可能一蹴而就，应当坚持系统化思维，发改委、住建部门、金融监管等应多部门联动，多策并举，分类施策。应当坚持市场化思维，鼓励AMC参与房地产市场不良债权处置、依法破产一批房地产企业。坚持法治化思维，不能因风险可控，而迫使无过错市场主体承担全部损失。应进一步完善征信法律制度，避免过度运用信用手段实施社会治理。相关市场主体应恪守契约精神，而司法机关应坚持依法裁判的底线。

一是改革与调整现行商品房预售制度。1994年7月，国家颁布《中华人民共和国城市房地产管理法》，正式确立了商品房预售制度。预售制度，相当于销售期房——“卖楼花”，该制度在一定时期确实起到了弥补资金不足的问题。但随着房地产商的无限扩张以及监管措施的日益松弛，有关预售制配套的监管账户等在多地出现了形同虚设的情况。尤其在党中央近些年来不断强化“房住不炒”的政策时，房地产商纷纷出现“暴雷”风险，以至于引发“停贷断供潮”。购房者与银行乱象的根源即在于房地产预售制及监管措施不力。据此，应从两方面入手，一方面取消房地产预售制，消解烂尾楼风险。另一方面对现有预售制度进行改革，即重新制定合理的配套措施并严格落实权责统一原则，研究并推广有效的资金监管模式，细化规定资金拨付的节点和比例，运用大数据辅助资金监管。也可以借鉴香港模式，推迟银行进入按揭程序的时间并健全处罚措施。

二是银行应积极探索按揭贷款“断供”的应对措施。切实掌握“断供潮”下是否存在购房者违约的情形，并予以区别处理，避免不当损失的出现。另外，还要做好风险应对，如上所述，按揭贷款下一般会存在房地产开发商、银行以及购房者之间的阶段性担保关系。如相关《商品房买卖合同》《商品房担保贷款合同》等被解除后，银行要积极主张权利，以防损失的扩大。绝不能因为风险可控而漠视权利。同时，银行自身还要做好筛查，如在有关合同中出现自身支付条件违约、延迟支付款项等情形，要适时与购房者协商解决。对于确因开发商原因导致购房者无法实现购房目的的，金融监管机构应当及时出台相应政策，明确银行对购房者延迟交房期内不收取违约罚息，延迟支付本金利息的不计入征信记录。金融监管机构还应会同有关部门，积极推动金融机构债委会运行，组建总行、总部级债委会，统一协调并切实解决大型房地产开发企业债务案外重组。对于符合基本条件的开发企业，银行应按照金融监管机构要求和地方党委政府工作安排，做好信贷投放，协助推进项目快复工、早复工、早交付。

三是购房者在开发商违约情形下仍然要坚持理性维权。在按揭买房的各项法律关系中，烂尾楼的出现主要是在买卖关系中要解决的问题，与银行的借贷关系是相互独立的。而且，其与银行的借贷关系并不会涉及因房地产开发商违约而有权停止还本付息的条款。因此，购房者因开发商违约而向银行停贷断供的行为并无法律和合同依据。该行为不仅不能有效解决问题，还可能使自身担负被起诉、强制执行甚至被列入征信黑名单和限制高消费等法律风险。笔者认为，在因开发商或者银行违约而遭遇烂尾楼的情况下，业主要尽早核实所购房屋项目的预售放款收取情况、监管情况等。若发现存在挪用预售资金的情况或者其他违法违规行为，应尽快提起相关的调查申请，申请相关部门对违法行为进行调查处理。并视情况提起相关的逾期交房违约金的民事诉讼，依法保护自身权益。

四是裁判机关应兼顾法律与社会效果依法裁判。在坚持法治原则的基础上，司法机关、仲裁机构应追求法律效果与社会效果的统一。严格依法对各类案件展开分析并裁判，确保裁判结果于法有据并符合法律的内在精神价值追求。以此确保立法目的的实现以及维护法律的统一性、确定性和权威性。在严格遵循法律规定和精神的基础上，通过法律的适用达成与政策的协调，进而使判决结果符合社会的价值观念和整体利益的实现。既要避免出现因过度贴合政策要求反而违背法律意旨的判决，也要避免一纸裁判（或简单以格式合同条款）颠覆长期形成的极其复杂的房地产市场交易业态。否则将会损害到人们对于法律的预期，也会导致现有法律所要塑造秩序的混乱，引发不必要的风险。建议最高人民法院会同有关部门积极开展调研，在充分调研的基础上（在购房主体上区分个人还是公司，在购房用途上类分住宅还是商用，细分购房目的是居住消费为主还是投资或者炒房投机等等）尽快发布有关房地产领域裁判系列指导案例或司法政策，指导人民法院公平、公正裁判相关纠纷。仲裁机构亦应研究购房者、开发商、银行三者在特定情形下的风险与权利义务的公允分配，避免形而上地照搬司法裁判案例或者不顾仲裁协议约定实施“穿透”思维仲裁相关争议。