没有京城户口,清朝人能买房吗?
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没有京城户口,清朝人能买房吗?


最近二十年,随着房价的不断高涨,买房成为全社会经久不衰的热门话题。为了抑制房价的过快增长,各地出台了很多限购措施,其中最重要的考量标准,大概就是户口了。


如果有人问,要是能穿越到清朝,那会应该如何买房?是不是也需要户口、也会实行限购呢?


如果在京城的话,很不幸,答案是肯定的。在那时,不要说没有户口,就是有户口,在京城也未必买得了房。


买不了房的问题,主要是历史原因造成的。1644年清军入关后,八旗人等和一般老百姓在北京城混居。时间一长,清廷发现混居不利于皇城的安全,同时也容易引起旗人和老百姓的各种纠纷。于是,清廷在顺治五年八月下令,原居住在北京内城的所有人等一律迁往外城,搬迁补偿费是每间房四两银子。[①]


等一般老百姓迁往外城后,北京内城就成了旗人的天下。之后,清廷以皇城为中心,将八旗分别驻扎内城的四角八方,具体情况如下:


两黄旗居北:镶黄旗驻安定门内,正黄旗驻德胜门内;


两白旗居东:镶白旗驻朝阳门内,正白旗驻东直门内;


两红旗居西:镶红旗驻阜成门内,正红旗驻西直门内;


两蓝旗居南:镶蓝旗驻宣武门内,正蓝旗驻崇文门内。


这么一来,北京的内城成了一个大兵营,旗人就像棋盘上的棋子,只要知道他住在哪个方位,就能判断出他是哪个旗,甚至是哪个参领或佐领属下了。以此而论,当时的旗人就是“朝廷”的人,他们的工作生活乃至衣食住行,都被清廷包下来了,而其中也包括了房子。


顺治五年的大搬迁,有些类似于八旗入关后的“圈地”,只不过这次圈的半座城。在将内城的老百姓腾空后,清廷令工部在原有房屋基础上或整修或新建,最终为全体旗人准备了足够的公房以供分配。


当然,就算是旗人,也要分三六九等的,他们得根据不同的身份和职位来分配住房。按当时规定,旗人一品官,给房二十间;二品官,给房十五间;三品官,给房十二间;四品官,给房十间;五品官,给房七间;六、七品官,给房四间;八品官,给房三间。至于普通的旗兵,如护军、领催、甲兵等,给房二间。[②]


由以上介绍可知,当时的旗人是“公家人”,他们每个人都可以分到免费的公房,所以也就不需要买房了。当然,正因为是公房,所以旗人也只有居住权而没有所有权,他们居住的房子也是不能转卖的。而且,八旗兵丁被调往其他城市驻防的话,他们的家眷也会随同前往,之前所住的房子就会被重新分配;或者,旗人官员要是因为犯罪而被罚没家产,他们的房子也会被收回。[③]


在这里,还得澄清一个关于户籍的基本概念。以前我们说起清末革命时,经常会说“满汉之争”、“满汉矛盾”。但实际上,清朝时只有“旗、民之别”,而没有所谓的“满汉之争”。也就是说,清朝时除了旗人,其他人都是“民人”,这个“民人”并不单单是汉人。只是,因为汉人占据绝对多数,这才突出了一个“汉”字,“汉人”也基本替换了“民人”的说法。


至于这个“满”字,其实也不准确,因为清朝时只有“旗人”的说法,而旗人是由满洲八旗、蒙古八旗和汉军旗三部分组成,他们在户籍、身份和管理上都属于“旗人”,并不单指满洲人。而且,满洲八旗、蒙古八旗和汉军旗相互通婚,他们不与外人发生关系,由此形成的特殊群体,就是所谓的“旗人”。清朝时的北京城,如果不熟悉的人见面打招呼,往往会问一句:“您在旗呢,还是不在旗?”如果回答“在旗”,那就是旗人身份了。


之所以要区分身份,除了旗人群体在历史上立有军功外,也因为旗人和民人在职能和待遇的不同。清朝时,旗人又被称为“铁杆庄稼”,生下来就有一份俸禄,一辈子干的就是当兵派差的活。但是,随着社会日趋安定,人口不断滋生,朝廷给的俸禄毕竟有限,到康熙年后,也不是所有旗人都能当上兵、派上差,所以户口管理上也变得越来越严格。试想,就这点钱粮,旗人自己都觉得不够,怎么肯让外人来分一杯羹呢?


之所以强调户口问题,主要在清朝的北京城,如果没有这户口,很多事就办不了。比如,旗人当兵放差外不准从事他业,但旗人平时也得生活,所以内城的各种商业性活动,什么舂米、挑水、运煤之类,还得外城的民人来提供。但有一条,白天民人可以进入内城,但到了晚上就必须离开,不得在内城过夜。当然,有些商人在内城开了店铺,如果每天晚上关了铺子、第二天一大早再赶过来的话,对内城的旗人和开店的商人还有伙计们都会带来很大的不便。因此,没过多久,“民人不得在内城过夜”的禁令,也就成了一纸空文。


清朝前期,清廷曾多次颁布严旨,禁止汉人购买旗产,也禁止旗人购买民产,其中既包括了田地,也包括了房屋,这就是“满汉不婚”之外另一条重要禁令——“旗民不交产”。


所以,民人可以在内城设立商铺甚至过夜,但买卖房子还是不行。原因很简单,内城旗人的房子都是公房,它没有所有权、只有使用权,买卖手续无从谈起;再有就是,内城的旗人都是按旗、按参领、按佐领分片居住,就算有人偷偷买下来,那也不敢去住。试想,这周边都是旗人,突然跑出一个陌生人,这可能吗?转手就被举报给抓起来了!


老北京的内城,基本在现在二环以内,也是现在北京城最中心、最昂贵的地块。但很可惜,清朝时的民人不能去内城买房。那么有人要问,民人不能买,那旗人之间可以相互买卖吗?这个倒不是说完全不行,而是有一个过程。


康熙年间,随着旗人人口的不断增长,之前分配的房屋逐渐不敷使用。对于比较零散的住房要求,清廷不再像顺治朝那样实行统一分配,而是改发现钱,让旗人在所属旗界内自行建造。[④] 乾隆时期,从东北归入的“新八旗”索伦、厄鲁特等部旗众来到京城,他们也需要大量房屋,于是清廷在分配政策上有所松动,他们可以选择工部建造的房屋,也可以由清廷出钱,在所分旗界内自己买房,或者拨给官地自己建房。[⑤]


清廷在房屋政策上的松动,其实在雍正末年就开始了。雍正十一年时,清廷出台了一项“房改”政策,就是可以自己出钱将公房买下,变成自己的私产。这样的话,就不会因为调防或其他原因失去自己居住已久的房屋了。这次的“房改”,和上世纪九十年代的那次“房改”有些类似,那就是公家定的房价远低于市场价,这说白了就是福利房的性质。


为了避免有些旗人通过房改牟利,清廷还特别规定,一户旗人只允许认买一所公房,严禁冒名购买;买了之后,严禁高价转售,借以谋利。当时,也有一些旗人表示反对,因为房价虽低,但也有很多人一次性拿不出那么多钱来。好在乾隆即位后,又出台了分期付款或从俸禄里分期扣款的政策,这次的房改才算得以推行下去。[⑥]公房变私房后,旗人之间的房产交易也就顺理成章了。


乾隆年后,“旗民不交产”的禁令也被逐渐打破。随着内城人口的不断膨胀和政策的松动,一些旗人也开始在外城偷偷买房建房,这些房产无疑和一般民人的房屋一样,都是可以交易的。这样的话,问题就简单了,就是我们平时所认知的房屋买卖了。


和现在一样,清朝时也有被称为“房牙子”的房产中介,他会帮上家下家撮合整个交易。等到买卖确认,买卖双方还得上衙门盖大红戳,这叫“红契”,表示官方认可了房屋产权的转移。当然,盖戳也不是没有代价的,得交房屋总价3%的交易税。完成了这一步,这房子就算过户,交易成功了!


大体上说,到清末覆灭前,旗人仍以住内城为主,但在外城买房建房的也有;而因为开店等原因,民人有住在内城的,但向旗人买房的十分少见。因此,真正打破北京城“旗民分治”局面的,还是民国后的事了。到了那会,失去了“铁杆庄稼”的旗人们,别说卖房,就是昔日显赫一时的王府,也大多转入了外人之手,这个却是没有办法了。





[①]《清实录》顺治五年八月辛亥条。

[②]鹿智钧:《国家根本与皇帝世仆:清朝旗人的法律地位》,东方出版中心2019年,第134页;橘玄雅:《清朝穿越指南》,重庆出版社2017年,第5页;《八旗通志初集》。

[③] 鹿智钧:《国家根本与皇帝世仆:清朝旗人的法律地位》,东方出版中心2019年,第134页。

[④] 鹿智钧:《国家根本与皇帝世仆:清朝旗人的法律地位》,东方出版中心2019年,第134页。

[⑤]允裪等编纂:《大清会典》(乾隆朝),第九十五卷《八旗都统》,凤凰出版社2018年,第537页。

[⑥]李开周:《清朝房改和分期买房》,《齐鲁晚报》20110815日。


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