魏丹荑《买房的三大注意八项纪律》 03【时机】最该关注的时机是城市的需求拐点

你好，我是吴晓波频道总编丹荑，欢迎来学习《买房的三大注意八项纪律》。

上一期我们讲了不要去在意那些假时机，这一期我们讲一讲应该要去在意的那些真时机，就是第三项纪律：关注我们要买房的那个城市的人口变化，以及这些人口的年龄阶段、财富、审美等变化在房价上的映射。

我们先把普通人的买房需求分为几个节点：

第一个节点是25岁左右，买的是50-89方的刚需房；

第二个节点是30岁左右，买的是90-150方的改善房；

第三个节点是35岁左右，因为孩子要读书了，买的是学区房；

第四个节点是40岁左右，买的是150-300方的舒适房。

这听起来像是一个非常完美的人生。当然，因为婚育年龄的推迟以及房价变高等原因，年龄节点一直在推后，而且对于不同等级的城市房价等情况，这个数据应该也会有一些不同。

不过，这些并不重要，我们要说的是一个普通人在比较完美的情况下一定会经历这四个节点的买房链条。那么，它们相对应的是什么呢？

50-89方相对应的是外来人口或者是城市的下一代，刚在一个城市落脚的时候或者作为一个独居人在一个城市发展时候的需求。

90-150方说的就是这类人的改善，他们的发展和城市的产业，以及城市文化对于外来人口或者年轻人口的接纳有很大的关系。

学区房对应的就是入学的人口，但是这个数据其实我们很早就能知道了，因为入学人口往前7年看，几乎可以等同于出生人口。

150-300方对应的是精英人口，他们在自己的城市内、行业内、产业内应该算是佼佼者了。

了解了这个链条之后，我们先来说一说刚需的问题。

一、刚需用户更要考虑房子的投资回报率

我接到很多后台疑问或者朋友咨询，他们都会说：我这是刚需房，我买房就是为了自住，不是为了投资，也不是为了房价上涨，上涨我也卖不掉，因为我要住在这里，所以我不考虑投资回报率。

但是，在我们看来，实际上基本没有这种可能。世界上其实没有刚需这回事，需要的人多了，也就成了刚需。

刚需，其实是一个被发明出来的概念。

我们想象一下，如果国家公布了一个规定：从明天开始，房价必须每年按照规定下跌，而且下跌了之后还不让涨回来，只允许一直下跌。那么，那些刚需急着买房结婚的人还着不着急买房呢？那些本来着急置换更大房子的人还急不急呢？所有的刚需都变得不刚需了。

所以，刚需的前提就是：每一个咬咬牙要买房的人都是预期房价会上涨。

买50-89方所谓的刚需房的群体，其实是最需要关注投资价值的人群。因为相比其他人群，他们是当下最没有钱的一个群体，如果不在第一个台阶上撬动杠杆、抓住投资回报率膨胀化的机会，房价一直攀升之后，他们就很难爬上后面几个台阶了。

所以这个刚需的定义，不应该是——我刚性地需要这套房子是用来住的，而是——我刚性地需要这套房用来撬动、放大我的财富。

在这样的前提下，我们认为刚需用户的第一考虑应该就是房子的投资回报率，甚至在自住需求和投资回报率无法达成一致的时候，我推荐一种做法，就是自住与投资分离。

简单地说就是——你可以租在你觉得比较舒适的地方，但是一定要买一套回报率高的房子。这样，在下一节点的时候，才有可能把自住和投资合二为一。或者在那样的财富范围下，我们终于有资格说：我可以稍微牺牲一下投资回报率，去满足我的舒适度。

说完刚需的问题，接下来我们来说一说“以终为始”的问题。

二、房子要“以终为始”，买的时候就要想着卖

既然房子是要阶段性地置换、循环去负债的，那么总要卖的。“卖”就是这个房子的“终”，“买”就是这个房子的“始”，买的时候就要想到卖的问题。

假设我们预计好这套房子是要在5-10年内换掉的，我们就要去设想：5-10年内，什么样的房子是最好卖的？这就要涉及到每一个微观城市的买房需求了。

我举个例子，假设这个城市是一个人口流入型城市，它的吸引力很大，5-10年内都能把周边的人源源不断地吸引过来，那么刚需房在5-10年后依然是好卖的。

比如杭州，从最近几年的数据来看，人口流入很大，城市有吸引力，且政策宽松。那么，你在杭州买刚需房，之后再卖掉，问题就不大。

上海和北京，虽然这个城市非常有吸引力，但是上海和北京的政策是降低人口新流入的。那么，5-10年后，刚需房的市场需求会逐渐缩小，改善型房源的需求会不断变化。

所以，如果你现在处在买刚需房或者改善房的边界点上，那就努力买改善房；如果你已经买了刚需房了，也不要紧，在这个城市人口的需求拐点到来之前，尽早完成置换就好了。

也就是说，如果这个城市人口相对稳定，大家换房只是因为财富的增长要去改善住房，那么刚需房的投资价值就会逐步下降。

另外，我们也可以通过数据来看看学区房的时机。

举个例子，根据国家统计局的数据，深圳的出生人口在2007年、2012年、2016年左右都有一个暴涨。那么相对应的7年后，2014年，2019年和2023年，深圳的学区房也会有一个上涨。

如果你差不多那个时候需要学区房，那就要提早规划，不然有可能抢不到房子，或者需要付更贵的成本才能买到房子，或者也有可能因为学分积累政策太苛刻了而买不进这个学区房。

如果你是投资学区房，提早1-2年入手是一个很好的时候。

还有精英人口，他们关联的是180-360方的大房子。深圳这样的创业城市，很多人财富增长很快；杭州这样的互联网产业发展迅速的城市，年轻的富豪特别多，传说阿里巴巴P8级别以上都是大几千万身家。

钱多了，肯定就要买好的房子。那么，大房子、好房子在这样的城市是非常容易出手的。

有一些小城市也不要觉得自己没有希望了，如果小城市甚至小县城都有非常坚挺的产业的话，大房子的需求量也是大的。

比如离我们杭州很近的义乌——时常有人把浙江的义乌比喻成中国的香港，因为它的国际化程度非常高，产业聚集出富人、出精英的可能性就很大。

上面的这些举例都是城市的发展给人们带去的房产需求的变化，是我们应该关注到的微观买房或者是卖房的时机。

但是记住，不要只关注到需求，我们还要看到供给和需求的匹配度。如果需求很小，供给更小，比如精英虽少，豪宅更少，那么投资豪宅就没有问题。我们就怕投资了那种需求本来就很小，供给却很大的房子，那么在卖出的时候就没有任何竞争力了，需要降价去出售了。

买房是要卖出去的，我们其实是替几年后的某一个人买好了便宜的房子，希望以更贵的价格卖给他，然后我们赚取中间的差价。之所以能够更贵地卖给他，是因为这是他需要的，而且很少有人能够提供得了的。

所以，做房产投资，实际上是一个对未来需求的提前占位。

有很多人问我，像公寓房、loft这种能不能买。我们认为，投资价值从高到低：第一是住宅，第二是商住（大部分的公寓和loft），第三是写字楼，第四是商铺。在实在没有名额或者预算买住宅的时候，那我们可以买投资价值偏高的商住过渡一下。

三、总结

今天我们说的是《买房的三大注意八项纪律》的第三项纪律：房子要“以终为始”，买的时候就要想着卖，通过城市发展下人们需求的变化和拐点，来判断自己应该买哪一类的房子以及置换的时间。

我是丹荑，我们下期见。

编辑｜朱小静