远郊小镇的坑，还要再填多少韭菜？

今天我们来谈一个项目，或者叫这一个项目所代表的同一类项目。

今天要聊的这个项目就是河南开封恒大文化旅游城，以及恒大未来要开的18个文化旅游城，以及它背后所代表的远郊小镇。

如果不出意外的话，这个恒大文化旅游城又将是开盘即清盘，开盘劲销多少亿。

出于人道保护主义原则的考虑，我觉得有必要在它开盘的前一天，提醒一下大家这种远郊小镇的坑。

1

这一两年的时间里，特色小镇真称得上算是风起云涌。

其中，最主要的源头就是，在2016年国家发改委说的一个宏伟目标：

2020年，培育1000个特色小镇。

然后，就在这一两年的时间里，无数个房企，无数个地市一头扎了进去。

政府扎进去，是为了卖地，顺便出政绩，而房企扎进去，是为了圈地，顺便收割韭菜。

这些远郊小镇大都在距离省会和核心城市30-50km左右的远郊，周边还往往有一个或大或小的景观资源和旅游资源，有时候是湖，有时候是河。

如果山河湖海都没有的话，那就会人为的做一个，而房企最喜欢做的，不是温泉就是游乐场，恒大文化旅游城更干脆，直接既做了温泉又做了儿童游乐场，双保险。

而且这些远郊小镇都会把门口景观示范区做的美轮美奂，比如把门口的小河用橡胶坝拦起来，聚成一个小有规模的湖，比如说，还会做一个室外游泳池，但是丝毫不考虑北方的环境和气候是否适合这种泳池。

这不是关键，关键的是，一定要看起来很有度假的氛围。

当你冲进这个盘的时候，就会发现，有山有水，有湖，还有温泉，又有儿童游乐场，门口的泳池看起来很有度假感。

尔后就会想着，买了之后，周末住一住也挺好，老人也能养老，家庭又能度假，孩子还能玩儿游乐场。

进去一算价格，比市区的价格低，而且还能低首付，几乎20万以内就能拿下一套房，置业顾问在旁边一忽悠：

哥排个卡吧，反正才1万块钱，买不到可以退，支持支付宝、微信、信用卡哦。

然后，很多人就莫名其妙的排了卡。

紧接着一开盘，人山人海的都在抢房，很多人又会冲动之下，下了定。

2

恒大文化旅游城就是把上述这些套路都玩儿到了极致。

就拿着开封文化旅游城这个项目来说，打眼一看，都是优势。

从位置上来说，它在开封和郑州中间，开封又是知名的旅游城市，郑州又是河南的省会城市，规划的片区还是所谓的文化旅游区，看起来貌似这个项目既有旅游资源，又有人口资源。

从配套上来说，既有超越迪士尼规模1.5倍的恒大童世界，还有满足养生需求的特色温泉小镇，看起来貌似既符合老人又满足孩子。

从投资角度来说，低首付，最低首付只需要10万块钱，10万块就能买套房，据置业顾问所说这里未来每年有4000万游客，虽然不知道这个数据的来源真实性，但是起码听起貌似10万块就能做4000万游客的房东，投资价值满满的。

猛的一看，投资、度假、养老都满足了，这项目简直完美。

但是，我们要知道，永远没有真正完美的项目，如果一个项目一切完美，价格还不贵，那么这个项目往往都是坑。

比如，刚才这个所谓的区位优势，看起来既有开封又有郑州，实际上这货是在开封和郑州中间的一块飞地上，既是开封城市辐射的最末端，又是郑州城市辐射的最末端，这是一个典型的孤盘项目。

比如，刚才所谓的童世界和温泉配套优势，但是对于真正的度假养老来说其实非常鸡肋。

游乐场偶尔玩一玩就好，没必要为了让孩子玩儿游乐场，就把家安在游乐场旁边。安在这，如果游乐场死了，那就等于唯一的优势没了，如果游乐场火爆的一塌糊涂，那也就意味着居住的静谧感和度假的氛围感彻底丧失。

而相比较温泉来说，老人养老肯定更需要医院，以及和医院对接的配套医疗体系，毕竟脑卒中的最佳急救时间只有20分钟。

另外无论是度假，还是养老，起码得是一个环境和空气都很好的城市，比如海南比如珠海，但是这是在一个北方城市开封，每年冬天郑州雾霾季来临时，你以为50km外的开封就能躲开？就能一片晴朗，万里无云？

还有所谓的投资价值。一谈起投资，首先看的就是价格。

这个盘开盘价在1万1左右，精装修。而距离郑州更近，规划更好，配套更好，还有地铁通达的区域，均价也就才1万左右。相比之下，哪个更有价值？

更关键的是，无数事实证明，很多远郊小镇的价格增幅是跑不赢大盘的。

比如说，上海远郊的一个小镇项目，5年增幅大概在50%左右，但是用同样的钱，如果在上海城区里买的话，5年起码2倍。

这种项目的鸡肋之处也恰恰就在于这，它也会涨，让你看起来有些收益，而且卖也卖不掉，只能拿着吧，但是三五年回过头来一看，远远地跑输了大盘。

仔细一想，这个盘都是问题。

整体的配套设计纯粹是为了营销噱头的需要，而真正的实用价值几乎为0。

但是，你现在如果去这个项目上看的话，会发现一辆辆的大巴拉着一波波的韭菜挺进售楼部里。

3

恒大在这个盘上再次采用了屡试不爽的大开大合打法。

城市干道上铺满小蜜蜂，全城小区的电梯里铺满广告，每个大商场布上展位，公交车上贴满车贴，广播里插满口播，把各大重点报纸的头版一买。

目光所及之处，行人所到之处，都能有恒大文化旅游城的身影。

到访送面，认筹送油，周末送项目体验券，售楼部外摆上自助餐，放好动画片……

有人是冲着周末带孩儿去体验儿童游乐项目去的，有人是冲着领礼品去的，有人是冲着领粮油去的，有人是冲着价格去的。

等这些人一进入售楼部——

映入眼帘的全都是价值点输出，沙盘旁塞的满满当当都是人，排队认筹的人已经有200米开外，耳边是置业顾问的销讲轰炸。

再加上1万认筹，支持信用卡、支付宝、微信，甚至是花呗支付。

基本上5成以上的人都会缴械投降，都想着项目不错，买的人还挺多，没事儿住住挺好，投资也有价值，排个筹就排个呗。

在开盘当天，又是锣鼓喧天，鞭炮齐鸣，万人抢房，门槛不高，30万首付，还能分期，10万就能买套房。

在这样的营销氛围里，基本上又有3成的人会冲动下定。

这一冲动，就大概率会被套牢。

结

谈完之后，很多人又会说了，你就这样把远郊小镇给一棒子打死了。

其实也不是。

真正有价值的远郊小镇应该满足以下三个条件——

第一，环境好、空气好，度假项目聚集，有度假氛围，项目自身有核心的，别人无法替代的优势，比如产品优势，比如景观优势，比如配套优势；

第二，有轨交通达，交通迅捷；

第三，有医院或者与医院对接的配套养老医疗体系，有能满足生活配套的商业。

只有有了这三点，才具备把人口往远郊吸引的吸附力，这样的远郊小镇才能活起来，活起来就有人气，有人气才有价值和流通。