魏丹荑《买房的三大注意八项纪律》 01【时机】房价远远没到天花板

你好，我是吴晓波频道总编丹荑，欢迎来学习《买房的三大注意八项纪律》。

我们先来讲买房三大注意中的第一大注意，就是时机。这期讲的第一项纪律——坚定大时机。

很多人会问，现在还该不该买房？不考虑中国人觉得一定要买房或者是结婚的时候一定要买房的这个习惯，我们单纯地从财务规划、投资理财的角度去看。

为了回答这个问题，我主要来回答两个小问题，就是涨不涨和涨多少。

一、中国房价还涨吗？

过去的30年，中国的房价飞涨。

我记得我小时候，一辆摩托车的价格、一套音响的价格和一套房子是一样的。而很多那个年代的年轻人，也就是我的父母那一代，他们会选择摩托车，会选择音响，因为房子大多是单位发的，而摩托车和音响非常酷。

我听过太多长辈说“早知道就买房了”这样的话，所以特别希望我们这一代人——我们的同事、我们的朋友、我们的用户，别在时隔多年之后后悔今天没有尽早买房。

反观过去的20年，北上广深等一线城市的房价10年翻了4-5倍，而在这个过程中，我们也听过了很多买房大赚的故事。即使没有赶上15、20年前，但哪怕是最近5年买房的人，很多也得到了1-2倍甚至更高的涨幅。而且，这还是以全款买房的总价来算的，我们还没有算上房贷的杠杆。

于是，涨价了这么久，涨了这么多之后，很多人开始担忧的问题就是：中国的房价涨到头了吗？这也是我们后面所有内容的前提。

我们先说结论，我们的结论是：中国的房价还会继续快速地上涨20年。

为什么这样说呢？这里我们先要以两个国际标准数据来给大家做一个分析。

1.城镇化率对房价的影响

首先，关于房价走势的一个国际标准是城镇化率，我们都知道，在过去，中国房价的上涨很大原因都是基于中国城镇化率的持续上涨，而按照国际标准，如果一个国家的城镇化率超过了70%，那么房价的涨幅就会走缓了。

这个标准在很多发达国家的房价走势上已经得到了验证：发达国家的房价相对已经比较平稳了，其中有一个重要的因素，就是他们的城镇化率普遍在80%以上，甚至达到了90%。

美国现在的城镇化率是80%多，德国是90%多，那么中国现在的城镇化率是多少呢？按照官方的数据来看是60.6%，离70%好像已经很近了，但是我们不要忘记中国的特殊性。

比如说户籍制度，在很多西方国家，城镇常住人口是等于城镇化人口的，但我们不是，我们要把户口迁进来才能真正地享受到城市的资源，才能拿到买房资格。

那么中国现在的户籍城镇化率是多少呢？根据官方的数据，我们现在的户籍城镇化率只有45%，离70%还很远。虽然现在的户籍制度正在放松，也会有一些行政区的合并，但是按照国家现在的规划，2030年的时候，中国的户籍人口城镇化率才能达到60%。

我们假设按照每年增加1.5个点来看，那么中国房价至少还有17年以上的高速发展时期，才能达到70%的拐点。

而另外一个国际上关于人均居住面积对于房价拐点的影响也是如出一辙。

2.人均居住面积对房价的影响

按照国际标准，当人均居住面积达到40平方米之后，房价的上涨就可能迎来某个拐点了，而中国目前的人均居住面积是39平方米，于是许多人又担忧起来了。

但是要知道，这个39平方的人均居住面积里，其实有很大一部分是来自于农村的自建房和一些非商品房的面积，它们相对的居住舒适度非常不好。

那么如果我们按照人均商品房面积来计算的话，总共人均居住面积有多少呢？是13平米，如果按照1年1平方米的增长，也还有20多年的距离。

也有人会因为日本的房产崩盘担心我们重蹈覆辙。但是日本当时的GDP是世界第二，而房价是世界第一，并且把第二名拉出了很远很远的距离。以中国现在的GDP体量和经济超车的速度，房价排名并不算前，我们北上广深的房价差伦敦、差东京、差纽约，都还有很远的距离。

而且土地是我们政府管控的稀缺资源。建筑用地要和农业用地做竞争，建筑用地之中，住宅用地又要和工业用地、商业用地、交通用地等做竞争。所以，住宅用地相对来讲是一个稀缺的资源。

所以中国房地产的高速增长，至少还有20年左右的时间。那么这20年，中国的房价会涨多少呢？

二、中国房价未来的涨幅

即使不像过去的20年那样，10年四五倍的疯长，但是值得投资的地方，涨价依然是可期的。

为了给大家一个更加形象一点的数字，我们做了一个相较于过去的10-20年，房价增速会直接降低2倍的数据模型，按照10年翻1倍价格这样的保守数据来看，未来的房产品年化收益率是怎么样的呢？

答案是：如果按照10年翻1倍的价格来看，房产品在未来20年的持续年化收益率会超过8%；如果算上7成杠杆，持续年化收益率会在12%以上；如果首付全都是借款的话，年化收益率会超过24%。

关于如何做到首付全部都是借款这部分的内容，我们会在第四课具体来说。

所以回到刚才说的那个问题——回答要不要买房，就回答两个问题：涨不涨？会涨的。涨多少？投得好的话，8%-24%的年化收益率是会有的。那到底要不要买，就取决于你的投资能力了，因为对于普通人来讲，8%已经算是不错的了。

这里可能有很多人会去对比动辄10%以上的年化投资回报收益率的基金定投。但你要知道，定投是你把手里的钱分批放进去后计算出来的年化——分批放入资金，在降低分险、提高收益的同时，也会让你损失掉那些因为没有办法一次性放入，所以没有办法计入利息的本金。而且，买基金需要撬动杠杆的话，会更麻烦一些。

或许还有人能够通过股票的买卖达到更高的收益，但是那样的操作往往需要耗费极大的时间和专业，同时很难保证收益率的持续和长期性。

所以在我们看来，对于普通人来说，能保持5-10年稳定的12%左右的年化收益率，已经是挺好的了。

三、总结

综上所述，中国房地产的繁荣期还会有至少20年，而且这20年后只是变平了，而不是变跌了。所以买房的收益对于很多人来讲还是一个收益很高的选择。

最后，我相信大多数来听课的人也是预期房价会上涨的。我们想象一下，假如国家公布了一个规定——从明天开始，房价就必须每年按照规定开始下跌，而且跌了之后还不让涨回来，只允许一直下跌，那么大家就应该赶紧卖掉手上的房子，去租房生活，而不应该来听如何买房的课。

或者，你如果确定房价会下跌的话，你就直接忽略我们中间的所有课程，跳去我们的最后一课，就是如何更快地把房子卖到更高的价格。

不过需要提醒大家的是：闭眼买房就大赚的时代确实是过去了，买房的战略眼光和技巧非常重要。今后，一线城市和二三线城市的距离会更大地拉开，市中心和郊区的距离会更大地拉开，所以讲完了第一大注意之后，我们会来讲第二大注意——位置。

好了，今天我们说的是《买房的三大注意八项纪律》里的第一项纪律——坚信大时机，坚定地相信中国房地产还有几个上涨的周期。在这个前提下，我们后面的所有小时机、位置和买卖才是有意义的。

我是丹荑，我们下期见。

编辑｜朱小静