魏丹荑《买房的三大注意八项纪律》 05【位置】该在哪个城市买房

你好，我是吴晓波频道总编丹荑，欢迎来学习《买房的三大注意八项纪律》。

这一期和你聊聊买房的第五个纪律：去投资价值最高的城市买房。如果买不了，就去第二高的城市，再买不了，就去第三高的城市，依次往下，直到能够买到。

但是，千万不要一开始策划的时候就直接选择了投资价值排第108名的城市。

我经常听到的关于买哪个城市的问题基本上有两种：

第一种：我在北京工作，但是没有户口买不了房，或者我的预算不够，买不了房，我要不要去我的家乡十八线县城买房？

这个时候我就会回，北京买不了房，北京的周边能不能买？北京的周边还买不了房，家乡的省会城市能不能买？为什么要去十八线县城买房？

第二种是这样的：我在某某城市，我是投资自己这个城市好，还是去投资隔壁那个某某城市好？

这些“某某城市”好多都是我很少听说的城市或者是我根本没有听说过的县城。每次我都会回复他们：为什么要去这些我们（不是附近的人）听都没有听说过的城市投资，如果是你自己所在地也就算了，明明要投资外地了，为什么还选择一个在全国知名度这么小的城市，就不能去你的省会城市投资吗？

买房关于城市的问题千千万万，但是关于城市的答案几乎只有一个：去你的省会买房。

其实对于房产投资客来讲，投资房产的城市选择有两个圈：一个是投资价值高的城市以及它们周边的城市这个圈，这没啥说的，它们就是值得投资：第二个圈就是你很了解的城市，这样你才知道它的产业发展、知道它的人口需求、知道我们在第一项注意里说过的真时机。

想要把控买房的投资价值，最好是找到这两个圈的交集。而对于大部分普通人来讲，这两个圈的交集往往是你所在省的省会城市。

一、去最具投资价值的15个城市或者省会买房

我们找过几个房产专家，选出了最具房产长线投资价值的15个城市，几乎覆盖了一半的省会。添加我为微信好友，微信ID：danti0915，发送“城市”两个字，我就会给你发最值得投资的15个城市的名单。

一定会有人问限购问题怎么办。

除了北京、上海有非常严格的落户条件，之前我们在第三课里面也说到了，它们的政策是降低人口流入，其他的地方基本上是稍微操作一下，等一段时间之后（可能是半年，可能是一两年），那么就有机会拿到了。

钻研一下它们的政策，就行。但在这我就不方便详细来说了。

如果你离核心经济圈比较远，但依然有野心投核心经济圈这样的地方，那很好。不过，有些核心城市的户口确实不好进，或者单价高、总价贵。

像京津冀、长三角、珠三角等几个核心经济区，值得投资的肯定不止一个城市，还有围绕这个城市所展开的城市圈。所以，你最好能够了解这些城市圈内城市的特色。

网上有个段子说，我们不可能赚到我们认知能力以外的钱，如果凭运气赚到了，也会凭实力亏回去。买房也是一样的，一定买在你非常了解的城市。

但是，实在不了解，又没有能力去了解，但还是非常想投资，怎么办呢？有一个偷懒的小办法，就是研究那些全国数一数二的开发商到底进驻了这些城市圈中的哪些城市。

这些数一数二的开发商，大多都是由大城市起家的，然后溢出到了周边的城市。在溢出的过程中，他们一定是进行了严格的调研选址，优先拿下了他们觉得最值得投资的城市。

这就像是选一个区域的时候，我们可以偷懒去看星巴克，他们凭借专业的选址能力帮我们做好了选择，我们只要跟投就可以了。

选一个城市的时候，我们就可以看看那些全国性的、数一数二的开发商，他们也帮我们做好了选择。

一个开发商一般从拿地，到规划，到建造，到卖房，要经历5年左右的周期。它在这里拿地，说明它相对比较看好这个城市5年之后的价值。那么我们买房就可以挑一个时间行动起来了。

二、要在自己所在城市买房，先判断房价是否会上涨

如果你恰巧不在核心经济圈，也不住在省会城市，又实在没有办法接受自住和投资分离，一定要买在自己住的城市，那怎么办呢？

如果不是那种太烂的城市（房价还会跌），只要房价还会涨，那也行，只是相对的收益率会低一些。这时候，你就需要去学习、去了解，明白你所在城市的房价为什么会涨，然后根据真时机里说的——根据城市的特色，挑选一个相对更好卖出的、收益率更高的房子。

一个城市的房价上涨，主要是两方面的原因：第一，需求大于供给，议价空间来了；第二，货币变多了。讲得更加通俗一些就是：第一个涨价的原因是人多房少，第二个涨价的原因是钱变多了。

人变多了，要么是外来人口变多了，要么是新生代人数变多了；房少，要么是地少，要么是量少，要么是不对口。

地少是什么意思呢？大部分城市的地是多的，只是政府管控用地。而少部分城市的地是真的少，比如深圳，是个条形的城市，前面有海，后面有山，很难扩建；比如厦门，岛内的区域就那么点大，供给会越来越少。

量少，就是我们在大时机里说到的，住宅用地相对是稀缺资源，批出来的地少，这主要和政策有关。也有可能有一些小城市，进驻的房地产不多，所以虽然政策比较宽松，但是商品房也不多。

不对口，就是和真时机里说的有关了，就是这个城市的需求到底是刚需还是改善，还是学区？而这个城市现有的房子是不是也是这个类型的比较多？

还有更微观、更有趣的。比如某个城市内，大家都喜欢欧式的浮夸小区，而大部分开发商开发的都是日式的简约风。那就算小区再多，符合大家审美的房子也是少的。这些更微观的、更细微的东西，是你特别了解的城市你才会知道的信息。

货币变多了，主要就是大家变有钱了。一个城市，尤其是一个十八线城市，外来人口不多是正常的，也没有关系，只要这个城市的人有办法比其他城市的人更快地变有钱、变成精英，大家就会不断地改善住房。

三、总结

今天我们说的是《买房的三大注意八项纪律》里的第五项纪律：把房产投资在最具有投资价值的15个城市或者你的省会。

如果一定要投自己所在的城市，那就先弄清楚你的城市房价会不会上涨，为什么会上涨，再找一个最符合5-10年后上涨趋势的房子就可以了。

我是丹荑，我们下期见。

编辑｜朱小静