魏丹荑《买房的三大注意八项纪律》 07【买卖】没有完美的房子，只有超值的价格

你好，我是吴晓波频道总编丹荑，欢迎来学习《买房的三大注意八项纪律》。

这一期开始，我们进入买房的第三大注意——买卖。这个版块我们主要说两个纪律：一个是买的时候怎么看待房子和价格；另外一个是卖的时候怎么尽快地出手来完成置换。

现在我们来讲买房的第七项纪律：没有完美的房子，只有超值的价格。

一、根据房子的硬伤估算折价

很多人在买房，尤其是买第一套房子的时候，总是特别想要买一个完美的房子，一切都需要是满意的——地段好、小区好、户型好。

如果小区绿化不够多，不接受；如果是暗卫，不接受；如果靠马路，不接受；如果户型不方正，不接受。

我的一个房地产行业的叔叔，因为自己是做房地产的，对房子特别挑剔，总觉得不好，一直在等一套完美的房子。周围的朋友都置换好几次了，他依然还在一个老房子里，十几年后，老房子再也卖不出好价格了，而房价因为升了好几个阶梯，再也买不起了。

实际上，我们很少能找到完美的房子。我们能做的是什么呢？先了解这个地段这个小区正常的均价是多少，然后不完美的地方用百分之几，比如说2%的折扣去减价。不同的不完美、不同的硬伤，有不同的折扣数字。

假设折价之后你算出的价格比卖家出的价格还要高，那说明买这个房子就是划算的，有涨价空间的。

不知道大家有没有听说过，最便宜的房子是不会出现在我们的视野中的。因为刚出来的几分钟、几个小时，可能就会被专业的房产投资客拿下了。

他们为什么能这么快拿下呢？就是因为他们看都不用看房，就知道这套房子的价格好坏了，是通过他们平时看房多、对附近的熟悉程度，大致能够知道均价和房型，然后通过图纸和照片来判断硬伤，直接就算出了一个内心的估值。如果估值高于售价，马上就拿下了，效率非常高。

我们请了几个买卖了上千套房子的房产投资专家给我们总结了一些硬伤，给每一个硬伤都评估了它的减价标准。

比如，以2南1北的户型为基准价，那么1南2北就要折去5%，3房全北就要折去8%；比如以中心的楼王为基准价，不靠马路的其他位置就要折去2%，北侧靠大马路就要折去6%，南侧靠大马路就要折去10%……这样的标准还有好多，都是房产投资专家按照“以终为始”的原则，通过上千套的买卖建立起的标准。

添加我为微信好友，微信ID：danti0915，发送“硬伤”两个字，我就会给你发这个折价的表格。

但是大家不要因为有了这个折价的表格，就无条件地接受硬伤去打折，因为算出来还是划算的话，你就直接买了。不是这样的。

一般来讲，我们建议房子的硬伤不要超过3个，因为房价不会无底线地折价下去。一般来讲，7-8折已经是一个底线了，在这样的基础上，最多有3个硬伤。3个硬伤以上的房子，也很难出手，影响了流动性。

二、不要被会随着时间折价的东西迷惑

大家在买房的时候，除了要注意去估算这些硬伤的折价之外，还有一件事要注意，就是不要被一些会折价的东西迷惑了。买的时候花了很多钱，过了几年可能都不值钱了。

比如装修，有些二手房的装修看上去很新、很小资，用用之后发现质量并不怎么样。就算质量好，5年、10年后卖房的时候，装修可能就旧了，或者审美已经过时了。

比如绿化，看房或者交房的时候觉得绿化做得非常好，5年后呢？树是不是依然修剪得很好？小河是不是依然还在泉水叮咚，还是已经变成臭水沟了？

当然，关于小区的环境绿化是不是可以持续的这个问题，主要还是要看物业的水平。

我知道，其实很多人是不关注物业的，或者对于物业的关注只在于关注物业的费用是不是太贵了，但是其实对于行业人来说，物业费是越贵越好的。因为对于一个小区来说，它的长期价值和这个小区物业的水准有着巨大的联系。

比如刚才说到的小区里的绿化问题，还有楼道的整洁问题、外立面的问题、垃圾分类的问题、汽车停放的问题、出入安全的问题、快递接收的问题……这些都是和小区物业的执行水平有着非常大的关系。

另外，千万不要担心物业公司总赚你的钱，你需要担心的是：物业公司老是亏本。

因为事实上，现在在住宅里，物业管理做得比较好的公司，虽然收着国家要求的最高物业费，但是依然是亏本的。

通常，它会拿在写字楼物业管理上赚的钱来平衡亏损，而另外一种止亏的方式是品牌的房企每年会补贴自家旗下的物业公司，但是这样的贴补还是不能声张的，因为如果是上市公司，平白无故地贴补，对股东是交待不过去的。

或许还有人会说，按照现在的规定，业主委员会是可以要求更换物业公司的。但是会换得更好吗？也不一定，往往会换得更差了，因为市面上好的物业公司只有那么几家。

所以我们在看房的时候，考虑收费更贵、口碑更好的大的物业公司，往往对于的房价的保值、增值也是有不错的作用的。

另外，除了好的物业公司以外，一个房子的地段、面积、楼层、朝向、层高、车位比等不折价的因素，也需要我们在买房的时候特别关注，即使没有办法完美，也尽量不要让这些不折价因素里出现3个以上的硬伤。

三、总结

今天我们说的是《买房的三大注意八项纪律》里的第七项纪律：没有完美的房子，只有超值的价格。在买的时候，我们要为那些不变的东西买单，不要被会随着时间折价的东西迷惑了。

我是丹荑，我们下期见。

编辑｜朱小静