你好,我是恰空,欢迎收听我的《房产投资实操课》。
上一讲,我们研究了适合投资的房产类型,明确了以住宅为主的投资方向。这一讲,我们讨论如何选择合适的城市。
我见到过很多朋友,听说了买房投资这条路后,匆匆忙忙在自己工作生活的城市或老家购入了房产。几年过去,回报却并不十分理想。也许并不是因为这些朋友的投资水平不行,而是可能选错了城市。
接下来,我们就要解答你的疑问:如何判断一个城市是否适合投资房产呢?
根据第一讲的内容,我们知道了房价上涨的根本原因,是人口和产业导入导致的供需矛盾加剧,房产供不应求;另一个重要原因是货币供应增加,简单一点归纳,就是市场上的人变多了,钱变多了。
一、“只有大城市,才有房地产”
但是,变多的人和钱并不是平均分布到各个城市的,而是有着非常明显的方向性,也就是在往大城市跑。具体一点,就是四个一线城市,北京、上海、广州、深圳;强二线城市、国家中心城市和重点省会城市,杭州、南京、成都、重庆、武汉、郑州、西安、沈阳等。
产生这个现象的具体过程是这样的:
首先,现代社会的产业结构是以服务业为主,而且随着科技的进步和社会的发展,今后服务业的占比还会继续提高。最终,社会的绝大部分产业都将会是服务业。北京的服务业在GDP中占比已经超过80%。
服务业社会需要高度复杂的产业分工与合作,所以天生就要求人口和产业高度集聚,才能达到最高的效率。因此,城市化是服务业社会的重要特征和必然结果。
城市化进程发展到后期,就会形成一批超大城市、特大城市,人、钱、物在这些大城市中高速流转,财富被创造和积累,反过来又吸引更多的人、钱、物进入这些大城市,形成良性循环。
新增的人口大部分会被这些大城市吸引过去,甚至小城市的存量人口也在大量地向大城市转移,形成强者愈强、弱者愈弱的马太效应。例如武汉正在吸引整个湖北省的人口,郑州正在吸引整个河南省的人口。
这就是中国当下正在经历的波澜壮阔的城市化进程。人口和产业大量导入的城市,房产的新增供应跟不上需求的增速,房价自然水涨船高。
而且由于高人口数量形成的网络效应以及需求端的旺盛,大城市通常有一个比较活跃的二手房市场,大城市的房产具备一定的流动性,真正需要卖时,确实能卖的掉。
这就是为什么我们经常会说“只有大城市,才有房地产”。
二、选择城市的三个要素
但是同样是类似人口规模和经济发展水平的大城市,为什么人和钱会更愿意去南京而不是苏州?去杭州而不是宁波呢?
首先,南京在产业结构上比苏州更早向服务业转型;其次,南京在高铁、民航网络中的枢纽地位强于苏州;另外,南京在政府规划中的城市级别、政治地位和科教文卫发展水平都高于苏州。
类似的,科技挂帅的杭州在产业结构上也优于制造业、进出口为主的宁波;杭州在高铁时代的交通区位优势,相对港口城市宁波,也在慢慢展现;杭州的城市级别、政治地位和科教文卫发展水平也都高于宁波。
因此,虽然这四个城市都有千万级别的人口,属于不折不扣的大城市,但近年来在房价水平上已经有所分化,现在我们更加理解了为什么会导致这种分化的内在原因。
把以上各类原因归纳汇总,主要可以分为三类:产业、地缘和规划。分析一座城市,以这三个要素为着眼点,得出的结论总归八九不离十。
我们认为地缘是基础条件,规划是催化剂,产业是根本核心。而健全的市场经济和法制环境是产业发展壮大的必要条件。
上个世纪的上海,是如何从小渔村一跃飞速成长为东方巴黎、远东第一的国际化大都市,给了我们一个很好的现实案例。
首先,上海拥有长江中下游的大片冲积平原,也是中国沿海的南北几何中心,靠近当时的政治中心南京和经济中心苏州、杭州,非常适合发展成规模的大型工业,也就是当时的先进产业。
同时,上海位于长江的入海口,又拥有宽幅面、深吃水的黄浦江,非常适合发展航运。可以说上海是当时中国地缘优势最强的城市。
当时的上海非常大气和包容,三教九流、能人志士只要肯来贡献智慧,挥洒汗水,一概欢迎。上海也是当时全国法制建设最发达的城市。
以成型的工业为基础,上海的商贸服务业和物流航运业蓬勃发展,形成了健全的实业体系,最终在此之上孕育了发达的金融和房地产业。上海终于成长为中国第一个全产业、全功能齐备的国际化大都市。
而当今中国的各大城市发展,上述规律的体现也十分明显。21世纪的先进产业,不再是蒸汽机工厂流水线,而是以人工智能、大数据、云计算、物联网等为代表的科技产业。
深圳之所以能够成为新兴城市的领头羊,城市能级持续迅猛提升,甚至直追北京、上海,是因为抓住了新时代的先进产业机遇,大力发展各类科技行业。
选择适合投资房产的城市,其实就是根据产业、地缘和规划三要素,判断城市未来的发展轨迹。
我们为你列举了以下全国各大区域我认为适合投资房产的城市,供你参考。
·华北:北京、天津
·华东:上海、南京、杭州
·华南:深圳、广州
·华中:武汉、郑州、长沙
·西南:成都、重庆、昆明
·西北:西安
·东北:沈阳
请注意,我们看重的是这些城市长线的战略价值,并不是鼓励各位马上去进行短线炒作。关于具体的投资时机,我们将在第六讲展开讨论。
这一讲的内容就到这里。我们知道了“只有大城市,才有房地产”,理解了城市发展轨迹的内在逻辑和选择城市的三个要素。那么,确定了目标城市以后,如何寻找合适的具体板块呢?答案将在下一讲中为你揭晓。
这里是恰空的《房产投资实操课》。如果你觉得有所收获,欢迎把课程分享给你的朋友。
编辑 | 张月圆
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