魏丹荑《买房的三大注意八项纪律》 02【时机】别纠结于买在大涨前夜

你好，我是吴晓波频道总编丹荑，欢迎来学习《买房的三大注意八项纪律》。

这一期我们讲的是第二项纪律：买房千万别纠结于买在大涨的前夜。

第一项纪律我们解决了那些每天都在问现在还该不该买房的人的问题，结论是依然有20多年的房产繁荣期可以去买。但是这个前提下，又有很多人会问更小的时机的问题。

比如说总有人会问：现在合适买房吗？他们的言下之意无外乎两种：

第一种：你能不能告诉我，半年后的房价是不是会下跌？哪怕是跌1%也好，如果这样，我就后面几个月再买了。 

第二种：你能不能告诉我房价什么时候会上涨？如果知道这个时间点，我就在上涨的前一个月买入，这是最划算的了。

谁不喜欢“买入就翻倍，卖出就跌停”的故事呢？

而这个类型的问题还包括：疫情下，我要不要趁机买房？现在疫情还没有走干净，是不是不适合买房？上半年买还是下半年买？中介好像告诉我“金三银四”买比较好，朋友跟我说年末买更便宜……

这里我先说我们的结论，我们的观点就是：不要等。

一、要买在大涨的前面

什么“金三银四”“金九银十”、年初年末、疫情不疫情的，通通都不要等。因为对于需要5-10年长期持有这套房子的普通人来说，最重要的时机就是“尽快”。

为什么这样说呢？

首先， 没有人可以判断大涨的前夜什么时候到来。即便有人说他可以，我们也建议你不要信，这就像是赌球，或许有人曾经多次判断正确过，但是依然是一个概率性的事件。

其次，即便你碰巧在大涨前夜准备买房，那你怎么保证自己能在大涨前夜签完单拿到房子呢？要知道，在过去的20年里，房产市场上的大涨，几乎都在10-20天之内就完成了——完成了某个区域房屋价格整体上浮50%的涨幅。

而你想要在大涨前夜买下这套房子，但凡只是在签约的情况下，因为房东或者因为其他买家出现了一点新的问题，都有可能导致直接涨价30%-50%。

最后，如果你调出过往20年的房价真实数据来做比较，你会看到，“金三银四”或者是“年初涨，年底跌”这样的论断都是没有任何依据的。

即使你万幸买到了历史上的大涨前夜，如果你是一个买入后需要长期持有房产的普通人，那么对比一下你的年化收益率，也会让你大跌眼镜。

如果把时间拉到5-10年来看的话，你会发现，买在大涨前夜和买在任何一个普通的时机下，你的年复合增长率只差1%；如果拉到15-20年来看的话，只差0.5%；如果你是按揭买的房，那差距还会进一步地减小到几乎可以忽略了。

这个现象背后的原因也很简单。因为房价从来不是直线上涨的，它是呈阶梯状上涨的——平稳期的一段时间，几乎不涨，或者说很小地涨，或者也有可能很小地跌，然后大涨一波（夸张的一波，一涨就是50%），然后又会经历一段平坡的时间，再涨。如此循环。

所以对于普通人来说，关于小时机最重要的并不是要去争取那0.5%的差距，而是要争取在这个阶梯内趁早地把房子买了。为了0.5%的差距去等待，一不小心上了一个阶梯，要多付出50%的成本，是一件非常不划算的事情。

房市低谷做置换，大涨时期卖硬伤——这句话是有道理的。大涨的时候、高峰的时候，没有太大的选择空间了，能买到就不错了，所以硬伤房比较容易出手；而低谷的时候才有选择的空间，所以想买到心仪的房子，既要尽量选择房价的平稳期。

当你决定买房的时候，用1-3个月的时间完成交易是比较合适的。太短了，容易太着急，没有找到相对合适的；太长了，浪费了时间，也就是浪费了金钱，因为资金是有成本的，把钱放着、等着去买房，而没有去做投资，浪费的是收益的机会成本。

很多人是借钱买房，是有利息的，拖得越久，为不必要的利息付出的就越多，很容易一不小心就跨过了一个阶梯。

之前我陪一个朋友看房，硬生生地把房价从3万看到了6万，现在终于买到房了，但是付出了多1倍的价格。

所以，虽然不需要纠结于买在大涨的前夜，但是要在意，千万要买在大涨之前价格平缓的时期，不要买到大涨之后去了。

二、跟上房价的每一个阶梯，适当调整负债率

刚说到房价是阶梯状上升的，在这样的认知下，最好的情况当然是跟上每一个阶梯，这样在下一次做置换的时候，不至于要费很大的气力，我们只要稍微垫垫脚尖，利用合理的杠杆就能够上了。

记得吴晓波频道开办不久的一篇爆文就是吴老师的专栏——《算算你的屌丝值》，讲的就是他从北京梅地亚广场去机场这一个小时里，和出租车司机小张聊天的故事。

80年代，出租车司机是一个非常富裕的职业，出租老爸老张很早就全款买了房子了，但是没有负债，也没有进行出租等运作。现在，出租车司机已经不再是一个富裕职业，出租儿子小张的生活已经过得非常巴巴。

吴老师在文章里就提出，在当今的中国，是不是一个屌丝，和你的岗位、你的身份、你的年龄没有任何关系。

有关系的就是两点：

第一，你除了职务性的收入，有没有财产性的收入？一个向往中产生活的人应该尽快行动起来去增加被动收入。

第二，你有没有合理的负债？一个年轻人负债50％-70%是安全的。

买房正好就是我们撬动杠杆的一个非常方便的形式。

我们买第一套房一般是3成首付，差不多是70%的负债率，几年后，贷款慢慢还了，房价慢慢也涨了，负债率可能就到了50%以下。这个时候，年轻的我们应该主动地去提高负债率，逼一把未来的自己。因为不管我们是和谁借钱，归根到底都是向未来的自己借钱。

逼一把未来的自己，去争取现在的进步，让自己的财富能够跟随国家发展的红利和城市发展的红利，再上一个台阶。

房产几乎是很多中国家庭最大的投资品了，我们需要尽量在每一个房价上阶梯的时候，对自己的负债率和资产做一定的调整。

好了，今天我们说的是《买房的三大注意八项纪律》里的第二条纪律：不要纠结于买在大涨的前夜，但是一定要买在大涨的前面。并且为了财富能够不断自动增值，我们最好能够跟上房价的每一个阶梯，去循环负债，去撬动财富的杠杆。

我是丹荑，我们下期见。

编辑｜朱小静