魏丹荑《买房的三大注意八项纪律》 04【位置】别让钱成为了制约因素

魏丹荑《买房的三大注意八项纪律》 04【位置】别让钱成为了制约因素

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你好,我是吴晓波频道总编丹荑,欢迎来学习《买房的三大注意八项纪律》。


之前和大家讲了三大注意里的第一大注意——时机。这期开始,我们会进入到第二大需要注意的版块——位置。在这个版块中,我会和大家说三个纪律:关于买房的预算、城市的选择和区域的选择。


你可能要问了,第二大注意讲的是位置,但是为什么说到三条纪律的第一条就是关于预算(关于钱)呢?这是因为在投资买房的过程中,我们不去买投资回报率最高的地方,除了思维的限制,往往是因为钱的限制。


今天讲的就是要换一种算法来测算你将要买的这个房子的总价,别让钱成为了投资房产的制约因素。


相信大部分人在算买房总价预算的时候都会先算一下自己的积蓄,加上父母支持的钱,加上亲朋好友能够借到的钱,就是首付了。首付除以一个首付的额度——比如3成,那就除以30%,就是房子的总价了。


但是这个金额算出来往往比较小,尤其是对一些收入还可以、收入的成长性也不错但是没有积蓄的年轻人来说,金额往往会很小。金额小了,选择就小了,甚至就没有选择了。


一、算预算的时候,应该从月供出发


举个例子,关注吴晓波频道的伙伴可能在音频里听我说过这个故事——我是如何用3万块买了100万的房子。实际上,就是因为我不是从首付出发的。


刚开始工作的时候,我的工资其实很低,虽然涨得挺快的,但是一年半了,也只存了3万块钱。


如果从首付出发的话:当时父母已经给我买了一套房子,已经用掉了首付3成的资格,首付要6成。那么3万块的首付除于60%,我只能买总价5万块的房子。在杭州,哪有什么总价5万块的房子。


我也可以选择等几年,等我凑够了首付,但那个时候有可能房价已经大涨了,我需要付出更大的成本,才能买到我现在能买到的房子。


后来杭州的房价确实在我买的第二年——G20之后就翻了一倍。


那我是怎么算的呢?当时我的月平均工资大概是1万块,去除掉房租3000,还剩7000,去掉了一些日常的花费2000,还剩5000。那么,如果不管首付,我买得起月供5000左右的房子。


那么首付怎么办呢?


房租3000可以用来还借来的首付钱,因为住进了自己的房子之后就不用付房租了。


由于我十分自信自己所在的行业这几年应该是极速的上升期,自己所在的公司又是行业的龙头,我又自信凭借自己的能力,年终奖和薪水的涨幅应该也挺大的。于是和朋友商量了以1年6%的利息借钱,5年内一定连本带利地还。后来3年内我就把钱还清了。


当时的我还不清楚银行有一种贷款就是先还利息,到了年限再还本金的。比如说100万借3年,每个月还5000左右的利息,3年到了,还100万本金就可以了。


如果早知道有这样的贷款,当时可能都不需要再向朋友借钱了。


有人问我:那每个月都没结余了,是不是太惨了?是有一段时间过得挺憋屈的,但是先苦后甜嘛,投资的回报率高总是要用本金和辛苦去换的。


也有人问我:你只是运气好,自信成为了现实。如果你的自信只是盲目地自信,后来还不起负债怎么办呢?也有解决的办法,因为是看好房价上涨才买的,真的还不起了就把房子卖了,还掉了负债和利息,还有一些差额可以赚。


所以,按照我的首付去算,我只能买得起5万的房子,但是按照我的月供去算,就可以买得起近100万的房子。普通人的差额可能没有我这么大,但是大体情况下会有一个挺大的差额。


月供,就是你的收入减去你的必要支出,在必要支出中还要去除房租,或者如果你要置换房子的话,就去掉现在的房贷——这就是你每个月结余下来能够用来还款的钱了。


总价越高,选择的余地就越大了。


很多人觉得,我只能在我的小城市买房,没有办法去北上广深那些好的城市买房。去除户籍的因素(当然,户籍也是有解决的办法的),更多人觉得是钱的问题。


钱的问题,一方面就是大家算预算的时候,应该从月供出发,那么可选的范围更大。另外一方面,大家把一线城市的房价想得太贵了,虽然那边有很贵的房子,但是你知道吗,上海近5年的房产成交价格,有60%是低于300万的。这个价格,很多小城市的人也能够负担得起。


二、房贷要选等额本息


解决了预算的限制之后,我们就来解决一下贷款是要选择等额本息还是等额本金的问题。我想这里应该不用给大家解释这两个名词的意思了,不过会有一些人会选错,因为觉得——虽然一开始等额本息还的钱少,但是等额本金总共还的钱少。


这里直接告诉大家:虽然刚才说的那个是事实,但是我们仍然觉得更经济的做法应该是选择等额本息。主要有四个原因:


第一,从投资的产出比来看,我们要用更少的钱去更快地占有更大的房子,也就是更多的房贷。在这样的情况下,前期投入的钱越少,投资回报率就越大。


举个例子,如果你想占有一笔100万的贷款,在最初的3-5年里,如果选择等额本金的还款方式,那么它每个月需要占用你6800块钱的月供;如果选择等额本息的方式,同样每个月占用你6800块左右的月供的情况下,你可以占有130万的贷款额度。


第二,从30年的通胀看,虽然等额本息开始每个月付的钱少,后来变多了,而且总价更高,但是房贷一般都是二三十年,非常长,因为通货膨胀,这么长的时间之后,其实你感受不到还的钱变多了,甚至实际意义上它是变少了。


就像我爸妈年轻的时候特别羡慕万元户,但是现在月薪1万已经是很正常的了。


第三,从机会成本来看,就算没有通货膨胀,按照5年后置换来计算,你用等额本息的还款方式,比等额本金需要多还的那笔钱其实并没有多多少。几乎相当于你把用等额本息还款每月少还的那部分月供放进了一个年化收益3%-4%的投资理财产品里了。而一个投资理财产品,达到3%-4%的收益还是容易的。


最后,很多年轻人虽然目前工资不高,但是很有成长性,相当于工资也会膨胀,把交更多钱的月份留到几年后,是毫无压力的。


所以我们的结论就是:在等额本息和等额本金的选择中,选等额本息就可以了。


算完了月供,我们来解决一下首付从哪里来的问题。


三、找银行借钱,不消耗人情且低利率


以月供为出发点来做计算,其实是可以做到零首付的,只是要我们去借。


很多人只知道问亲戚朋友借钱,但是总觉得碍于人情,不好意思开口。这里顺便说一下,和亲朋好友借钱,最好给个利息,因为他们借钱给你,也是损失了机会成本的。有借有还有利息,下借才不难。


除了亲朋好友之外,银行也是非常愿意把钱借给我们的,只是我们可能不知道而浪费了额度。房贷是我们比较熟悉的贷款形式,它是抵押贷款的一种。


其实,银行的贷款按照来源来分,可以分为两种——抵押贷款和信用贷款。


抵押贷款就是我把东西押给银行,比如抵押房子、车子、生产机器等去换它的贷款;信用贷款就是根据银行掌握的我的信用数据,给我一定额度的贷款。


根据贷款的用途分,又可以分为消费贷款和经营贷款两种,就是我贷出来的钱到底是用于消费还是用于生产经营。


举个例子,假设你老家有一套价值100万、全款买下的房子,那么如果你使用抵押贷款的方式,你就可以从银行借到60万-80万的贷款。因为贷款银行和城市不同,所以贷款额度的规则会有不同,这里说的只是一个一般的情况。


另外,在使用银行借款的时候,你还要考虑一下利息问题。


一般来说,抵押贷款比信用贷款能贷出的额度更高、利息更低;而经营用途比消费用途能够贷出来的额度更高、利息更低。特殊时期,经营用途的利息甚至比房贷还要低,比如我们现在的疫情时刻。


这里有很多金融操作的手法,在这我就不详细地去解释了。只要大家记住——银行不需要消耗人情就可以以很低的利息把钱借给我们。


四、总结


这里要提醒大家——合理负债。因为不管你问谁借钱,要不要利息,要不要人情,归根到底是在跟未来的自己借钱。我们要确定,未来的自己能够还得起这个钱。


今天我们说的是《买房的三大注意八项纪律》的第四项纪律:买房总价预估要从月供出发,而不要从首付出发;房贷要选等额本息,不要选等额本金;想要不消耗人情,低利率地借钱,那就找银行。


我是丹荑,我们下期见。


编辑|朱小静




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