趋势的力量 11

趋势的力量11：楼市到底是不是刚性泡沫？

各位书友大家好，欢迎继续做客老齐的读书圈，今天我们继续来讲这本书，趋势的力量。今天我们继续来讲房地产这个话题，前几年有学者提出了一个全新的概念，叫做刚性泡沫，这有两层含义，1是政府不断向投资者和企业提供担保，比如债转股就是这种形式的产物，那么大家逐渐的养成了一种，政府不会让他跌的思想。2是按照现有的模式走下去，未来必然走向金融泡沫崩盘，而临界点就是，债务超过企业盈利，2016年之后，我们也看到了这个风险，所以大力提倡了去杠杆，全力防范金融风险，而现在最大的一个风险就是楼市泡沫，毕竟我们的房价牛市已经持续了20年，任何一个国家，能持续10年的牛市，就肯定会出现泡沫。而学者认为，之所以我们的楼市肯定有泡沫，但是泡沫又一直没有破灭，就是因为他被国家担保了。特别是2015年之前，一到经济下滑，就拉房地产救市，这让所有人已经形成了一种共识，房子不可能跌。或者国家不会让房价跌。

作者之所以不喜欢用房价收入比来做房子的测算，主要就是因为，我们的整体收入被低估了，他说有13万亿的隐形收入没有被纳入统计，而这部分收入大部分都属于富裕群体，所以房价收入比，大大低估了高收入群体的实际购买力。

作者说，楼市这种非理性繁荣可能还要继续一段时间，但是未来分化会成为大的趋势，比如现在公布的70个大中城市的房价走势，已经有涨有跌，2020年，房价下跌的城市，占比达到了37%，跟股市一样，2020年房地产市场表现最好的，是一线城市的豪宅销量，因为在疫情之下，宏观货币再度增发，那么贫富分化的作用，让有钱人更有钱，而穷人更穷了。所以越贵的豪宅，价格反而更高。所以未来讨论房价的时候，我们也同样要选取股市的思路，要看城市的基本面状况，如果一个城市最大的企业已经资不抵债，甚至爆雷不断，经济堪忧，人才持续流出，人口老龄化严重，那么大概他的房价也撑不了多久。不过老齐其实并不太同意作者这个意见，因为现在楼市更多是一种金融品，跟金融杠杆有很大的原因，比如深圳，基本面肯定好的没话说，但是二手房指导价一出，深圳也照样熄火，所以现在房价的逻辑其实已经不太一样了。就跟股市2015年的行情一样，都疯起来了，再谈业绩支撑，就反而有点不理性了，金融上的问题，就得金融去解，一旦楼市开始持续去杠杆，无论基本面好坏，也都会走价值回归。比如2000年的互联网，景气不景气，拿到现在来说，那也是大的时间趋势，但是并不妨碍他先给你跌个80%，至于说富人买的豪宅，确实有富人越来越富的基本面因素支撑，但是也是因为我们没有持有税的缘故，才让房子变成了一个金融博弈的资产，一旦加上房地产税，那么豪宅因为面积最够大，必然是最受伤的，甚至每套豪宅都可以收惩罚性税率，那么富人可一点都不傻，每年大把现金流出，房子估计瞬间就不香了。

总之，我国的房地产已经走出了20年大牛市，这在全球都极为罕见，按照一波库兹涅茨周期，现在已经到了周期的拐点，无论是什么原因造成的，也无论国家怎么呵护他，万事万物总有常识，树不可能长到天上去，特别是当高房价问题，已经严重影响了生育率，造成社会内卷，和贫富分化的时候，再加上已经不能带动产业升级，消费升级，甚至高负债率已经成为消费阻力的时候，你猜国家会不会痛下杀手。其实2017年以来，没有一个城市调控敢放松，甚至都是在不断加码的，已经很说明问题了。

作者认为，未来还要可能继续上涨的城市有，杭州湾区的，上海，杭州，苏州，宁波，嘉兴，还有粤港澳大湾区的，深圳，广州，佛山，东莞，珠海，还有长江上的，成都，重庆南京，武汉，郑州和长沙，这个说法相对靠谱，未来可能房子还会涨价的，也就这么几个城市了，但是他的长期涨幅，应该跑不赢资金成本了。也就是说你要贷款买房，可能几年下来，虽然房子涨价了，但自己是亏的。排除这些城市之外，其他城市的基本面都不是特别的好。特别是那些重工业城市，以美国为例，汽车城底特律还有钢都匹兹堡，这些七八十年代，美国的核心城市，后来逐渐在技术升级中，出现了明显的收缩。现在已经相当荒废，被称之为铁锈地带。相反硅谷，洛杉矶这些城市，逐渐成为了美国的核心。对中国而言，经济重心从重工业转向高科技，从北方，转移到长三角和珠三角经济带，未来也一定会出现类似的情况。所以北方经济已经很困难了，这不是某一个人，某一个企业能改变的。未来全国20强城市，北方顶多占3-4个，这其中除了北京是核心，其他的城市即便能入围，也是边缘地带。

至于这两年一直提到的房住不炒 ，作者做了一个类比，就好比天下无贼，这是一个理想， 但贼是真实存在的，如果能把贼的数量降低，就是我们的成功，所以从这个意义来说，提出房住不炒是正确的，因为这几年炒的有点太离谱了，所以必须要给予遏制，只不过这几年，好像在遏制的方法上出了问题。

炒房炒的是稀缺，也就是说供给不足，我们应该加大住房供给。按理说土地公有，增加供给，应该是我们的优势，但这几年在数据上，完全反应不出来，2019年购置土地面积，反而下降了11%，2020年，比2019年还要少。说明开发商已经悲观到不敢拿地了。作者认为，如果真要做到房住不炒的话，应该下大力气增加供给，同时花点小力气，抑制需求，但现在我们好像搞反了，大力抑制需求，供给增加的并不多。那么为啥这么干，可能是国家已经在变相保护房地产行业，虽然表面上喊的是防止大起大落，但实际上主要防范的是大落。所以供给一直有所节制，就怕房价突然崩盘，算是一种提前的保护。

作者的研究表明，房价表现好的城市消费也表现好，这就给当地带来了财富幻觉，没有人会真正的想着去降房价。因为如果房价降下来了，可能也会把消费给拉低。如果既要房价降下来，消费好要提升上去，除非大规模的增加低收入群体的收入，但这块还没什么好办法。作者也只有一招，就是国有股权划转社保基金。但这个事，也不是地方上能说了算的。所以现在大家都看不太懂形势，也就都这么耗着。你让我调控，我就调控。没点名，我就观望。作者说，他现在最担心的就是，万一房价一旦大跌，流动性肯定极度萎缩，会突然没人接盘了，那么这才是最大的困难。一个缺乏流动性的资产，会不会引发连锁反应，这个谁也不知道。老齐解释一下，就像2020年美国股市活久见下跌一样。突然没有流动性了，一开盘就熔断，那么这个事的风险就大了去了。现在房地产其实就有这么一个隐患，后面怎么价值回归，谁心里也没底。

本书的最后一部分是一些投资高手的对话，第一个就是嘉实基金的首席投资官，邵建，也是作者在国泰君安时候的同事，邵建的组合构建，基本都是按照10年10倍在做，他说最主要的想法就是捕捉市场上最卓越的百分之1的公司，和3%优秀的公司，大概也就这4%是值得投资的，老齐大概算了一下，也就是如果按照4000家上市 公司计算，那么其实也就是40家值得重仓，160家可以投资。

要实现十年10倍，就要找到30%复合增长的公司，如果能找到一个 50%复合增长的公司，那么10年可就是60倍的增长。另外，除了找到好公司之外，还要坚定的长期持有才能穿越周期，其实很多投资人都买到过十年十倍的公司，但是一直能拿的住的就很少了，主要是市场噪音太多，其实这对于投资非常不利。

邵建说，他们也曾经试图通过宏观来进行资产判断，但最后发现就像一个人既拿着盾牌，又拿着枪，还要背着两口刀，这些武器协调的难度实在是太大了。这也是老齐常说的，越复杂的东西，看起来逻辑清晰，但结果往往很难落地。邵建说实际上不需要太复杂的技巧，就是找到好公司，然后让他用经营，帮你穿越不同的周期。实现长期阿尔法收益。那么这些好公司必须要有深深的护城河，关于护城河的一些指标，咱们明天接着讲。