魏丹荑《买房的三大注意八项纪律》 06【位置】怎么画出看房区域

你好，我是吴晓波频道总编丹荑，欢迎来学习《买房的三大注意八项纪律》。

上几期我们讲到了钱怎么确认、城市怎么确认，都确认好了之后就要确认区域了。这一期来和你聊一聊买房的第六个纪律：用总价在地图上画出看房区域。

这也是很多人最关注的一点，在平时收到的用户问题里面，问得最多的也就是这类问题：某某城市的某某区域，后续增长空间如何？某某小区和某某小区，哪一个更值得买入……

但是大部分时候我们也会发现一个问题，就是很多准备买房的同学因为关注的区域有限，所以往往只在某个自己相对熟悉的区域范围内寻找合适自己的房源，而这样容易错过很多更好的选择。

那么，专业的房产投资人是如何处理这样的问题呢？

一、确定地域选择圈

讲一个我亲身经历的案子。当时我带着一位朋友去见频道的一位房产投资老师，想要咨询关于上海买房的问题。

当时我的这位朋友已经在她现在租的房子周围，沿着地铁站看了一个月的房子了，但是到了老师这，老师做的第一件事情就打破了我们的认知。

首先，老师打开了地图，问我们：平时活动最多的区域？

朋友回答：陆家嘴。

于是老师很快在地图上把“陆家嘴”的位置标注为了圆心。然后开始问第二个问题：你能接受的从住处到公司的车程最长时间是多少？

朋友回答：大概1小时内都可以吧。

根据朋友的回答，老师迅速地在地图上以“陆家嘴”为圆心，1小时车程为半径，在四周的地铁站点上，画黑了几个站点，并连成了一个椭圆，然后说：那你可选的区域范围应该就在这个椭圆里了——在椭圆里所有地铁站附近的小区。

这是我第一次看到以这样的区域选择方式去选房。

但是到目前为止，圈里包含的地铁站还是太多了，需要进一步通过预算来缩小范围。怎么做呢？

二、根据买房总预算选出三个区域，选其一

简单来说，就是在确定了“地域选择圈”后，根据买房总预算推导出三类投资选择：保守的选择、激进的选择和中庸的选择。

我举个例子。以杭州黄龙为圆心，1小时轨道交通为半径，你可以在杭州地图上首先画出一个椭圆形，然后你可以再用500万预算为限制，在这个椭圆里找到对应的三类投资选择。

保守的选择是市中心九成熟地段的1房或者2房；中庸的选择是稍远区域六成熟地段的3房；激进的选择是郊区三成熟地段的4房。

而这三类房子往往又有如下的特点。

1.保守的九成熟的房子

它的特点是安全、保值，也能随着大势增长，但是很难有高于平均值的增长了。因为它周边所有的建设都已经非常完善，没有新增的可能了，也就没有惊喜。

同时，这样的区域生活起来是非常舒适的，综合体、交通、餐饮、医疗、教育等都非常好。

2.中庸的六成熟的房子

它的特点是周边配套不全，但是增值的空间很大。比如城市主要商业区较远的地铁站沿线的房子，这里说的地铁房一般是指距离地铁步行距离在500-1000米以内，超过1000米以上，步行其实有远了。

应该说，六成熟的房产靠地铁或者靠主要的交通线来支撑它的价值，而它的价值发展是靠配套来增加的。六成熟的房子住起来肯定没有市中心好，但是也不至于太不方便。

3.激进的三成熟的房子

它的特点就是便宜，但是一般周围配套都非常缺乏，甚至可能在你入住的时候，周边还会有很多空地，而它的增值价值主要就是来自于这些空地在未来发展的可能性。

比如这里多一个地铁站、多了一个综合体、多了一个大公司的入驻，那么它的价值就会大涨。因为同样的价格，三成熟的房子获得的面积最大，而房价如果要涨，涨的都是单价——每平方米涨多少钱。所以如果上涨，它的翻倍绝对值是最多的。

但对应的，收益最大，风险也是最大的。因为有可能它周边的空地一直没有被开发，或者开发出了一些并不是很有价值的建筑。这样，可能涨价就是低于平均了。

4.三类选择如何选择

如果你继续问：三成熟、六成熟、九成熟怎么来选？

那么只能说，对于大部分的普通投资人来说，我建议你选择那个六成熟的地段。因为这样的房子有相对合理的面积，有比较大的涨价空间，同时舒适度还可以，地铁沿线这个标准也非常容易判断，不容易预测错。

当然，如果说还有什么简单的技巧的话，我们建议你们关注一下同面积段有更多房间的房子，比如120方到底是3房还是4房，也可以看一看可以通过屋内简单的改造就增加一个房间的房子。

另外，有一些年轻人可能会问，如果房子5-10年不动，但是工作可能5年就换了3个，怎么办呢？那就是在选择圆心的时候考虑一下，你所做的行业的产业聚集地在哪里。一般产业在城市都会有一个相对聚集的地方，选择可能性最大的那个就好了。

如果实在工作换远了不方便，或者实在想买在三成熟的地方，却想住在九成熟的地方，那就自住与投资分离。投资的房子依然可以租出去，以租养房，这样就不至于要出两份月供，一份房贷和一份房租。这样分离也是可行的，也是经济的。

三、总结

好了，今天我们说的是《买房的三大注意八项纪律》里的第六项纪律：以市中心或者工作的地方为圆心，以可接受的通勤时间对应的距离为半径，在城市中画一个椭圆。然后用房子的总价，在城市的九成熟、六成熟、三成熟的地方分别可以画三个圈来圈定看房的区域。

而对于兼顾自住和投资的普通买房者，我们推荐你在六成熟的地方买房。

我是丹荑，我们下期见。

编辑｜朱小静